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ECONOMY

우린 신혼부부,보금자리주택 노려볼까

청약저축, 자금 마련 등 치밀한 입성 전략 필요 우면·세곡지구는 16년 돼야 당첨권

  • 하재윤 부동산써브 상담위원 jaeyoon28@mediawill.com

우린 신혼부부,보금자리주택 노려볼까

우린 신혼부부,보금자리주택 노려볼까

보금자리주택단지로 선정된 서울 우면동 비닐하우스촌(위). 그린벨트를 해제해 조성하는 보금자리주택지구에는 2012년까지 서민층 대상의 보금자리주택이, 2013년 전후까지 중산층 대상의 민간 아파트가 공급된다. 보금자리주택지구로 개발되면(아래) 각종 주택과 공원 등이 들어선다.

주변 시세의 ‘반값’에 분양하는 보금자리주택에 무주택 서민들의 관심이 집중되고 있다. 보금자리주택은 개발제한구역을 해제해 도심 인근의 저렴한 택지를 확보, 향후 10년간(2009~2018년) 주택 150만 호를 공급한다는 게 핵심이다(표 참조). 그동안 정부가 공급하는 주택이 주로 도시 외곽에 자리잡아 서민들에게 외면받아온 점을 감안, 도심이나 도시 근교에 주택을 집중 공급함으로써 주택시장을 근본적으로 안정시키겠다는 것을 목표로 하고 있다.

여기에 ‘8·27대책 서민주거안정방안’의 하나로 ‘근로자 생애최초 주택청약제도’를 신설해 청약가점이 낮은 서민들을 들뜨게 하고 있다. 사회초년생 등 2~6년의 단기 가입자들은 현재의 공급제도 아래서는 당첨 기회가 매우 적어 주거 불안과 근로의욕 저하를 가져온다는 지적을 받아왔다.

서울 강남 세곡, 서초 우면, 경기도 하남 미사, 고양 원흥지구에 첫선을 보이는 보금자리주택은 9월 말 공고를 거쳐 10월 사전예약 방식으로 시범 공급된다. 그린벨트 내 주택의 경우 전매제한 기간(7~10년)이 강화되고 싱가포르의 공공주택(HDB)처럼 5년의 거주의무도 주어진다. 전매제한이 강화된다고 해도 주변 시세보다 30~50% 저렴하게, 그것도 교통여건이 좋은 곳에 아파트를 장만할 수 있다는 장점은 무주택자들의 가슴을 설레게 할 만하다. ‘보금자리’로 가는 구체적인 길을 살펴보자.

가입기간 짧으면 원흥·미사지구 노려야

먼저 자신의 청약통장을 살펴봐야 한다. 보금자리주택에 ‘입성’하기 위해서는 청약저축 가입자라야 한다. 지난 5월 출시된 주택청약종합저축은 1순위가 되려면 가입 이후 24개월이 지나야 하기 때문에 사실상 당첨 가능성이 ‘제로’에 가깝다.





가입기간이 2년 이상이고 납입횟수가 24회 이상인 1순위 청약저축 가입자라고 해도 2006년 3월 판교의 당첨선(청약저축 납입액 1500만원, 인기 단지는 2700만원)을 감안하면 강남권 보금자리주택도 납입액이 이 정도는 돼야 당첨권에 들어설 것으로 예상된다. 청약저축의 경우 월 10만원을 불입하면 1년 최대 납입액이 120만원이라고 할 때 최소 청약저축 가입기간이 16년은 돼야 한다는 얘기다.

내년에 강남권에 중대형 아파트가 나와 청약예금 가입자에게 청약 기회가 주어진다 해도, 청약가점에 따라 당첨자를 가린다면 최소 70점대는 돼야 당첨을 기대할 수 있다. 보금자리주택은 10월부터 사전예약 방식으로 청약을 받는다. 사전예약제란 수요자가 입주시기, 분양가, 입지 등을 비교해 복수의 단지를 선택할 수 있도록 한 수요자 위주의 주택청약 방법. 따라서 청약가점이 높으면 강남권 2곳이 좋겠지만 그렇지 않으면 원흥과 미사지구에 도전해보는 것이 낫다.

사전예약제는 입주자 선정 때 지역 요소가 최우선 고려사항이다. ‘지역 우선’에 따라 서울 세곡지구와 우면지구는 서울지역 거주자에게 100% 공급된다. 이에 비해 경기도 고양 원흥과 하남 미사지구는 주택공급에 관한 규칙에 따라 해당 지역 거주자에게 30% 범위에서 우선 공급하고 나머지는 해당 지역을 포함한 수도권 거주자에게 공급된다. 사전예약 신청은 여러 단지에 대한 정보(위치나 면적, 분양가격 등)를 바탕으로 1~3지망 예약 신청을 한다.

