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COVER STORY |넌 로또? 난 경매! 02

권리 분석만 잘하면 절반은 성공!

물건 찾기부터 명도까지 성공 경매를 위한 A to Z

  • 강은현 법무법인 ‘산하’ 부동산부 실장·‘경매야 놀자’ 저자

권리 분석만 잘하면 절반은 성공!

Step 1 >>> 인터넷으로 물건 찾기

권리 분석만 잘하면 절반은 성공!

대법원 법원경매정보 메인 페이지.

경매의 시작은 물건을 찾는 것이다. 경매물건은 매각기일 14일 전에 일간지와 대법원 법원경매정보(w ww.courtauction.go.kr·이하 법원경매정보)에 공고된다. 신문에는 처음 경매에 나오는 신건(新件)들이 소재지, 감정가 등 간단한 정보와 함께 게재된다. 1회 이상 유찰된 물건은 신문에는 나오지 않고 법원경매정보에만 실린다.

법원경매정보에는 신문보다 훨씬 풍부한 자료가 실린다. 우선 매각기일 14일 전에 감정평가서, 현황조사서 등이 공고되고 7일 전에 매각물건명세서가 추가 공고된다. 매각물건명세서에는 말소기준등기가 되는 최선순위 설정일자, 점유자 관련 정보(보증금, 임대차 기간, 전입신고일, 확정일자 등) 따위가 게재된다.

과거 법원경매정보에서는 양질의 정보를 얻을 수 없어 유료 경매사이트를 이용해야 했다. 그러나 지난해 10월부터 법원경매정보가 여느 유료 경매사이트를 능가하는 양질의 콘텐츠를 제공하기 시작했다.

새로 구축된 법원경매정보는 클릭 한 번으로 원하는 정보를 찾아볼 수 있게 했다. 경매물건 검색조건을 관할법원, 소재지, 용도, 면적, 감정평가액, 유찰 횟수 등으로 세분화해 편리성을 높였다. 유료 경매사이트와 비교해 최대 약점이던 과거 물건 검색 기능이나 통계 정보를 강화한 점도 눈에 띈다. 법원별, 연도별, 지역별, 용도별 매각 결과는 표와 그래프로도 제공된다. 물건 상세검색을 통해서 원하는 물건의 사진은 물론, 인근 지역의 경매 진행 물건과 매각 물건 정보도 연계해 확인해볼 수 있다. 전자지도를 통한 경매물건의 위치 정보 확인 또한 가능하다.



권리 분석만 잘하면 절반은 성공!
유관 기관과의 시스템 연계 기능도 눈여겨볼 만하다. 대법원 인터넷등기소와 연계돼 있어 아이콘 클릭 한 번으로 등기부등본 열람 및 발급을 해결할 수 있다. 국토해양부의 부동산 정보 통합 포털인 온나라(www.onnara.go.kr)와도 연계돼 토지이용 규제나 공시지가 정보도 손쉽게 살펴볼 수 있다.

이 밖에도 법원경매정보는 회원 가입을 통해 개인별 관심 물건과 자주 쓰는 검색조건을 저장할 수 있도록 했다. 법원경매정보의 운영시간은 오전 6시부터 다음 날 오전 1시까지며 토요일과 일요일에도 정상 운영된다.

Tips 주요 유료 경매사이트

지지옥션 www.ggi.kr / 디지털태인 www.taein.co.kr / 인포케어 www.infocare.co.kr / 굿옥션 www.goodauction.co.kr

Step 2 >>> 관심 물건 분석하기

관심 물건을 골랐다면 해당 물건에 대한 분석을 해야 한다. 크게 ①권리 분석 ②물건 분석 ③수익성 분석으로 나눌 수 있는데, 이 중 물건 분석이 가장 중요하다.

권리 분석만 잘하면 절반은 성공!

경매법정에서 경매 기록을 열람하는 입찰자들.

권리분석한마디로 요약하면 낙찰금 이외에 추가 부담해야 하는 비용이 있는지 없는지 따져보는 것이다. 흔히 ‘경매사고’란 바로 낙찰금 이외의 예상치 못한 비용이 발생하는 경우를 말한다.

권리 분석을 제대로 하지 않으면 경매사고를 당할 가능성이 높다. 권리 분석은 세 가지로 나뉜다. △임차인 분석 △등기부 분석 △등기부 외 분석이 그것이다.

