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COVER STORY |넌 로또? 난 경매! 07

“손 떨린 2억6052만원 … 일주일 내내 집들이 부푼 꿈”

‘왕초보’ 강지남 기자의 아파트 경매 도전기 “발품 파는 만큼 보이네요!”

  • 강지남 기자 layra@donga.com

“손 떨린 2억6052만원 … 일주일 내내 집들이 부푼 꿈”

“손 떨린 2억6052만원 … 일주일 내내 집들이 부푼 꿈”
이.억.육.천.오.십.이.만.원. 내 생애에 그렇게 큰돈을 써보자 마음먹은 적은 없었다. 3월30일 오전 기자는 서울 광진구 자양동 서울동부지방법원 경매법정에서 입찰가로 2억6052만원을 써넣은 입찰표를 들고 잔뜩 긴장해 있었다. 이제 잠시 후면 서울 송파구 거여동의 전용면적 59.73㎡(25평형) 아파트가 내.집.이.될.지.도.모.르.는.순.간. 집행관이 사건번호를 부르고 입찰에 응한 5명이 앞으로 불려나갔다.

“사건번호 2008타경○○○○ 최고가는 3억1311만원, 지○○ 씨입니다.”

집행관의 건조한 목소리와 함께 ‘내 집’이 될 뻔한 집은 50대 아주머니 품 안으로 넘어갔다. 경매 실전 체험을 위해 실제 입찰에 참여하지는 않고 입찰표를 작성하기만 했는데도 왠지 모를 아쉬움이 밀려왔다.

[경매 투자 결심]‘경매 한 번 잘하면 결혼 후 평균 8년가량 걸린다는 내 집 마련 기간을 1년으로 확(!) 줄일 수 있지 않을까?’라는 욕심이, 실제로 경매 투자에 도전해보라는 과제를 받은 직후 슬쩍 생겼다. 물론 결혼한 지 1년이 채 되지 않은 우리 부부의 자산으로는 서울에서 웬만한 아파트 한 채 사기가 어렵다. 그러나 ‘빚을 져야 열심히 벌어 갚는다’는 말도 있지 않은가. 대출 좀 받아 집 사놓고 매달 원금과 이자를 갚아나가면 외식도, 쇼핑도 줄이며 알뜰한 생활을 할 수 있을 것이란 생각을 다졌다.

우선 계산기를 두들겼다. 지금 살고 있는 아파트의 전세보증금과 그간 모아둔 돈을 합치고 1억원을 대출받는다면 3억원 정도를 마련할 수 있다. 연 7%로 1억원을 대출받아 5년 원리금 균등상환을 할 경우 매달 200만원씩 갚아나가면 된다. 맞벌이인 데다 아직 아이가 없으니 씀씀이만 잘 관리하면 충분히 갚을 수 있겠지 싶었다.



[독학]금요일 퇴근길에 경매 책을 사러 교보문고 광화문점에 들렀다. 경매 책 코너가 따로 마련돼 있어 요즘 경매의 인기를 실감하게 했다. 경매 책을 고르는 몇몇 사람 사이에 끼여 책을 두루 살폈다. ‘백서’ ‘바이블’ ‘달인’ 등 최고를 자처하는 제목을 단 책이 여럿 눈에 띄었다. ‘나는 경매로 반값에 집 산다’ ‘27세 경매의 달인’ ‘나는 쇼핑보다 경매투자가 좋다’ 등은 제목부터 호기심을 끌었다. 한참을 뒤적거리다 주말 동안 다 읽을 요량으로 두 권을 골랐다.

하지만 혼자서 경매 책을 독파하기는 쉽지 않았다. 요즘 같은 집값 하락기일수록 ‘대박’을 노리기보다는 실수요로 경매에 접근해야 한다는 점은 충분히 이해하지만 대항력, 대지권 미등기, 예고등기, 유치권 같은 용어는 낯설기만 했다. 밑줄 그어가며 몇 번 반복해 읽으니 대충은 알겠는데, 졸음이 밀려왔다. 주식 투자도 직접 해보며 배우는 법이라는데 경매 투자도 마찬가지겠지. 물건을 찾기 위해 컴퓨터를 켰다.

