최근 더불어민주당 박찬대 원내대표가 1주택자의 종합부동산세(종부세) 완화를 거론하면서 부동산 보유세 인하 가능성에 관심이 쏠리고 있다. 박 원내대표는 최근 언론 인터뷰에서 “아무리 비싼 집이라도 1주택이고 실제 거주한다면 과세 대상에서 빠져야 한다”며 종부세를 전향적으로 개선할 필요성을 언급했다. 논란이 확산되자 박 원내대표는 “검토가 필요하다는 얘기”라며 한 발 물러섰지만, 부동산 가격 하락으로 보유세에 대한 불만이 누적된 상황에서 종부세 인하 기대감은 쉬이 가라앉지 않고 있다.

누적된 보유세 불만

부동산 세제(稅制) 중에서도 보유세는 주택시장 경기 변동에 따라 강화와 완화가 주기적으로 반복되는 특징이 있다. 시장이 과열돼 규제 필요성이 거론되는 상황에선 보유세 부과가 자산 가격 상승에 따른 합당한 조치로 받아들여진다. 반면 집값 하락이 이어지면 시장 회복을 위해 보유세가 완화되곤 했다. 현재 적용되는 부동산 세금 제도만 해도 2017년 이후 주택 가격이 오른 시기에 대폭 정비된 것이다.

이 같은 보유세의 대표 사례가 바로 2005년 도입된 종부세다. 종부세 도입이 처음 논의된 것은 2003년이다. 2002년 연간 전국 아파트 가격 상승률이 22.78%를 기록한 이듬해다(이하 KB국민은행 월간주택가격 동향 조사 전국 아파트 기준). 올해로 39년째 이뤄진 아파트 가격 조사에서 역대 두 번째로 높은 상승률이었다. 2006년 아파트 가격이 13.75% 오르자 종부세는 대폭 강화됐다. 글로벌 금융위기 영향으로 집값이 떨어진 2009년에는 1가구 1주택 세액공제가 신설되는 등 완화 기조를 보였다. 현재 적용되는 종부세는 2019년 강화된 것으로, 직전 연도(2018) 한 해 서울 아파트 가격이 13.58% 오른 시장 분위기를 반영한 것이다. 현 시점에 종부세 완화가 거론되는 이유도 최근 2년간 아파트 가격이 하락했기 때문이다.

자산 가격 결정 이론에 따르면 종부세를 비롯한 보유세가 높아지면 집을 가진 이가 부담해야 하는 비용이 상승해 매매가격은 하락한다. 자산 가격에 일괄 부과되는 보유세가 자본환원율(cap rate)을 세율만큼 상승시켜 자산 가격이 하락하는 효과를 낳기 때문이다. 하지만 이 같은 자본환원율 상승은 결과적으로 신규 부동산 공급 감소→장기 건물 재고 감소→임대주택 부족의 연쇄 반응을 일으켜 임대료가 상승하는 부작용을 초래할 수 있다.

보유세 부과가 자산 가격에 하방 압력을 가한다는 이론적 분석과 달리, 국내시장을 대상으로 한 실증 분석에서는 여러 요인에 따라 상이한 결과가 나타난다. 이와 관련해 보유세와 주택 가격의 상관관계를 다룬 세 가지 연구를 살펴보자. 우선 대외경제정책연구원에서 나온 ‘국제사회의 부동산 보유세 논의 방향과 거시경제적 영향 분석’ 연구를 보면 보유세 인상이 실질 주택 가격 상승률을 끌어내리는 것으로 드러났다. 이 연구에 따르면 국내총생산(GDP) 대비 보유세 1%p 상승은 실질 주택 가격 상승률을 1.151%p 하락시키고, 총 조세 대비 보유세 비율 1%p 상승은 실질 주택 가격 상승률을 0.414%p 낮췄다. “보유세 증가가 보유비용을 높이거나 투자수익률을 낮춰 주택의 투자 유인을 약화한다”는 게 해당 연구진의 분석이다.



