최근 수도권 주택시장 동향이 심상치 않다. 한국부동산원이 발표한 ‘전국주택가격 동향 조사’ 결과에 따르면 5월 기준 매매가격지수가 전국은 0.02% 하락했지만, 서울은 0.14% 상승한 것으로 나타났다. 특히 아파트 가격은 서울 0.20%, 수도권 0.05% 상승세를 기록하는 등 서울을 비롯한 수도권 지역 상승세가 뚜렷하다. 이번에도 서울부터 새로운 강세장이 시작될지 좀 더 자세히 살펴보자.

전세가 상승이 밀어 올리는 수도권 집값

최근 서울을 중심으로 아파트 가격 상승세가 확산되는 가장 직접적 원인은 전세 가격 상승에 있다. 5월 전세 가격은 전국 0.12%, 수도권 0.28% 상승했다.
이처럼 전세 가격이 상승하는 이유는 먼저 주택 공급 부족 때문이다. 올해 들어 신규 주택 착공은 건설비 상승 및 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 대출 부실화 공포 속에서 급격히 감소하고 있으며, 입주 물량도 줄고 있다(그래프1 참조).

더 큰 문제는 입주 물량 감소가 올해뿐 아니라 내년까지 이어질 가능성이 크다는 데 있다. 서울의 한 해 평균 입주 물량은 4만 채 안팎인데 올해 입주 물량은 2만8664채, 2025년 입주 물량은 3만1365채에 그칠 것으로 보인다. 특히 경기도는 올해 11만6595채에서 2025년 7만4092채로 급감할 예정이다.

이런 가운데 임대차 3법이 8월 시행 4년을 맞이하는 것도 전세 가격 불안 요인으로 작용할 가능성이 크다. 주택임대차보호법 제6조의3에 따르면 임대인은 임대차계약 종료 2개월 전 임차인이 계약 갱신을 요구하면 1회에 한 해 정당한 사유 없이 거절할 수 없으며 5% 이상 임대료를 인상할 수 없다. 이에 지난 4년 동안 집주인은 임대료를 시세대로 인상하지 못한 채 전세계약이 만료되기만을 기다릴 수밖에 없었다.

여기에 더해 수도권을 중심으로 전세사기가 빈발했던 것도 아파트 전세 수요를 높인 요인으로 손꼽힌다. 국토교통부가 공식 인정한 전세사기 피해자는 총 1만2928명에 이르며, 이들 가운데 63.7%가 수도권 거주자인 것으로 확인됐다. 2020년 이후 수도권 집값이 급등하자 주택 매입을 포기하고 빌라 전세계약을 한 사람이 많았기 때문이다. 따라서 당분간 수도권 지역에서는 아파트 전세 수요가 더 늘어날 가능성이 커 보인다.

기업 실적 전망 개선, 소득 증대 기대감도 영향

전세 가격 변화 못지않게 소득 전망도 주택시장에 큰 영향을 미친다. 미래 소득 전망이 개선될 때 더 나은 주거 여건을 꿈꾸는 가구가 늘어나기 때문이다. 반면 소득 수준에 비해 주택 가격이 턱없이 비싸다면 주택 수요는 감소할 것이다. ‘그래프2’는 2011년 이후 근로자 시간당 임금과 전국 아파트 실거래가 지수의 관계를 나타낸 것으로, 현재 임금에 비해 주택 가격이 ‘고평가됐다’고 단정 짓기 어려운 상황임을 알 수 있다.

특히 지난해 가을부터 시작된 강력한 수출 증가로 기업 실적 전망이 개선되고 있는 점도 주택시장에 호재로 작용할 가능성이 크다. 최근 삼성전자 노조가 창사 55주년 만에 첫 파업에 돌입한 것처럼 기업 실적 전망이 개선될 때는 임금 인상 압력이 높아지기 때문이다. 물론 산업 간 체감 경기에 차이가 나는 것은 분명한 사실이다. 그러나 한국 경제는 수출이 경제를 주도하기에 자동차와 조선, 반도체를 위시한 주력 수출산업의 여건 개선은 주택시장에 영향을 미치는 요인으로 판단된다.

그렇다면 전세 가격 상승과 수출 경기 개선에도 전국 매매 가격이 오르지 못하는 이유는 무엇일까. 부동산 PF 대출의 부실화 위험과 내수경기 위축 등 여러 요인이 영향을 미쳤지만 한국은행이 3.5% 수준의 정책금리를 유지하는 것도 영향이 크다. 한국뿐 아니라 많은 선진국에서 주택은 매우 비싼 상품이기에 대부분 주택담보대출의 도움을 받게 된다. 따라서 금리 수준이 높을수록 소득 수준이 낮은 가계부터 주택 매입 의욕을 잃게 될 것이다.

다만, 최근 소비자물가가 안정되고 있는 데다 유럽연합을 비롯한 주요국 중앙은행이 차례대로 금리인하를 시작한 만큼 한국은행의 금리인하도 아주 멀지는 않은 것으로 판단된다. 필자 예상대로 한국은행의 정책 전환이 시작된다면 4분기에는 수도권에서 지방으로 부동산 매입 열기가 확산될 가능성이 크다고 본다.

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