부동산시장 3~4년간 하락세

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2018년 하반기를 맞아 부동산시장이 급변하고 있다. 올해 상반기 부동산시장을 결산해보면 상승과 하락을 오가는 변동성의 극치였다. 상승장을 견인하며 투기열풍이 불었던 재건축은 정부의 규제 정책에 따라 롤러코스터를 탔다. 4월 양도세 중과 조치를 전후해 재건축을 비롯한 주택시장은 상승에서 하락으로 전환됐고, 전셋값이 떨어지면서 시장 흐름을 바꿔놓았다. 

한편 다주택자는 양도세 중과 전에 서둘러 주택을 처분하려는 움직임을 보이며 3월 주택거래량을 끌어올렸다. 매물이 나오기를 기다리던 대기 매수자들이 이 기회를 틈타 적극적으로 주택을 구매하면서 대량 거래가 이뤄지고 집값도 강세를 보였다. 

하지만 양도세 중과 조치가 시행된 4월 이후 주택시장은 거래량이 반 토막 나고 지역별 양극화 현상은 더욱 두드러지고 있다. 청약시장도 인기-비인기 지역 간 격차가 커지면서 ‘로또 청약’과 ‘청약 제로(0)’ 지역으로 양분됐다. 결국 양도세 중과 조치가 올해 상반기 시장 흐름을 가르는 분수령이 된 셈이다. 지방 하락, 수도권 보합, 강남 하락, 강북 상승이라는 엇갈린 신호 때문에 시장 흐름을 진단하고 예측하는 전문가조차 혼란에 빠졌다. 

시장을 좀 더 자세히 들여다보면 6월 이후 주택시장은 전반적으로 안정세를 찾는 가운데 전형적인 조정 장세의 특징을 보이고 있다. 재건축 하락세가 확연해지고 전셋값 하락, 거래량 급감, 부동산소비심리지수 둔화 등 관련 지표가 전반적으로 악화되고 있다. 정부 규제의 직격탄을 맞은 재건축은 안전진단 강화, 부담금 폭탄, 대출 규제, 금리인상까지 겹친 상황에서 상승 동력을 찾기가 쉽지 않아 보인다. 대표적 예로 서울 잠실주공5단지와 은마아파트는 호가가 2억~3억 원씩 떨어진 것으로 나타났다. 재건축 대상이 아닌 강남 아파트도 급매물이 조금씩 나오고 있지만 매수세가 끊겨 시간이 갈수록 상승폭이 둔화되거나 하락 지역이 늘어나고 있다.

공급자·수요자 모두 우왕좌왕

대표적 선행지표인 거래량 급감 현상도 예사롭지 않다는 분석이다. 강남 주택 거래량이 60% 이상 급감하면서 거래절벽 우려마저 나오고 있다. 부동산정보 제공 사이트 서울부동산정보광장에 따르면 6월 25일 기준 서울 아파트 거래량(신고일 기준)은 총 3832건으로, 일평균 153.3건이 거래돼 지난해 6월(일평균 476.8건)에 비해 67.9% 감소했다. 서울 아파트 거래량은 양도세 중과 시행 직전인 3월 연중 최다인 1만3836건이 신고된 이후 4월 6231건, 5월 5520건으로 줄어드는 추세다. 



여기에다 6월 23일 정부가 종합부동산세(종부세)율 인상을 포함한 보유세 강화 방침을 발표하자 주택시장은 관망세가 더욱 짙어지는 분위기다. ‘엎친 데 덮친 격’이라는 볼멘소리가 여기저기서 터져 나온다. 현장에선 공급자, 수요자 모두 어찌할 바를 모르고 우왕좌왕하는 불안한 모습이다. 재건축 부담금 폭탄을 맞은 재건축 소유자와 보유세 강화가 확정된 다주택자, 깡통주택에 직면한 갭(GAP) 투자자는 발등에 불이 떨어졌다. 