반면 보유세 인상이 집값 상승 억제 효과를 지속하는 것은 아닌 데다, 집주인으로 하여금 매물을 내놓게 하지 못한다는 지적도 있다. 이태리·송인호의 ‘종합부동산세 변화가 주택가격과 민간소비에 미치는 영향’ 연구에 따르면 종부세가 오른 후 집값은 1년 동안 하락했지만, 2~3년 차에는 상승한 것으로 나타났다. 종부세 인상 4~10년 차에는 약한 하락이 이어졌다. 제도 도입 후 즉각적인 효과는 있지만 2~3년 차에는 당초 목표와 달리 주택 가격이 상승한 것이다. 매매가격과 매매거래량을 따로 본 국토연구원의 ‘부동산세제의 시장 영향력과 향후 정책방향’ 연구에 따르면 종부세 인상은 2년 차까지 오히려 매매가격 상승 요인으로 작용했고, 3년 후부터는 통계적으로 유의미한 영향력을 미치지 않는 것으로 나타났다. 종부세 인상이 매매거래량 증가에 미치는 영향의 경우 1~4년 동안은 통계적으로 유의하지 않고, 5년 후에야 확인됐다. 종부세 부담이 커질 경우 매매가가 오히려 상승하기도 하고, 보유자 입장에선 최대 4년가량 추가 보유할 유인이 생긴다는 점을 유추할 수 있다.

종부세, 집값 크게 못 떨어뜨려

이 같은 연구 결과를 종합해보면 보유세 추가 부과는 가격 상승 흐름을 반전하거나 집값을 크게 떨어뜨리지 못하고, 상승폭을 완화하는 수준에 그치는 것으로 보인다. ‘적정한’ 세금 부과가 어느 정도인지 사회적 합의를 이루기는 매우 어렵다. 특히 무엇을 불로소득으로 볼지 논의조차 끝나지 않은 부동산 세금이라면 더욱 그렇다. 그런 점에서 해외의 자산 보유세 부과 수준을 살펴보면 국내 보유세의 적정성을 판단하는 데 도움이 될 것이다. 국토교통부는 2019년 ‘주택시장 안정화 방안’을 발표할 당시 경제협력개발기구(OECD) 회원국 중 한국의 GDP 대비 보유세 비율이 0.87%로 회원국 평균(1.06%)에 비해 낮다고 지적했다. 이에 따라 보유세가 인상된 후인 2022년 데이터에선 GDP 대비 보유세 비율이 1.23%로 올라 OECD 평균치(0.97%)를 상회하는 것으로 나타났다.

국토연구원이 4월 발표한 국민 2000명을 대상으로 한 설문조사 결과를 보면 주택 수요자의 71.3%가 “부동산 관련 세금이 부담되는 수준”이라고 응답했다. 그중 가장 부담이 큰 세금 유형은 보유세(41.2%)였고 거래세인 취득세(35.8%)와 양도소득세(23.0%)가 뒤를 이었다. 보유세가 급격히 오른 데다, 거래세 완화폭도 크지 않아 주택 수요자가 적잖은 부담을 느끼는 것으로 보인다.

세수 부족 논란이 커진 상황에서 부동산 세제를 함부로 건드리기는 쉽지 않을 것이다. 하지만 세금 인상 근거가 ‘글로벌 스탠더드’였다면 필요한 경우 같은 잣대로 인하도 검토해야 한다. 앞서 살펴봤듯이 경기 상황에 따라 변화하는 부동산 보유세는 단기간 가격 상승폭 조정에는 그 나름 역할을 한다. 하지만 장기적으로는 주택 가격의 불확실성 확대에 따른 공급 부족을 야기할 수 있다는 점을 감안해야 한다. 사회적 합의를 바탕으로 주택 과세 원칙을 재점검할 때다.

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