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경제

新광풍 ‘아파텔’의 명과 암

청약통장 필요 없어 경쟁률 심화…기대만큼 오를지 의문

  • 정혜연 기자 grape06@donga.com

新광풍 ‘아파텔’의 명과 암

新광풍 ‘아파텔’의 명과 암
닭장같이 다닥다닥 붙은 방, 통풍이 되지 않는 구조, 도시 빌딩만 가득한 전망…. 오피스텔을 떠올릴 때 연상되는 이미지는 과히 좋지 않다. 초창기 오피스텔은 빌트인 가구 하나 없이 방과 주방, 욕실만으로 구성된 원룸 형태가 대다수였다. 시간이 지나면서 주요 수요층인 직장인과 대학생 등 1인 가구의 입맛에 맞게 침대, 에어컨, TV, 전자레인지 등 빌트인 가구와 가전을 겸비한 형태로 진화했다. 이런 가운데 최근에는 아파트와 차이가 거의 없는 주거형 오피스텔인 ‘아파텔’까지 등장해 주목받고 있다.

현재 아파텔이 분양되고 있는 곳은 주로 수도권 지역으로, 7월 현재 인천 송도 더샵 센트럴시티에 전용면적 84㎡ 오피스텔 238가구, 경기 안양시 비산 로제비앙에 전용면적 23~70㎡ 오피스텔 30가구가 분양 중이다. 또 경기 수원 광교신도시에선 6~7월 2개월 사이 더샵, 아이파크, 중흥-S 클래스 등의 브랜드가 70~84㎡ 오피스텔 총 788가구를 분양하고 있다.

발코니 제외하고 아파트와 차이 없어

아파텔의 인기를 점검하기 위해 광교신도시에 있는 본보기집을 찾았다. 6월 말부터 아파트와 오피스텔을 순차 분양하는 광교더샵(포스코건설)에 대한 수요자들의 관심은 매우 높았다. 본보기집 주차장은 남은 자리가 없어 차를 댈 수 없을 정도였고, 인근 공터의 갓길까지 차가 빼곡히 주차돼 있었다. 특히 몇 해 전까지 찾아보기 힘들었던 ‘떴다방’이 주차장 인근 갓길에 2~3m가량 줄지어 자리해 인기를 실감케 했다.

광교더샵은 전용면적 84㎡, 91㎡인 아파트(686가구)와 전용면적 84㎡인 오피스텔(276가구)로 나뉜다. 이 가운데 오피스텔은 2개 동으로 지어지는데 본보기집을 둘러보니 구조는 방 3개, 욕실 2개로 아파트 84㎡ 기본형과 동일한 형태였다. 다른 점이 있다면 발코니 유무가 유일했는데, 아파트의 경우 발코니 면적을 모두 확장할 수 있어 오피스텔보다 33㎡가 넓어진다. 분양가는 아파트가 4억7000만~5억8000만 원, 오피스텔이 3억9000만~4억2000만 원이었다.



분양대행사는 단지에서 한 블록 떨어진 곳에 광교호수공원이 자리해 여가를 누릴 수 있다는 점과 바로 앞 도로에 서울까지 운행하는 광역 M버스 정류장이 있다는 점을 특·장점으로 홍보했다. 광교더샵 분양대행사 엔티파크의 안성준 마케팅사업부 부장은 “인근에 준공된 아파트에 비해 분양가가 낮게 책정돼 고객의 관심이 높은 편이다. 5분 거리에 초등학교가 있고 길 하나만 건너면 홈플러스가 있다는 점도 자녀를 둔 학부모에게 인기 요인”이라고 설명했다.