신청 시기는 현행 주택청약 시기보다 1년 정도 이르며 1지망에서 떨어지면 2~3지망 단지에서 추가로 경쟁할 수 있다. 보금자리주택 시범지구 4곳에 사전예약을 할 때 4개 지구 내 단지 가운데 원하는 단지 3곳을 고를 수 있다는 얘기다. 입주예정자로 선정된 뒤에는 언제든지 입주예정자 지위를 포기할 수 있다. 입주예정자 지위를 포기할 경우 수도권 과밀억제권역에서는 2년간, 그 밖의 지역에서는 1년간 보금자리주택 입주예약자로 선정될 수 없으므로 입주 때까지 4~5년 동안의 자금조달 계획을 고려해 사전청약을 해야 한다.

시세차익 30% 이상 땐 10년간 전매제한

청약가점이 적다면 보금자리주택 전체 분양물량의 20%가 배정된 ‘근로자 생애최초 주택청약제도’를 이용해보자. 근로자 생애최초 주택청약 자격은 무주택자 중 5년 이상 소득세를 납부하고 청약저축에 2년 이상 가입한 근로자나 자영업자, 그리고 기혼자(이혼한 경우는 자녀가 있을 것) 중 도시근로자 평균소득 대비 80% 이하(지난해 기준 약 312만원)인 사람을 대상으로 해서 추첨으로 선정한다. 다만 장기청약통장 가입자와 형평성 차원에서 600만원(월 10만원씩 60회 불입한 금액)을 청약금으로 납부해야 한다.

정부는 생애최초 주택 구입자금 지원제도를 일부 부활해 보금자리주택을 구입한 생애 첫 주택 구입자에게는 분양가의 50% 내에서 최대 1억원까지 연 5.2%의 금리로 대출해주기로 했다. ‘생애최초’ 청약자는 기존 신혼부부 특별공급 신청자처럼 일반 공급분에 중복신청이 가능하지만, 특별공급에서 떨어지면 일반공급 신청자에 자동으로 포함되는 것은 아니므로 일반공급 신청도 함께 해야 한다. ‘생애최초’의 특별공급과 신혼부부 특별공급의 중복신청도 불가능하다. 따라서 두 조건에 모두 해당한다면 신혼부부 특별공급을 선택하는 것이 유리하다.

그렇다고 보금자리주택이 ‘만능’은 아니다. 전매제한 기간을 종전 5년(수도권 과밀억제권역 기준)에서 7~10년으로 연장할 계획이고 시세차익이 30% 이상이면 10년, 30% 미만이면 7년의 전매제한 기간을 둘 것으로 보인다. 물론 이 조건은 개발제한구역에 지어지는 32만 가구 중 분양주택에 대해서만 적용된다. 분양가가 낮아 마감재의 질이 떨어질 수 있고, 전매제한이나 의무거주 기간 때문에 환금성이 떨어질 수도 있으므로 자신의 형편에 맞는 전략이 필요하다.

보금자리주택 시범단지 지정 (자료 | 국토해양부)
구분 강남세곡 서초우면 하남미사 고양 원흥
사업 면적 94만m² 36만m² 129만m² 547만m²
총 가구수 6900 3400 3만6200 8600
보금자리주택 5600 2700 2만5700 6400
추정 분양가(3.3m²당) 1150만원 1150만원 950만원 850만원
주변 시세 2205만원 2117만원 1315만원 1190만원
청약통장 바꿔봐?

넓은 평수로 옮긴다면 청약예금 유지하세요


보금자리주택 등 정부의 주택공급에 맞춰 전용면적 85㎡ 이하의 국민주택으로 내 집 마련을 하려면 주택청약종합저축에 가입해야 한다. 청약예금이나 부금통장을 갖고 있는 사람들도 통장을 바꿔야 할지를 놓고 고민이다. 이때는 자신의 상황을 냉정히 판단해야 한다. 자녀가 성장하면서 넓은 평수로 옮겨야 한다면 5년이 넘은 청약예금이나 부금을 보유하고 있을 경우 해지하지 않는 것이 좋다. 부부가 청약예금 통장에만 가입했다면 그중 가입기간이 짧은 통장(가입 5년 이하)은 해지하고 주택청약종합저축에 가입해 당첨 기회를 넓히는 것이 좋다. 10월에 분양되는 보금자리주택은 모두 공공택지에 분양되는 중소형 주택이므로 청약예금이나 부금으로는 청약할 수 없으나, 향후 민간건설 중대형 평수에의 청약은 가능하므로 5년 이상 된 청약예금·부금 가입자는 그대로 유지하는 게 나을 듯하다.




주간동아 2009.09.15 703호 (p60~61)

하재윤 부동산써브 상담위원 jaeyoon28@mediawill.com
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