임차인 분석은 임차인 보증금은 얼마고 매수인이 그 보증금을 인수해야 하는지, 인수한다면 얼마인지를 알아보는 과정이다. 임차인의 전입일자가 말소기준등기보다 앞선다면 매수인이 보증금을 떠안게 된다. 반대로 전입일자가 말소기준등기 이후라면 매수인의 인수 의무는 없다. 말소기준등기가 2008년 3월1일인 물건에 대해 임차인의 전입일자가 2008년 2월28일이라면 매수인이 보증금을 내줘야 하지만, 전입일자가 3월2일이라면 보증금을 물어줄 의무가 없다.

등기부 분석은 등기부에 설정된 제반의 권리, 즉 근저당권, 전세권, 압류, 가압류, 가등기, 가처분 등을 살펴보는 것이다. 일반 매매에서는 등기부상의 권리를 매도인이 모두 정리하거나, 매수인이 인수한다. 그러나 경매에서 등기부상 권리는 매각 후 전부 소멸되는 것이 원칙이다. 이때 소멸기준등기를 말소기준등기라고 한다. 다시 말해, 등기부에 설정된 등기가 말소기준등기보다 뒤에 설정됐다면 등기의 종류와 금액을 불문하고 모두 소멸되는 것이다. 단, 예외적으로 가등기나 가처분 등은 말소기준등기보다 설정일이 빠른 경우 매수인이 인수해야 한다.

등기부 외 분석은 유치권이나 법정지상권 등 등기부상에 기재되지 않는 권리를 분석하는 것으로 등기부 열람만으로는 진위 여부를 확인할 수 없다. 이러한 부분은 현장 조사를 통해 존재 및 진위 여부를 파악해나간다.

권리 분석만 잘하면 절반은 성공!

경매물건 낙찰에서 명도 후 입주까지는 대략 100일이 소요된다.

물건분석해당 물건의 현재 시세가 얼마고, 앞으로 얼마나 오르고 내릴지를 알아보는 것이다. 부동산 가격 상승기에 있다면 감정가보다 높게 낙찰받아도 향후 가격 상승에 따른 수익을 기대할 수 있다. 그러나 부동산 가격 하락기에 있다면 감정가보다 낮은 가격에 낙찰받는 것이 상책이다.

수익성분석우리가 경매에 나서는 이유는 시세보다 싸게 사기 위해서다. 시세보다 싸게 사려면 도대체 매각가로 얼마를 써내야 할까. 즉 얼마에 낙찰받아야 하며, 그에 따른 취·등록세와 명도 비용 등 부대 비용이 얼마나 들 것인지, 투자금액 중 대출 비중은 어떻게 할 것인지 등을 고민하는 단계가 수익성 분석이다.

경매는 일반 매매와 달리 잔금 납부일이 정해져 있다. 매각 당일 최저 매각가격의 10%를 보증금으로 내고 낙찰받은 뒤, 매각기일로부터 45일 이내에 잔금을 납부해야 한다. 경매에는 중도금이 없다. 따라서 입찰에 참여하기 전 자금 운영부터 점검해야 한다. 다행인 점은 금융권의 경매물건에 대한 경락잔금 대출이 활성화돼 있다는 사실이다. 물건이나 권리상의 흠이 있는 일부 특수물건을 제외하고는 대출이 잘 이뤄지는 편이다.

권리 분석이 복잡하다고 너무 걱정할 필요는 없다. 권리 분석을 쉽게 여기면 훗날 그만큼 추가비용이 생긴다는 점을 명심하고 정상 매각가에서 추가비용만큼 입찰가를 낮추면 된다. 시세 5억원짜리 아파트를 낙찰받는 데 2억원의 임대보증금을 떠안아야 할 경우 최대 2억5000만원에 낙찰받으면 된다. 과욕만 부리지 않으면 절대 사고 나지 않는 것이 경매임을 기억하자.

Tips 입찰장에 가져가야 할 준비물

신분증과 도장, 입찰보증금을 준비한다. 신분증으로 주민등록증, 운전면허증, 사원증 등이 가능하며 도장은 되도록 막도장이 좋다. 요즘은 지장도 허용하지만 사인은 안 된다. 입찰보증금은 대부분 최저 매각가격의 10%다. 재매각 물건의 입찰보증금은 보통 20%지만, 수원지법 등 일부 법원은 30%인 경우도 있어 입찰 전에 법원별 입찰보증금을 확인하는 것이 좋다.

대리인이 참여할 경우에는 대리인 신분증과 도장, 입찰보증금 외에 위임인의 인감증명서와 인감도장이 필요하다. 종종 인감증명서는 챙겨오는데 인감도장은 가져오지 않는 경우가 있는데, 설령 최고가를 써낼지라도 인감도장이 없으면 무효 처리된다.