오피스텔을 소형아파트 형태로 분양하는 데 대해 안 부장은 “서울을 거점으로 생기는 신도시들의 특성상 원룸 형태의 도심형 오피스텔보다 주거형을 선호하는 수요자가 많다”며 “고객 니즈를 반영한 결과”라고 설명했다. 이어 그는 “광교신도시에 준공하는 아파트 가운데 소형 평형의 비율이 10% 남짓으로 매우 적은 것도 인기 요인이다. 광교신도시 소형아파트는 서민주거안정 차원으로 LH(한국토지주택공사)에서 공공임대 형태로 공급하고 있다. 이 때문에 민간건설사에서 분양하는 20평형대 소형 매물이 희귀한 실정이라 새로 짓는 20평형대 주거형 오피스텔의 인기가 매우 높은 편”이라고 설명했다. 실제로 6월 초 분양한 현대엔지니어링의 힐스테이트 광교 오피스텔은 전용면적 77㎡ 테라스형에 청약접수가 몰려 경쟁률 800 대 1을 기록했다.

진입 장벽 낮아 경쟁률 높아

新광풍 ‘아파텔’의 명과 암
비슷한 시기에 주거형 오피스텔 분양을 앞두고 있는 현대산업개발의 광교아이파크 본보기집도 상황은 비슷했다. 이 아파트와 오피스텔은 대지 바로 앞에 광교호수공원이 자리해 접근이 용이하다는 장점이 있었다. 특히 오피스텔은 전용면적 84㎡에 방 2~3개, 욕실 2개로 아파트와 동일한 구조인데 건물 구조를 독특하게 설계하면서 서비스 면적으로 3.3㎡의 발코니를 제공한 점이 눈길을 끌었다.

또 오피스텔로 지을 2개 동은 북향이기는 하지만 원천호수를 집 안에서 바라볼 수 있게 설계해 수요자들로부터 큰 관심을 받고 있었다. 상대적으로 아파트 5개 동은 남향으로 지어 북쪽에 위치한 호수를 집 안에서 보기 힘든 구조였다. 본보기집을 찾은 50대 여성은 단지배치도를 보며 “오피스텔 2개 동이 호수 바로 앞에 위치해 거실과 안방, 작은방 어디에서도 호수를 볼 수 있다는 점은 매우 끌리는 요소”라며 청약을 고려하고 있다고 했다.

안영철 현대산업개발 영업팀 본부장은 “본보기집에 아파트를 구경하러 왔던 분들 가운데 거의 대부분이 오피스텔에 대해 문의한다. 아파트는 실주거 목적으로 청약하고 오피스텔은 투자 목적으로 넣겠다는 분도 많다”고 말했다. 호수 조망권 덕에 이 건설사의 오피스텔 분양가는 평균 4억5000만 원 정도로 인근에 비해 다소 높게 책정됐다.

주거형 오피스텔을 공급하는 이유에 대해 안 본부장은 “주거복합단지로 허가받은 택지의 경우 아파트와 오피스텔, 상업시설이 일정 비율로 들어가야 한다. 과거에는 주상복합아파트 형태로 한 건물에 다 들어갔지만 최근에는 각 건물로 분할해 독립성을 높였다. 주거형 오피스텔은 오피스텔을 지어야 하는 건설사의 고민과 소형아파트를 원하는 고객의 기대가 맞물린 결과물이라고 볼 수 있다”고 설명했다.

결론적으로 ‘아파텔’이라 칭하는 주거형 오피스텔은 이른바 소형아파트와 큰 차이점이 없다. 인터넷 부동산 전문 포털 부동산114의 윤지해 리서치센터 선임연구원은 “아파텔은 그냥 중대형 오피스텔이다. 오피스텔을 주거형으로 쓰는 신혼부부가 늘면서 고객 니즈를 반영해 평형을 넓혀 만든 것이다. 과거에도 이런 중대형 오피스텔은 나왔지만 최근 건설사들이 오피스텔의 단점을 보완하고 아파트의 장점을 적용하면서 새로운 주거공간으로 떠오르고 있다”고 말했다.

실제 최근 분양하는 주거형 오피스텔은 아파트에 비해 관리비가 비싼 단점을 공용면적을 대폭 줄임으로써 해결했다. 또한 아파트의 경우 옵션으로 선택해야 하는 천장 에어컨 같은 빌트인 가전도 오피스텔은 기본으로 장착돼 분양가에 포함된 것이 장점으로 작용하고 있다. 청약통장이 있어야 접수 가능한 아파트와 달리 주거형 오피스텔은 청약통장이 필요 없다는 점에서 진입 장벽이 낮다. 예치금 100만 원을 넣은 통장 계좌만 있으면 누구나 타입별로 3개까지 청약 접수를 할 수 있다. 따라서 오피스텔을 3가지 형태로 분양하는 광교아이파크의 경우 부부가 최대 18개까지 분양 접수할 수 있다는 계산이 나온다.

