회사원 양모씨(34·서울 강서구 방화동)가 문의한 내용이다. 양씨가 살고 있는 아파트의 매매가 대비 전세가 비율은 73%. 이 정도 비중이면 서울지역 아파트의 평균 전세가를 약간 웃도는 수치다.
그렇다면 양씨는 전세를 고수하는 것이 나을까, 아니면 대출을 받아서라도 적극적으로 내 집 마련에 나서는 게 나을까. 향후 발전 가능성은 일단 접어두고 재무 상황과 예상 가격상승률, 대출을 받을 경우 이자와 소득 등 특정 요인만을 고려해 따져보자.
우선 양씨의 재무 상황을 보자. 현재 양씨의 1년 평균수입은 약 3000만원. 월급의 반 이상을 꼬박 저축하는 덕에 한 달 평균 저축액은 130만원 정도 된다.
대출 금액 부담 능력 등 꼼꼼히 따져야
구체적으로 양씨가 현재 매매가와 전세금의 차액인 4000만원을 대출받았을 경우를 예로 들어보자. 다행히 양씨는 우리은행에서 취급하는 근로자주택자금 대출을 신청할 수 있다. 근로자주택자금 대출은 1년 급여 총액이 3000만원 이하인 근로자로 무주택 기간이 6개월 이상인 세대주는 누구나 신청할 수 있다. 금리는 6.5%이고 원금 상환 수수료가 없어 단기에 대출자금을 상환할 수 있는 혜택이 있다.
양씨가 3년 동안 원리금과 이자를 균등 상환해 4000만원의 대출을 갚아나간다고 치자. 이때 양씨가 갚아야 할 상환금액은 원금 4000만원과 이자 413만원을 합친 4413만원으로 매월 납부할 금액은 122만6000원꼴이다.
결과적으로 양씨는 현재 시세 1억5000만원인 아파트를 1억5413만원에 구입하는 셈이지만 양씨가 올해 구입한 아파트의 3년 후 매매가 상승률을 반영, 그에 따른 아파트 가격 상승 이득을 고려해야 한다.
1990년 이후 서울 아파트 평균 상승률은 7.57%, 그 가운데 강서구는 6.5% 선이다. 양씨의 아파트가 10년 내 가격상승률을 기준으로 매년 6.5% 오른다면 3년 후 가격은 1억7925만원. 따라서 양씨의 투자수익은 1억7925만원에서 413만원을 뺀 1억7512만원, 즉양씨가 아파트를 대출받을 경우 순투자수익은 2512만원이 된다.
반면 만약 양씨가 전세를 그대로 유지한 경우 3년 동안 벌어들일 수 있는 수익은 어느 정도일까. 전세 고수에 따른 순수 이득은 4000만원을 대출받지 않고 그 균등 상환액을 정기적금에 불입했을 때 3년 후 자산 규모와 양씨의 전세금 1억1000만원을 더한 금액이 된다.
이에 따라 월 납입액 122만6000원을 3년간 그대로 저축한다고 가정하자. 이 경우 3년 후 양씨가 모을 수 있는 금액은 4413만원. 이에 따른 이자소득은 시중은행의 평균 정기적금 금리인 5%를 적용할 경우의 312만원에서 이자소득세를 뺀 261만원이 된다. 따라서 3년 후 양씨 수중의 자금은 전세금 1억1000만원+적금 원금 4413만원+세후 이자 261만원을 합한 1억5674만원이다.
단순 결과만을 놓고 비교해본다면 주택구입자금 대출을 받아 아파트를 사두는 것이 전세를 고수한 채 은행 적금에 가입하는 것보다 무려 1838만원 정도 이득인 셈이다.
물론 여기엔 몇 가지 단서가 붙는다. 우선 금리가 현재 상태를 유지해야 한다는 점, 그리고 아파트 매매 상승률이 3년간 꾸준히 6.5%대를 유지해줘야 한다는 점이다.
그러나 무엇보다 중요한 것은 자신에게 필요한 주택자금의 규모를 명확히 한 뒤 대출금리 등을 고려해 대출금액을 부담할 경제적 능력이 있는가를 꼼꼼하게 따져보는 자세다. 만약 월 대출금 상환이 충분히 가능하다면 정확한 수익성을 바탕으로 매매가가 상승할 가능성이 높은 아파트를 골라 내 집 마련에 적극 도전해보는 것도 고려해볼 만하다.