[물건 찾기]우선 책에서 배운 대로 대법원 법원경매정보(www.courtauction.go.kr·이하 법원경매정보)에 접속해 회원 가입을 했다. 법원경매정보는 지난해 10월 대폭 업그레이드돼 회원 가입만 하면 관심 있는 물건을 ‘관심물건’으로 등록해놓고 자주 들여다볼 수 있다. ‘경매물건 → 기일별 검색’에서 3월26일 서울중앙지방법원과 30일 서울동부지방법원에서 열리는 경매 물건을 위주로 ‘내 집’ 후보를 골랐다. 1~2회 유찰돼 최저 낙찰가가 3억원 미만인 서울 지역 아파트는 생각 외로 여러 개 있었다(법원경매에서 유찰될 경우 최초 감정가에서 20%씩 떨어진 최저 매각가격으로 다시 경매에 나온다). 법원경매정보는 지도 서비스도 제공한다. 한반도 지도 모양 아이콘을 클릭하면 된다. 인근 지하철역과 버스정류장, 회사까지의 이동거리를 재면서 여러 집을 구경하다 보니 서너 시간이 훌쩍 지난다. 두 눈이 빨개질 무렵 최종 후보 2개를 결정.

서울 강남구 삼성동 빌라. 전용면적 54.08㎡(약 16평), 3층. 감정가 3억원, 최저 매각가 2억4000만원(1회 유찰).

서울 송파구 거여동 아파트. 전용면적 59.73㎡(약 18평), 2층. 감정가 3억8000만원, 최저 매각가 2억4320만원(2회 유찰).

삼성동 빌라는 무엇보다 ‘삼성동’이라는 점이 마음에 들었다. 7호선 청담역과 강남구청역이 도보로 10분 거리라 지하철역까지 좀 멀고 주차공간이 협소하지만, 코엑스가 1km도 떨어져 있지 않고 아파트로 재개발되면 엄청난 수익을 올릴 수 있지 않을까 싶었다. 거여동 아파트는 5호선 거여역에서 걸어서 3분밖에 걸리지 않고, 5호선 충정로역 인근에 있는 회사까지 지하철을 갈아타지 않고 출퇴근할 수 있다는 점, 그리고 아무래도 빌라보다 살기 편한 아파트라는 점이 마음에 들었다.

경매 물건을 고를 때 가장 주의해야 할 점은, 임차인의 임차보증금을 매수인(낙찰자)이 인수해야 하는지 여부다. 임차보증금이 1억원인 아파트를 3억원에 낙찰받았을 때 임차보증금을 인수해야 한다면, 사실상의 투자금액은 3억원에서 4억원으로 뛴다. 이럴 바에야 일반 매매를 하면 되지, 굳이 경매에 나설 필요가 없다. 임차인의 임차보증금을 매수인이 책임져야 할 때 ‘임차인이 대항력이 있다’고 한다.

임차인의 대항력 여부는 법원경매정보가 매각기일 7일 전부터 제공하는 ‘매각물건명세서’에서 파악할 수 있다. 말소기준등기(등기부상 존재하는 등기 중에서 가장 먼저 설정된 등기로 낙찰 결과 이후의 모든 등기가 말소되는 기준등기)를 뜻하는 ‘최선순위 설정일자’가 임차인의 전입신고일보다 앞서면 대항력이 없고, 전입신고가 더 빠르면 대항력이 있다. 가격과 위치만 고려해 골랐을 뿐인데 운 좋게도 삼성동 빌라와 거여동 아파트 둘 다 임차인의 대항력이 없었다.

경매 책에서 읽은 바에 따르면 그 다음엔 유치권, 법정지상권, 예고등기 등 특별한 매각조건이 붙어 있는 물건인지 확인해야 한다. 그런데 이런 ‘고난도’ 사항은 아무리 관련 자료를 뒤적거려도 알쏭달쏭하기만 할 뿐 해결이 되지 않았다. 흠, 이제 어쩌지?

“손 떨린 2억6052만원 … 일주일 내내 집들이 부푼 꿈”

1교보문고 광화문점 경매서적 코너.
2권성안 지지에셋 경매투자팀장은 각 물건의 주의점을 꼼꼼하게 지적해줬다.
3, 4직접 찾아가본 후보 물건들.