안영철 본부장은 “실제로 그렇게 할지는 모르겠지만 친척까지 동원해 각각 3개씩 청약하겠다는 사람도 있었다. 몇 주 전 분양한 힐스테이트 광교의 경우 아파트는 최고경쟁률이 300 대 1이었던 반면, 주거형 오피스텔은 최고 800 대 1을 기록했다. 또 입주가 끝난 인근 타운하우스는 호수를 집 안에서 조망할 수 있다는 이유로 3.3㎡당 1300만 원에 분양했는데 지금은 3.3㎡당 2000만 원에 거래되고 있다. 호수 조망권까지 확보된 주거형 오피스텔을 좋은 투자처로 생각하는 것 같다”고 설명했다.

그렇다면 아파텔의 투자 가치는 어느 정도일까. 아파텔 분양 지역 인근의 부동산중개사무소 관계자들은 프리미엄이 붙을 것이라는 데 동의하는 사람이 대부분. 하지만 기대만큼 오르기 어려울 것이라는 의견도 적잖다. 한 부동산중개업자는 “초창기에 분양한 아파트와 오피스텔은 분양가가 낮았기 때문에 차익이 컸다. 지금 분양하는 아파트와 오피스텔은 오른 집값이 반영된 탓에 분양가가 다소 높다. 프리미엄이 붙어도 몇 해 전 분양한 집들에 비해 크게 오르지 않을 것”이라고 내다봤다.

新광풍 ‘아파텔’의 명과 암
높은 투자수익률? 글쎄…

‘주거형 오피스텔은 당첨만 되면 대박’이라는 식의 인식에 대해선 부정적 시각이 많았다. 또 다른 부동산중개업자는 “주거형 오피스텔 경쟁률이 높은 것은 청약통장이 필요 없어 너도나도 접수를 하기 때문이다. 지금 분양하는 주거형 오피스텔은 분양가가 높아 좀 더 보태면 이미 지어진 다른 아파트에 입주할 수 있다. 이를 아는 지역 주민들은 실주거용으로 보지 않는다. 문제는 투자 가치인데 당첨 후 되판다 해도 많아야 1000만~2000만 원 프리미엄을 누릴 것으로 보일 뿐, 건설사들 말처럼 5000만 원씩 오르길 기대하는 건 무리”라고 전망했다.

투자 목적으로 주거형 오피스텔에 관심을 가지는 이들은 또 다른 면에 주의해야 한다는 지적도 나왔다. 윤지해 선임연구원은 “오피스텔은 준상업시설로 지어져 인근 상업시설과 접하게 되는데 이로 인해 저층부의 경우 소음이 크다는 단점이 있다. 또한 전용면적 대비 3.3㎡당 분양가가 낮다 해도 계약 면적 대비 분양가를 계산하면 결과적으로 인근 아파트에 비해 비싸거나 같은 가격인 경우가 많다는 점에 유의해야 한다”고 지적했다.

김규정 우리투자증권 부동산연구위원은 “임대 수익을 노리는 경우 총투자금액 대비 월세 수익률을 따져야 하는데, 도심 역세권 원룸형 오피스텔의 월세 수익률이 높다. 또 신도시보다 서울시내 역세권이 임차인 구하기가 쉬워 공실률이 낮다. 반면 실제 거주를 생각한다면 좋은 대체제가 될 수 있다. 그러나 이 경우에도 오피스텔은 아파트나 일반 주택에 비해 가격 상승률이 높지 않았던 점으로 미뤄 매각 차익이 크지 않을 걸로 예상되기 때문에 투자 시 이 점을 고려해야 한다”고 주의를 당부했다.



주간동아 2015.07.06 995호 (p40~42)

정혜연 기자 grape06@donga.com
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