보유세를 피할 수 있는 방법이 무엇인지 골몰하는 사람도 늘어나고 있다. 실수요자의 고민도 깊다. 늦었지만 지금이라도 집을 사야 할지, 아니면 좀 더 기다려야 할지, 산다면 어디가 좋을지 갈피를 잡지 못하고 있다. 매수자와 매도자의 입장이 충돌하고 있는 모습이다. 여기에 보유세 강화와 금리인상 예고, 그리고 남북경협 가시화 등 새로운 변수가 부동산시장에 휘몰아치고 있다. 그렇다면 요즘 같은 상황에서 내 집은 언제 사야 하고, 보유세는 어떻게 피할 것이며, 남북경협에 대비한 개발 호재지역은 어디일까. 물론 미래를 완벽하게 점치기란 쉬운 일이 아니지만, 그간의 노하우를 살려 해법을 찾아보고자 한다. 그런 점에서 부동산시장 전망은 흥미로운 여행과 같다. 

부동산 경기 예측 혹은 시장 전망에 답하려면 먼저 주택시장에 직간접적으로 영향을 미치는 핵심 요소(Key Factor 혹은 Deep Factor)의 움직임과 경기 순환 변동 사이클(Real Business Cycle), 벌집순환모형(Honeycomb-Cycle Model·그림 참조) 등을 종합적으로 살펴봐야 한다. 주택시장의 방향성을 미리 읽기 위해서는 무엇보다 실물경기·정책·금리·수급·심리 등 ‘5대 핵심 요소’의 움직임을 면밀히 관찰할 필요가 있다. 

첫 번째, 실물경기는 올해 경제성장률이 3% 내외로 예상되는데, 국제통화기금(IMF)과 한국은행 등은 이 정도 성장률은 달성 가능하다고 예측하고 있다. 이는 주택 경기와 부동산시장에 플러스(상승) 요소다. 다만 미·중 간 무역전쟁 여파나 유가 인상, 환율 변동 등 금융시장 리스크는 부정적 요소로 작용한다.

신규 공급물량 증가로 전세  ·  매매가 하락

정부의 재건축 규제로 2억~3억 원가량 호가가 빠진 서울 송파구 잠실주공5단지. [동아DB]

두 번째, 정책 부문에서 현재 정부는 재건축 규제, 다주택자 세금 중과, 대출 규제 등 이른바 ‘3대 악재’를 쏟아내며 규제 일변도의 정책을 펴고 있다. 투기수요 억제를 위한 고강도 규제 정책은 앞으로 더 강화될 공산이 크다. 특히 3월 26일부터 시행된 DSR(Debt Service Ratio·총부채원리금상환비율) 등 대출 규제 조치와 보유세 강화 방침, 한국은행의 금리인상 예고는 부동산시장에 유입되는 돈줄을 더 조일 것으로 예상된다. 주택시장에는 고강도 마이너스(하락) 요소라 할 수 있다. 

세 번째, 올해 들어 저금리 기조가 마감되면서 주택담보대출금리와 시중 실세금리가 슬금슬금 오르고 있다. 금리와 부동산의 역관계를 고려하면 고금리 시대가 도래할 경우 부동산시장은 커다란 악재를 만나게 된다. 금리인상은 이자 부담 증가→수익률 하락→주택 수요 감소로 연결되는데 대출 규제와 맞물리면 대형 악재로 커진다. 지난 4~5년간 집값 상승의 배경에 저금리와 풍부한 유동성이 자리 잡고 있었다는 점을 생각하면 더욱 그렇다. 미국발(發) 금리인상으로 한미 간 기준금리가 역전된 상황에서 시중금리 인상은 피하기 어려운 정책 과제가 됐다. 이미 주택담보대출금리는 3년 8개월 만에 최고치를 기록 중이다. 