[경매 컨설팅]3월24일 지지에셋 권성안 경매투자팀장을 찾아갔다. 경력 7년의 권 팀장은 경매 컨설팅과 경매 관련 강의를 하는 경매 전문가. 그는 기자에게 “요즘 같은 부동산 경기 불황에도 실수요가 몰리는 20평형대 서울 지역 아파트는 낙찰가가 감정가의 80%를 웃돈다”고 했다.

“음…. 두 물건 모두 특별매각조건은 없습니다. 잘 고르셨네요.”

기자가 가져간 두 물건을 살펴본 권 팀장으로부터 이 말을 듣자 홀가분한 기분이 들었다. 지난 며칠간 특별매각조건이 붙은 어려운 물건이 아닐까 노심초사했기 때문이다. 권 팀장은 매각물건명세서의 ‘비고’란을 꼼꼼히 읽으면 이 부분을 확인할 수 있다고 조언했다. 비고란에 유치권, 법정지상권 등이 표기돼 있지 않으면 걱정할 필요가 없다는 것. 하지만 현장 조사를 통해 다시 확인해보는 것이 기본이라고 강조했다.

삼성동 빌라에 대해 권 팀장은 “강남에 내 집을 마련했다는 프라이드를 가질 수 있는 물건이지만, 아파트로 재건축을 기대하기까지는 무리가 있다”고 평가했다. 지지옥션의 유료경매정보에서 확인해보니 이 물건에 대한 조회 수가 무려 1000건. 권 팀장은 “조회 수가 500건만 넘어가도 매우 관심이 높은 편”이라며 “낙찰 경쟁이 셀 것”이라고 전망했다. 그리고 권 팀장은 이 물건의 주의사항으로 1억3000만원에 전세를 살고 있는 대항력 없는 현재의 임차인이 대위변제할 가능성이 높다는 점을 지적했다. 말소기준등기가 7500만원으로 비교적 소액이라 임차인이 이를 대신 갚고 대항력을 되살릴 수 있기 때문이다. 그럴 경우 매수인은 임차인에게 1억3000만원의 전세금을 모두 물어줘야 한다.

권 팀장의 ‘심사’에서 거여동 아파트는 주의사항이 발견되지 않았다. 그는 다만 “관리비 체납 여부를 꼭 확인하라”고 했다. 임차인의 체납 관리비는 매수인이 인수해야 한다. 권 팀장은 “관리비를 700만원이나 체납한 경우도 봤다”고 귀띔했다.

[현장조사]현장조사는 경매 투자의 기본 중 기본이라고 한다. ‘앞으로 우리 가족이 살 집일 수도 있는데, 직접 가보는 것은 당연하지’ 하며 삼성동과 거여동으로 출동.

삼성동 빌라로 진입하는 도로는 차 한 대가 지나갈 정도로 생각보다 좁았다. 가장 가까운 버스정류장과의 거리는 도보 5분. 대문 격인 중앙 출입문이 전자잠금장치로 잠겨 있어 안에 들어가보진 못했다. 지나가던 주민이 알은체를 했다.

“경매 나온 집 보러 오신 거죠? 요새 이 빌라 보러 오는 사람이 참 많아요. 저 집에 고만고만한 애들이 서너 명 돼요. 잘 해결돼야 할 텐데….”

순간 막상 낙찰을 받은 뒤 전세금을 고스란히 날릴지도 모를 임차인 가족에게 ‘나가달라’고 요구해야 하는 처지가 된다면 과연 그렇게 할 수 있을까 겁이 났다. 인근 공인중개사무소 사람들은 “시세는 대지 평당 3000만원으로 잡으면 된다. 좀 낡았지만 위치가 워낙 좋으니 살기 괜찮을 거다”고 했다.

거여동 아파트는 ‘ㄷ’자 구조로 좀 독특했다. 현재 추진 중인 송파 신도시와 바로 이웃해 있고 총 12개 동 1002가구의 대단지다. 지역열병합이라서 관리비가 싸고, 주차 대수가 가구당 2대일 정도로 넉넉했다. 단지 안에 유치원도 있다. 관리사무소에 들러 체납 관리비가 있느냐고 물었더니 “전혀 없다”며 “요새 그 집 관리비 체납을 물어보러 사람들이 자주 온다”며 조금 귀찮아했다.

