정권교체냐 정권 재창출이냐, 보수냐 진보냐. 2022년 20대 대선을 앞두고 많은 입소문과 전망이 쏟아져 나오고 있다. 누가 대권을 잡든 현 정부의 부동산 실패에 따른 정책 대수술은 불가피할 것이다. 현 정부가 복잡하게 설계한 부동산 정책의 실타래를 푸는 데 꽤 많은 시간이 걸릴 것으로 예상된다. 부동산시장의 혼돈은 올해 하반기까지 계속될 전망이다. 하지만 누가 청와대 주인이 되든 20년을 바라보고 설계한 ‘국토종합계획’은 그대로 진행될 것이다.

노무현 정부 시절 내놓은 제4차 국토종합계획 수정계획(2006~2020)에 중점 전략으로 명시된 ‘행정중심복합도시 건설’ ‘공공기관 지방 이전’ ‘혁신도시’ 밑그림은 이명박 정부 시절 제4차 국토종합계획 수정계획(2011~2020)에서 더욱 구체화돼 세종시 이전 대상 기관과 지역별 혁신도시 개발 방향이 제시됐다. 즉 현재 세종시, 혁신도시, 송도·청라 같은 경제자유구역 도시는 하루아침에 생겨난 것이 아니다. 정치적 대결과 무관하게 2000년대부터 깔아놓은 ‘국토종합계획’이라는 레일 위로 ‘부동산열차’가 달려가면서 거둔 결과물이다.

2022년 소란스러운 대선 뉴스와 부동산 공약 소음 속에서도 대한민국 부동산 개발 열차는 국토종합계획 레일을 따라 조용히 이정표를 향해 달려가고 있다. 장기투자 기회와 내 집 마련 기회를 국토종합계획에서 찾아야 하는 이유다.

핵심 인프라는 KTX역 주변

국토종합계획에서 눈여겨봐야 할 거점 도시로는 혁신도시, 새만금, 행복도시 등이 있다. 여기에 또 다른 거점지역으로 발전할 가능성이 있는 곳이 바로 KTX역이 들어섰거나 들어설 예정인 지역이다. 국토종합계획의 주요 정책 과제를 살펴보면 “거점지역을 중심으로 고차생활 서비스 기능을 확충해 (중략) 지역 중심에서 KTX역 등 광역교통시설에 편리하고 신속하게 접근할 수 있도록 대중교통체계 공유 및 환승체계 강화”라는 문구가 있다. 지방도시 비전에서 거점과 그 주변 지역을 한데 묶는 핵심 인프라는 바로 고속철도가 될 테고, KTX역이 설치된 지역이 거점이 될 것임은 자명한 사실이다.

2019년 국가균형발전 프로젝트에 선정된 ‘평택~오송 2복선화 건설사업’(지하에 상하행 복선을 추가로 건설하는 사업)은 2023년 착공이 확정됐다(지도1 참조). ‘평택~오송’ 구간은 기존 KTX, SRT(수서발 고속열차)뿐 아니라 향후 예정된 인천발(發), 수원발 KTX까지 공유되는 노선이다. 2027년 완공 시 현 2배 수준으로 전국 KTX, SRT 고속열차 투입이 가능해진다. 즉 ‘평택~오송’ 구간 복선화는 수도권과 지방을 잇는 ‘중추’가 된다. 수도권 인구를 지방으로 더 분산함으로써 지방에 설치된 KTX역, SRT역 일대가 수혜를 입는, 한국 고속철도 역사의 분수령이 되는 호재라고 할 수 있다. 가까운 미래의 KTX 호재는 2025년 전후로 나올 예정이다. 경기 시흥시 월곶과 성남시 분당 판교를 잇는 ‘월판선’, 경기 여주시와 강원 서원주를 잇는 ‘여주~원주 복선전철’이 개통되면 인천 송도에서 강원 강릉시까지 KTX로 갈 수 있게 된다.



인천에서 강릉까지 2시간 내 도달할 수 있는 광역교통수단이 확보된다면 강릉역뿐 아니라 경강선(지도2 참조)이 지나는 강원지역 KTX역(서원주역, 횡성역, 평창역) 일대에 수도권 여객인구가 증가하면서 2025년 강원지역 부동산시장을 달굴 것으로 예상된다.

남해안에 부는 부동산 훈풍

2025년 이후에는 동해안에 불던 훈풍이 남해안으로 옮겨갈 것이다. ‘김부선’(수도권광역급행철도(GTX-D) 김포~부천 노선)으로 인지도를 높인 4차 국가철도망을 자세히 들여다보면 ‘익산~여수(KTX 전라선) 고속화 사업’이 포함된 것을 확인할 수 있다. 이 사업이 추진되면 시속 120㎞에 불과하던 KTX 전라선이 진정한 고속철도로 다시 태어나 서울에서 여수까지 2시간 정도 소요된다. 여수에는 KTX 여수역뿐 아니라 KTX 여천역이 있다. 약 36만㎡(11만 평) 부지에 복합환승센터, 공동주택, 상업·업무 복합시설이 들어서는 ‘여천역 역세권 개발사업’이 2028년 완공을 목표로 올해 닻을 올리게 됐다. 여천역 역세권 개발이 완료되면 여수의 광역교통거점이 추가로 확보된다. 그뿐 아니라 지난해 8월 예비타당성 조사를 통과한 ‘여수~남해 해저터널’이 2027년 개통되면 여수에서 남해까지 10분 정도 소요돼 여수시의 거점 반경은 더욱 넓어진다(지도3 참조).

여수 외에도 남해안을 향한 KTX 거점 확장 호재는 또 있다. 2019년 국가균형발전 프로젝트에 선정돼 예비타당성 조사가 면제된 ‘남부내륙철도선’은 경북 김천시와 경남 거제시에 고속철도선을 구축하는 사업으로, 세부 노선과 역사가 최종 확정됐다. 남부내륙철도선은 올해 실시설계에 들어가 2028년 개통을 목표로 사업이 추진된다. 남부내륙철도선이 개통되면 서울에서 진주까지 2시간 10분(기존 3시간 30분), 서울에서 거제까지 2시간 50분(기존 4시간 30분)이 걸려 수도권 인구의 남해안 유입이 더 활발해질 것이다.

동해안보다 남해안의 개발 잠재력이 더 큰 이유는 수도권 인구를 끌어당길 수 있는 관광 자원이 풍부하기 때문이다. 지난 17년 동안(2000~2017) 전국 관광지 증가의 3분의 1이 남해안이었다. 남해안 관광지는 2017년 현재 총 303곳으로, 전국 1950곳의 15%를 차지하며 높은 점유율을 보이고 있다. ‘동·서·남해안 및 내륙권 발전 특별법’에 따라 동해안, 서해안, 남해안 등 해안권별로 발전종합계획을 수립하게 돼 있다. 남해안권은 이미 발 빠르게 2020년 6월 ‘남해안 발전종합계획’을 확정했다. 681억 원 국비가 투입되는 ‘2021년 주요 해안권 신규 사업’ 4건 중 3건이 바로 남해안권 발전사업이다. 제5차 국토종합계획의 두 번째 추진 전략은 ‘지역 산업혁신과 문화관광 활성화’다. KTX역과 연계한 지역관광거점도시 육성이 그 세부 과제다. 남해안 관광자원의 풍부한 잠재력과 2028년 전후로 개통할 남해안 KTX 열차가 시너지 효과를 내면서 2028년 남해안 부동산 르네상스를 꽃피우게 될 것이다.

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