즉 올해 하반기 주택시장은 금리인상→금융 비용 증가→수요 감소→거래 감소→가격 하락으로 이어질 공산이 크다. 다만 이주열 한국은행 총재는 금리인상에 신중한 태도를 보이고 있고 물가 안정, 고용 불안, 실물경기 회복력 등을 감안할 때 단기간에 금리가 급등할 가능성은 낮아 보인다. 실물경기가 호전되고 금리인상이 단계적으로 소폭 이뤄질 경우 부동산시장에 미치는 영향력은 제한적이다. 

네 번째, 경제학의 기본 원리를 바탕으로 집값은 수급 법칙에 따라 결정된다. 집값은 근원적으로 주택의 수요-공급 조건에 의해 시장임대료와 시장가격이 정해진다. 특히 우리나라에만 존재하는 전세제도와 전세가격의 경우 주택 수급 이외의 요소가 개입할 여지가 거의 없다. 전세는 매매와 달리 투자 수요가 존재하지 않기 때문에 거품(bubble)도 발생하지 않는다. 그런데 전셋값은 매매가격과 동행하거나 약간 선행하는 특성을 갖는다. 따라서 주택시장에 신규 공급물량과 입주물량이 증가하면 전셋값과 집값은 하락할 수밖에 없다. 올해 아파트 입주물량은 약 44만 가구로 지난해보다 20% 이상 증가할 전망이다. 신규 공급물량 또한 44만 가구가 넘을 것으로 예상되는데, 이는 지난 5년간의 평균치보다 많다. 특히 부산, 대구 등 지방 대도시와 경기도의 아파트 입주물량은 30~40% 이상 급증한다. 입주물량 증가는 공급 증가  →  미분양 증가  →  전셋값 하락  →  매매가격 하락으로 이어진다. 서울을 비롯한 수도권의 입주물량 증가, 역전세난 심화, 집값의 하락 전환은 주택경기 둔화의 신호탄으로 해석될 수 있다. 

마지막으로 부동산소비심리 혹은 주택산업전망 지표가 악화하고 있다. 한국은행에 따르면 6월 소비자심리지수(CCSI)는 105.5로 전월 대비 2.4p 하락해 지난해 4월(100.8) 이후 1년 2개월 만에 가장 낮은 수준을 기록했다. 주택산업연구원의 주택사업경기실사지수(HBSI)도 64로 전월 대비 8.1p 떨어졌다. 

이처럼 5가지 핵심 요소를 분석해 대차대조표를 작성해보면, 하락보다 상승 요소가 약간 우세함을 알 수 있다. 부동산시장은 지난해까지와 달리 시간이 갈수록 하방압력이 높아지고 있다. 

아울러 주택경기의 단기 전망뿐 아니라 중·장기적 예측을 위해서는 주택경기의 순환 변동 사이클을 함께 분석할 필요가 있다. 5대 핵심 요소가 주택시장의 1~2년간 변화, 즉 단기 변동성 예측에 유효하다면 ‘10년 주기설’과 ‘벌집순환모형’은 중·장기 예측에 유용한 분석 기법이다. 주택은 한번 매입하면 10년 이상 보유하는 장기투자재임을 감안할 때 적어도 5년 이상, 길게는 10년 앞을 내다보는 것이 중요하다.

10년 주기설도 하락세 예고

재건축 중단으로 매매가가 급격히 떨어진 서울 강남 대치동 은마아파트 전경. [동아DB]

지난 30~40년간의 빅데이터를 통해 집값 변동성을 살펴보면 10년 주기설이 확연히 드러난다. 집값이 5~6년 상승하면 4~5년간 하향 안정되는 사이클이 주기적으로 나타나고 있는 것이다. 최근 수도권의 주택경기 순환 변동을 보면 집값은 2013년 무렵 바닥을 찍고 상승을 시작했다. 2018년 하반기는 5년째 상승세가 이어지고 있는 셈이다. 따라서 10년 주기설에 의하면 서울 등 수도권 집값은 올해 하반기에 고점 혹은 변곡점을 맞을 개연성이 높다. 