경매물건 분석할 때 반드시 확인해야 할 자료
항목 내용 발급처
매각물건명세서 점유자 현황, 지상권, 가처분, 유치권 등 특별매각조건 대법원 법원경매정보
감정평가서 평가금액, 산출 근거, 평가점시, 위치, 평면도 등 대법원 법원경매정보
등기부등본 저당권, 전세권, 가압류, 가등기, 가처분, 예고등기 등 인수 및 소멸 권리 확인 대법원 인터넷등기소
주소별 세대열람 임차인 전입 유무 읍ㆍ면ㆍ동ㆍ사무소
건축물대장 건축물 면적, 용도 등 시ㆍ군ㆍ구청
토지대장 토지의 면적, 지목 등 시ㆍ군ㆍ구청
지적도 토지의 경계, 위치 등 시ㆍ군ㆍ구청
토지이용계획확인원 토지이용에 관한 공법상 규제 및 제한사항 등 시ㆍ군ㆍ구청


※ 아파트는 주소별 세대열람까지, 주택은 토지대장까지, 토지는 위의 서류 전부를 확인한다.

Step 3 >>> 낙찰 이후 경매 진행

(매각 7일 후)매각결정기일

매각기일이 월요일이면 보통 다음 주 월요일이 매각결정기일이 된다. 시간은 통상 오후 2시. 직접 법원에 출석할 필요는 없고, 전화나 인터넷으로 확인하면 된다. 법원경매정보에서 사건번호로 검색해 낙찰받은 물건을 찾은 뒤 ‘매각허가결정’이라고 공고됐는지 확인한다.

(매각 14일 후)매각허가결정확정기일

법원은 법원의 매각 허가에 대해 이해 관계인들이 부당하다는 의견을 개진할 수 있도록 매각결정기일 이후 일주일간의 시간을 준다. 그러나 2002년 7월1일 민사집행법 시행 이후 매각가의 10%에 해당하는 보증금을 공탁하고 이의 제기를 해야 하므로 최근에는 이의 제기자가 거의 없다.

(매각 45일 후)대금지급기한

매각 이후 45일까지 입찰보증금을 제외한 잔금을 납부하고 동시에 소유권 이전 등기를 한다. 잔금 납부는 법원에 가서 한다. 잔금을 수표 한 장으로 끊어가면 편리하다.

잔금 납부 이전에 꼭 해야 할 일이 있는데, 낙찰한 부동산을 방문해 점유자(전 소유자 혹은 임차인)를 만나는 것이다. 이는 돌발상황이 발생하는 최악의 경우 잔금 납부를 하지 않고 입찰보증금만 포기함으로써 피해를 최소화하기 위해서다.

점유자에게는 본인이 새로운 소유자임을 알리고 집을 비워줄 것을 요청한다. 아울러 점유자의 하소연을 들어보고 명도가 간단하지 않을 것이라 판단되면 잔금 납부를 하면서 인도명령 신청을 한다.

(매각 75일 후)배당기일

배당과 동시에 명도를 진행하는 것이 가장 무난하다. 점유자에게 잔금 납부 후 한 달 안에 이사 가도록 요청한다. 법원은 보통 배당기일까지 인도명령 결정을 내리지 않으며, 점유자에게는 집을 비워주기 전까지 배당금을 지급하지 않는다.

(매각 100일 후)명도 완료, 수리 및 입주

점유자는 집을 비운 날 새 소유자(매수인)에게서 명도확인서를 받아 매수인의 인감증명서와 함께 법원에 가서 배당금을 수령한다. 만약 점유자가 실제 이사하는 날 이전에 명도확인서를 요구한다면, 안전장치로 배당금 중 명도비에 해당하는 금액만큼 매수인이 보관했다가 이사일에 지급한다.

경매 투자 나설 때 명심해야 할 점

“법원 감정가는 참고 가격…현장에서 시세 파악하라”


권리 분석만 잘하면 절반은 성공!
2002년 민사집행법 시행 이후 일반인도 안심하고 경매에 참여해도 좋을 만큼 경매 제도가 안전해졌다. 그러나 일부에서는 여전히 자신의 능력과 경험을 과신한 나머지 낭패를 보는 사례가 적지 않다. 실패는 사소한 곳에서 찾아온다. 입찰에 나서기 전 명심해야 할 사항을 정리했다.

1. 권리 분석을 철저하게 하라

경매의 기본은 권리 분석. 한때 경매사고의 90%가 권리 분석 잘못에서 기인했다. 지금은 그런 경우가 많이 줄었지만 아직도 기초적인 권리 분석을 소홀히 한 낭패가 끊이지 않는다. ‘말소기준등기’와 ‘대항력 요건’만 제대로 알아도 경매사고의 70%는 비켜갈 수 있다. 유찰이 잦은 물건을 싸다고 덥석 물기 전에 반드시 숨은 사정이 있음을 기억하라.