“손 떨린 2억6052만원 … 일주일 내내 집들이 부푼 꿈”

5송파구 거여동의 한 공인중개사무소에서 주변 시세를 파악했다.
63월26일 서울중앙지방법원에서 연습 삼아 입찰서류를 작성해봤다.
7 경매법정 현장에서 생긴 여러 궁금증에 대해 설명해주는 권성안 팀장.
8입찰자와 경매 교육생들로 발 디딜 틈 없는 경매법정.

이 아파트단지 입구에 있는 하나공인중개사무소 우창균 대표는 “2008년 3월까지 25평형이 4억~4억5000만원에 달했지만, 최근에는 3억2000만~3000만원에 거래된다”고 시세를 전했다. 그는 “1998년에 지어진 아파트이고 용적률 상한선을 거의 다 채웠기 때문에 재개발은 어렵지만, 복도식 소형 아파트라 리모델링은 가능하다”고 전망했다. 전세는 1억3000만~4000만원, 겨울철 난방비 포함 관리비는 10만~12만원 선.

[낙찰가 정하기]이제 ‘운명의 낙찰가’를 정해야 할 때. 빈 종이에 감정가, 최저 낙찰가, 시세를 적었다. 경매로 내 집 마련을 하고자 한다면 각종 비용(세금, 명도비용 등)을 고려해 시세의 80% 선에서 낙찰받는 것이 좋다는 경매 전문가들의 조언도 곰곰 생각해봤다.

삼성동 빌라의 대지 지분은 9.05평. 평당 3000만원을 곱하면 시세는 2억7150만원이다. 최근 다세대주택의 낙찰가율인 80%를 적용하자면 감정가 3억원의 이 빌라는 2억4000만원 언저리에서 낙찰될 것이다. 그러나 시세의 80%를 적용하자면 1억9200만원에 낙찰받는 것이 적당하다. 대위변제의 위험도 도사리고 있다. 그런데 최저 매각가가 2억4000만원이므로 한 번 더 유찰될 가능성이 높다. 아무래도 입찰에 참여하지 않는 게 좋겠다.

거여동 아파트의 현 시세는 3억2000만원으로 잡았다. 최저 매각가는 2억5600만원이고 현 시세의 80%는 2억5600만원. 하지만 경쟁이 치열할 것으로 예상되니 이보다 조금 더 높여 2억6052만원을 써보기로 결심. 입찰가를 1만원 단위까지 쓰는 것은 최고가를 써낸 사람이 두 명 이상이 되는 상황을 미연에 방지하기 위해서다. 그러나 권성안 팀장은 “20평형대 아파트는 인기가 매우 좋아 3억원 이상은 써내야 낙찰될 텐데…”라며 고개를 저었다. 기자도 좀 걱정됐지만, 첫 입찰인 만큼 능력에 벗어나는 베팅은 하지 않기로 했다.

매각 당일 주의사항

우선 입찰에 참여하기 전 경매 진행 여부를 확인한다. 경매 물건은 취하, 변경, 연기, 대금 납부 등의 사유가 있을 때는 진행이 취소되므로 매각 전날까지 법원에 전화로 진행 여부를 확인해야 매각 당일 헛걸음을 하는 낭패를 피할 수 있다. 매각 당일 아침에 대법원 법원경매정보에 접속해 확인하는 것도 좋은 방법이다. 일단 경매법정을 찾기로 했다면, 도착하자마자 경매법정 입구에 부착된 매각사건 목록표를 확인한다.

입찰표를 작성할 때도 주의, 또 주의해야 한다. 하나의 사건번호에 둘 이상의 물건이 진행되는 경우 반드시 물건번호를 기재한다. 물건번호를 기재하지 않으면 무효가 된다. 간혹 물건번호를 바꿔 적어 엉뚱한 물건을 낙찰받는 경우도 있으니 주의한다.

입찰가격은 수정이나 정정을 할 수 없다. 수정해야 할 때는 새 용지를 사용한다. 매수보증금은 최저 매각가격의 10분의 1에 해당하는 수표 1장으로 준비한다. 단, 재매각의 경우 법원에 따라 보증금이 20% 혹은 30%이니 사전에 확인한다. 입찰함에 입찰봉투를 넣은 이후에는 입찰표의 취소, 변경, 교환이 불가능하므로 입찰가 결정에 신중을 기한다.