이는 벌집순환모형을 봐도 알 수 있다. 주택경기는 통상 7~12년을 주기로 상승과 하락을 반복한다. 해당 데이터는 거래량과 가격 변수를 중심으로 집값과 상관관계를 알아보는 데 유용하다. 요컨대 현 단계는 거래 증가-가격 상승에 이어 거래 감소-가격 상승 국면에 놓여 있지만 조만간 거래 감소-가격 하락 국면으로 진입할 것으로 관측된다. 추가적으로 집값이 오르기는 어려운 상황으로, 지금 집을 산다면 이익보다 오히려 투자 손실을 입을 확률이 높다는 뜻이다. 향후 주택시장은 하향안정곡선을 그릴 가능성이 높은 만큼 2019년 이후에는 본격적인 하향 조정이 예상된다. 조정 기간은 짧게는 2~3년, 길게는 3~4년가량 이어질 것으로 전망된다. 공교롭게도 문재인 정부의 임기와 맞닿아 있다. 

그렇다면 무주택자 혹은 실수요자는 언제 집을 사야 할까. 일단 2018년 하반기는 공격적으로 주택을 매입하는 전략을 자제하는 것이 좋다. 반대로 다주택자는 ‘똘똘한 한 채’만 남기고 잉여주택을 처분하는 것이 낫다. 다만 서울을 비롯한 수도권 주택시장은 몇 년 뒤 재상승 국면을 맞을 가능성이 높으므로 1주택자는 그냥 가져가는 방법이 무난해 보인다. 지금은 정부의 초강력 규제와 세금 중과, 금리인상, 대출 규제 등으로 하방압력이 높지만 3~4년 후에는 공급 부족으로 전셋값과 집값이 다시 오를 수밖에 없기 때문이다. 올해 말까지 시장을 관망하고 1~2년 뒤 거래량 등에서 바닥권을 탈출하고 있다는 신호가 나타나면 그때 매수 기회를 잡는 것이 좋을 듯하다. 

한편 설령 부동산 경기가 하락 국면으로 전환된다고 해도 모든 부동산이 하락 대열에 동참하는 것은 아니다. 호황기에 뜨는 부동산이 있다면 불황기에 빛을 발하는 부동산도 있는 법이다. 갈 곳을 몰라 이리저리 떠도는 시중 부동자금도 1000조 원이 넘는다. 돈은 높은 수익률을 찾아 끊임없이 움직이는 만큼 향후 ‘돈의 이동’과 ‘쩐의 전쟁’이 일어날 것으로 예상된다. 

특히 올해 하반기는 부동산시장 흐름의 근본적인 변화가 예상되는 만큼 이에 대응한 새로운 투자전략을 모색할 필요가 있다. 금융과 더불어 부동산 투자의 패턴도 궤도 수정이 불가피하다. 

조만간 현실화될 보유세를 피하려면 ‘똘똘한 한 채’ 전략이 필요하다. 살기(live) 좋고 사기(buy) 좋은, 즉 슈퍼 아파트(Super APT), 혹은 슈퍼하우스(Supe House) 한 채만 보유하고 나머지 잉여주택은 처분하는 편이 낫다. 부부 공동명의로 등록하는 것도 한 가지 방법이다. 종부세는 가구당이 아니라 인당 과세이기 때문이다. 이참에 자녀 또는 가족에게 증여하거나 아예 주택임대사업자로 등록하는 방법도 권장할 만하다. 8년 이상 장기임대할 경우 취득세, 양도세, 종부세 감면 등 세금 혜택도 상당하다. 