2. 발품을 팔고 또 팔아라

빈번한 경매사고의 두 번째 유형은 시세 오판이다. 오늘의 가격은 누구나 알지만, 내일의 가격은 아무나 알지 못한다. 아파트는 비교적 시세 파악이 용이하다. 그러나 상가, 공장, 토지 등은 정형화한 가격을 산출하기 어렵다. 반드시 현장 조사를 통해 물건의 진면목을 파악하라.
현장 조사할 시간이 없다면 아예 입찰에 참여할 꿈도 꾸지 않는 게 낫다. 경매는 요행의 산물이 아니다. 물론 아파트도 반드시 현장 조사를 해야 한다. 특히 요즘은 부동산 가격이 오르락내리락하기 때문에 현장 인근의 부동산 중개업소를 통해 시세를 파악해야 한다. 인터넷이나 전화로 알아본 가격을 시세라고 착각해서는 안 된다.

3. 명도 없는 경매 없다

토지 경매를 제외하고 어느 누구도 피해갈 수 없는 것이 명도다. 명도는 전문가도 부담스러운데 일반인은 오죽하겠는가. 명도에 왕도는 없다. 오직 대화와 인내만이 있을 뿐이다. 경매에 입찰하기 전에는 명도에 들여야 할 시간과 비용을 반드시 고려해야 한다.

4. 특별매각 조건을 확인하라

매각물건명세서의 ‘비고’란에서 확인할 수 있는 유치권, 법정지상권 등 부가되는 조건을 꼼꼼히 살펴라. 어렵게 낙찰받아놓고 매각 조건을 지키지 못해 입찰보증금을 날리는 경우가 이따금 생긴다.

5. 시장 흐름에 귀를 기울여라
경매 시장은 일반 부동산 시장의 일부다. 그러므로 전체 부동산 시장의 흐름을 예의주시하면서 경매를 진행해야 한다. 정부 정책이 경매 시장에 미치는 효과를 간과하면 낭패를 볼 수 있다. 호재와 악재를 구별할 줄 알아야 한다.


6. 법원 감정가를 감정하라

여전히 많은 사람이 법원 감정가를 곧 시세라고 여긴다. 그러나 법원 감정가는 특별한 경우를 제외하고는 대부분 시세보다 높다. 아무래도 물건을 팔아 채무 변제를 할 목적이기 때문에 감정가가 시세보다 다소 높게 나오는 편이다. 감정가는 참고 가격으로만 여기고 현장 조사를 통해 시세를 따로 확인하라.

7. 자금 계획을 구체적으로 세워라

대출 등으로 남의 돈을 활용하는 것이 재테크다. 그러나 방심은 금물. 지분경매 물건이나 유치권이 신고된 물건, 농지나 예고등기 물건 등은 아예 대출이 안 되거나 아주 적게 된다. 구체적인 자금운용 계획 없이 낙찰받았다가 잔금을 마련하지 못해 사채 시장을 기웃거리거나 소중한 입찰보증금을 날리는 사고가 종종 벌어지고 있음을 기억하자.

8. 법정 분위기에 휩쓸리지 마라

경매법정은 언제나 사람들로 북적인다. 그러나 모두가 실제 투자자는 아니다. 특히 서울중앙지방법원에서는 경매교육 업체의 단골 실습장이 되면서 교육생을 실투자자로 오인해 고가의 입찰가격을 써내는 사례가 종종 발생한다. 오죽하면 ‘교육생 주의보’가 발령됐을까. 지난밤에 예상한 금액보다 낮출 때는 덜 고민해도 되지만, 가격을 올리고자 할 때는 더 많은 고민을 해야 한다. 낙찰에 대한 조급함이 애써 분석한 수익률을 물거품으로 만들 수 있음을 명심하라.

9. 특수물건은 경험이 쌓인 뒤 손대라

경매가 대중화하면서 경쟁률이 높아지자, 과거 소수 전문가의 영역이던 특수물건에 뛰어드는 일반인도 늘고 있다. 그 때문에 적지 않은 경매 사고가 발생했음은 말할 나위 없다. 유치권이나 법정지상권, 예고등기 물건은 아무래도 일반인이 뛰어들기엔 위험부담이 크므로 섣불리 욕심내지 말라.




주간동아 2009.04.14 681호 (p20~23)

강은현 법무법인 ‘산하’ 부동산부 실장·‘경매야 놀자’ 저자
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