[매각 당일]삼성동 빌라는 정말로 한 번 더 유찰이 됐다. 3월26일 오전 10시, 서울중앙지방법원 경매법정에서 집행관이 경매기록 열람을 허락하자 서너 명이 몰려나가 이 빌라의 경매기록을 꼼꼼히 살폈다. 관심은 있지만, 금액이 좀더 떨어져야 한다고 투자자들이 ‘무언의’ 공감을 하는 듯했다. 이 물건은 몇 달 후 최저 매각가가 20% 더 떨어진 1억9200만원에 다시 경매법정에 나올 것이다.

3월30일 오전 11시40분. 서울동부지방법원에서 지난 일주일 동안 기자가 ‘내 집’으로 점찍었던 거여동 아파트를 낙찰받은 지모(50· 여) 씨는 입찰보증금 영수증을 받아들고 환한 표정을 지었다. 그 또한 기자와 마찬가지로 경매 초보자. 지씨는 “요새 경매가 하도 좋다고 해서 1월부터 경매를 시작했다”며 “세 번째 도전 만에 낙찰에 성공했는데 아직은 어안이 벙벙하다”며 발걸음을 재촉했다. 그렇게 ‘내 집’은 멀어져갔다.

경매 컨설팅 이용 시 주의사항

경매법정에 나가보면 상당수 입찰자는 혼자가 아니다. 경매 컨설턴트가 곁을 지키며 입찰표 적는 것에서부터 매각 일정까지 안내해준다. 경매 컨설팅이란 공인중개사무소로 등록한 경매 컨설팅 업체로부터 물건 추천, 권리 분석, 경매입찰 대리, 대출 알선, 명도 대행 등의 서비스를 제공받고 수수료를 지급하는 것. 업계에서는 입찰자 절반이 경매 컨설팅을 이용하는 것으로 파악한다. 실수를 막을 수 있기에 특히 경매 초보자들 사이에서 경매 컨설팅의 인기가 높다.

그러나 경매 컨설팅을 이용할 때도 주의가 필요하다. 우선 법원에 ‘매수신청대리인’으로 등록된 사람만 경매 컨설턴트로 활동할 수 있으므로 경매 컨설턴트가 매수신청대리인으로 등록돼 있는지 확인한다. 법원은 부동산 관련 학과가 개설된 전문대학이나 대학, 공인중개사협회 등에서 소정의 실무교육을 이수하고, 고객에 대한 손해배상 책임 이행을 보장하기 위해 보증(보증보험 또는 공제에 가입)을 설정한 사람에 한해 매수신청대리를 허가해준다.

경매 컨설팅에도 법정수수료가 정해져 있다. ‘공인중개사의 매수신청대리인 등록 등에 관한 예규(행정예규 641호)’에 의해 상담 및 권리 분석 수수료는 50만원 이하이며, 원거리 출장비 등 실비는 30만원 내에서 영수증 등을 첨부해 청구해야 한다. 매수신청대리 수수료는 감정가의 1% 이하, 또는 최저 매각가격의 1.5% 이하로 정해져 있다.또한 컨설팅 계약서에 ‘잘못된 정보 제공으로 인한 손해를 업체가 배상한다’는 내용의 조항이 들어 있는지도 꼭 확인한다. 귀책사유를 만들어놓기 위해서라도 계약금, 중도금, 수수료 등 각종 비용은 업체 직원 개인의 계좌가 아닌, 법인 대표가 예금주로 된 통장에 입금해야 한다.

경매 컨설팅 업체는 통상 매각가의 1~1.5%를 수수료로 받는다. 고객이 낙찰을 해야 수수료를 받기 때문에 고액을 써내서라도 낙찰받도록 유도하는 경우가 많다는 점에 주의한다. 때문에 직접 시세를 파악하는 것이 좋다. 낙찰 전에 수백만원의 수수료를 먼저 지급하라고 요구하거나 경매 경험이 의심스러운 업체, ‘감정가가 지금의 시세’라고 말하는 업체 등은 피하는 게 상책이다. 요즘 같은 부동산 하락기에는 경매에 나오기 6~7개월 전에 산출된 감정가는 지금 시세보다 높을 가능성이 크기 때문이다.




주간동아 2009.04.14 681호 (p42~45)

강지남 기자 layra@donga.com
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