대체 부동산투자신탁이란 무엇이고, 왜 여기에 돈이 몰리는 것일까. 요즈음과 같은 저금리 시대에 개인이 부동산에 직접 투자할 수도 있으나 부동산을 사고 팔 경우에는 여러 가지를 심사숙고해야 한다. 우선 향후 부동산 경기가 불확실하다는 점이다. 부동산 경기 침체가 지속된다면 투자한 많은 자금이 장기간 묶여 유동성에 제한을 받게 된다.
부동산 거래시 많은 비용이 소요된다는 점도 직접투자를 제한하는 요소다. 매입시에는 매매가의 2%에 이르는 취득세-농특세(취득세액의 10%) 및 매매가의 3%에 이르는 등록세-교육세(등록세액의 20%)를 내야 하고 보유시에는 재산세가 부과된다. 매입한 부동산을 팔았을 때에는 매매차액에 대해서 양도소득세(과세표준의 20∼40%)를 내야 한다. 여기에 부동산 중개수수료 등 거래 비용이 추가로 발생된다. 따라서 매입 후 부동산 가격이 최소한 10% 이상은 상승해야 정기예금 이상의 수익률을 올리는 셈이 된다.
부동산투자신탁이란 다수의 투자자들로부터 수탁받은 자금으로 부동산 관련 자산 등에 운용하고 신탁기간이 끝나면 해당 펀드를 청산해 가입한 고객들에게 실적 배당을 하는 신탁상품이다. 재개발 등 부동산 개발을 하는 건설업체에 자금을 빌려주거나 미분양 아파트 투자, 부동산 관련 대출 등에 70% 이상을 운용하고 나머지 30%는 국채나 공채, 회사채 등에 투자함으로써 수익률이 정기예금에 비해 연 2∼3% 정도 높다.
안정성을 확보하기 위해 해당 건설회사가 지급보증을 하고 아파트 분양대금을 우선 순위로 확보하는 제도적인 장치도 마련해 놨다. 부동산을 직접 사고 팔기 위해서는 수천만원 이상의 많은 자금이 소요되지만 부동산투자신탁은 500만원 이상의 소액 투자자들도 가입할 수 있다.
일부 은행에서는 아파트 완공 후 부동산투자신탁 투자자에게 분양 기회를 우선 제공하기도 한다. 부동산 경기가 좋아질 경우 이자수익뿐만 아니라 분양에 따른 차익도 챙길 수 있게 된 셈이다.
가입 방법은 은행에서 일반 정기예금에 가입하는 것과 마찬가지다. 본인이 신분증과 여유자금을 가지고 은행을 방문하면 된다. 그러나 높은 수익률 때문에 판매와 동시에 수분 내에 마감되는 경우가 허다하다. 따라서 미리 해당은행을 방문해 예약해 놓는 것이 좋다.
부동산투자신탁의 만기는 1년 이상∼1년 6개월 이내며 만기가 되면 원금과 이자를 고객이 지정한 계좌로 자동 입금해 준다.
지난해 1740억원의 부동산투자신탁을 판매한 은행권은 올해도 저금리로 더 많은 수요가 있을 것으로 보고 판매를 준비하고 있다. 조흥은행은 4∼5월 중 700억원 규모의 부동산투자신탁을 판매할 예정이고, 하나은행도 4월 중에 350억원 규모로 판매할 예정이며, 한빛은행도 판매를 준비중이다. 3월 중순 400억원을 판매한 바 있는 국민은행은 4월과 5월에도 각각 300억∼500억원 규모의 부동산투자신탁 후속 상품을 개발, 시판할 예정이다.
부동산투자신탁은 정기예금과 달리 세금우대 가입이 불가능하다. 따라서 투자수익금의 16.5%를 세금으로 내야 한다. 또 일단 가입하면 중도해지가 불가능하다. 그러나 수익권의 80% 범위 내에서 수익권담보대출이 가능하므로 급전이 필요할 경우 활용하면 된다.
부동산 개발 사업이 계획대로 추진되지 않을 경우 원금 확보가 늦어지거나 최악의 경우에는 원금 손실 가능성도 있다는 점을 유념해야 한다.