그렇다면 향후 5~10년 앞을 내다볼 때 ‘슈퍼부동산’은 과연 어떤 것일까. 먼저 아파트 실수요자에게는 신규 분양 아파트 청약을 적극 권한다. 신규 분양 아파트는 분양가 간접 규제에 따라 주변 시세보다 저렴한 데다 새 주택을 선호하는 주거 트렌드에도 부합한다. 인구, 소득 구조 변화와 가성비(가격 대비 성능비)를 감안하면 소형 새 아파트가 단연 투자가치가 높다. 특히 신설 역세권은 투자가치가 매우 높다. 교통과 상업 중심지로 부상하고 인구 유입, 소득 증가, 상권 활성화, 주거 밀도 증가로 지역 변화 및 집값 상승 가능성도 높기 때문이다. 지하철 4·5·7·8·9호선, 신분당선 연장선과 신안산선, GTX A·B·C노선과 경전철 예정 지역은 최고 관심 대상지다. 다음으로 소액투자자는 오피스텔, 생활형숙박시설(레지던스), 섹션형 오피스(Section Office) 투자가 여전히 매력적이다. 금리인상, 환율 변동 등 금융시장의 불안정성이 커짐에 따라 임대수익률이 5%를 넘는 오피스텔을 비롯한 이들 소형 수익성 부동산은 안전자산으로서 가치가 돋보인다.

신규 분양 아파트 여전히 매력적

은퇴 준비 계층은 단독, 다가구, 상가주택이 더없이 좋은 노후 대비책이 될 수 있다. 아파트가 편리함의 대명사라면, 이들 주택은 지역과 입지 선택을 잘할 경우 주거가치와 수익가치를 동시에 누릴 수 있는 일석이조 투자처다. 꼬마빌딩이라 부르는 상가건물, 중소형 오피스는 미래 부자 즉, 뉴리치를 꿈꾸는 이에게 딱 어울리는 장기수익형 부동산으로 손색없다. 향후 보유세 강화를 극복하기 위한 절세전략으로도 유효하다. 주택을 여러 채 보유하는 것보다 임대수익과 자본수익의 두 마리 토끼를 한꺼번에 잡을 수 있고, 절세와 투자 측면에서도 유리하기 때문이다. 부동산을 자녀에게 증여, 상속하고자 하는 사람에게도 적합한 투자 방법이다 

올해는 토지보상비가 16조 원 넘게 풀리는 데다 시중 부동자금 이동이 예상되는 경기 과천, 하남, 성남, 용인, 안성, 시흥, 광명, 파주 등 수도권 일부 지역과 공공택지개발이 예정된 서울 수서, 경기 판교, 성남 복정·금토 지구의 토지 투자도 무난하다. 서울-세종 간 고속도로 인터체인지가 개설되는 광주, 용인, 안성, 천안, 세종이 핵심 지역이다. 

투자를 피해야 하는 지역이나 부동산도 꽤 많다. 대형아파트, 고급빌라, 전원주택, 신도시 상가는 투자에 주의해야 한다. 물가상승률보다 높은 시세차익이나 월세를 기대하기 어려운 이른바 ‘좀비부동산’들이다. 

남북경협 기대감으로 경기 파주 등 접경지대에 투기 광풍이 불고 있다. [동아DB]

최근 들어 남북경협 기대감을 타고 파주 등 접경지대에 투기 광풍이 불고 있다. 한국감정원에 따르면 올해 들어 파주 지가는 4.8% 올라 전국 최고 상승률을 기록했다. 거래량도 급증해 매물이 자취를 감추면서 비무장지대(DMZ)에 대한 ‘묻지마 투자’도 성행하고 있다. 연천, 포천 등 경기북부지역도 상승세가 확산되고 있다. 하지만 북·미 정상회담의 성과나 남북경협은 지정학적 리스크가 여전히 내재하고 접경지역 개발계획이 확정되지 않은 점, 그리고 남북관계가 다시 경색될 경우를 고려하면 자칫 낭패가 될 수도 있다. 고수익-고위험 투자의 대표 사례라 하겠다.