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특집|임대주택으로 돈벌기

‘수익·안정·환금성’ 갖춘 집 찾아라

철저한 전략은 임대사업 필수 …교통·수요·주차시설 등 꼼꼼히 따져야

  • < 서용식/ 수목건축 대표 >

‘수익·안정·환금성’ 갖춘 집 찾아라

‘수익·안정·환금성’ 갖춘 집 찾아라
돈이 되고 안전해야 하며 언제든지 현금으로 바꿀 수 있어야 한다.” 수익성·안정성·환금성. 이들 조건은 부동산 투자자에게는 십계명과도 같은 것이다.

한때 부동산이 큰돈을 벌어다 주기도 했지만 이는 적지 않은 위험을 동반하는 일이었다. 그래서 아직도 사람들은 리스크와 수익률은 비례한다고 믿는다. 그러나 결국 수익률과 리스크를 더하고 뺀 평균 수익이 ‘0’이나 마찬가지라면 위험할수록 수익이 높은 부동산 사업은 남는 게 없다는 것이다.

그렇다고 당장 저녁거리도 없는 1백만 평짜리 땅부자를 부러워할 이유도 없다. 밑져봐야 땅은 남는다는 부동산 투자의 의미가 없어진 지 이미 오래 전이기 때문이다. 환금성이 떨어진다면 저금리 시대에 은행에 넣어둔 것만 못하기 때문이다. 그렇다면 부동산 시장에서 꾸준히 현금이 나오면서도 안전한 투자처는 없다는 말인가.

요즘 부동산 시장을 조금 아는 사람은 돈 되는 부동산 사업 1순위로 주저없이 임대주택사업을 꼽는다. 임대사업은 단발에 끝나는 매매보다 수요가 많고 안정적 수익을 보장하기 때문이다. 정부도 중소형 주거단위가 부족하자 임대사업을 장려하고 있어 이제 임대주택사업은 부동산 초보자들도 한번쯤 관심을 갖는 효자상품이 되었다.

지을것인가, 살 것인가



임대주택사업은 대지에 직접 건물을 지어 임대하는 건설임대주택과 기존 건물을 구입해 사업을 벌이는 매입임대주택 두 가지 방식이 있다. 물론 두 가지 중 자신의 자금능력과 소유한 부동산 성격에 따라 자유롭게 선택하면 된다.

건설임대는 토지를 구입한 후 주택을 짓는 방식으로 원룸이 압도적이다. 단위세대 면적이 작을수록 평당 임대가가 높고 리스크는 낮다. 건설임대는 토지매입 단계에서부터 일단 성패가 갈린다. 임대 수요가 풍부한 곳의 대지를 싸게 살수록 수익성이 높다. 대지만 있으면 공사비 일부는 토지를 담보로 빌린 은행 대출금으로 충당하고 나머지는 임대 후 보증금으로 채울 수 있어 자금부담이 많이 줄었다.

매입임대는 낡은 건물이 대부분이므로 상대적으로 낮은 가격으로 공략하거나 리모델링한다. 국민주택기금에서 건물 구입자금으로 가구당 6000만 원까지 지원 받을 수 있다. 매입임대는 건설임대보다 투자비가 적게 들어 시장진입 장벽이 상대적으로 낮다.

단독주택은 2호, 공동주택은 2세대 이상 임대하고 등록해야 임대사업자가 될 수 있다. 임대사업자가 되려면 주민등록초본이나 주민등록증 사본, 사업계획승인서 사본, 건축허가서 사본, 주택 등기부등본, 분양계약서 사본을 해당 지자체에 제출해야 한다.

건설임대는 5년, 매입임대는 3년 이상 의무적으로 임대해야 자격이 박탈되지 않는다. 다만 다른 임대사업자에게 매각하는 경우 예외로 인정한다. 등록사항이 달라지면 그로부터 30일 이내에 등록한 관청에 신고해야 하고 이를 어기면 자격을 상실한다.

임대시에도 조건을 신고할 의무가 있다. 임대차 계약기간과 임대보증금, 임대료 등을 해당 관청에 알려야 한다. 신고는 입주예정일 10일 전, 변경신고는 변경 10일 전에 표준임대차계약서를 첨부해 제출한다. 임대사업자는 해당 지자체장에게서 신고필증을 교부 받아야 한다. 간혹 신고내용이 근처의 유사한 임대주택 보다 현저히 부당하거나 관계법령에 적합하지 않을 경우 행정부서에서 조정이나 권고를 받기도 한다. 그러나 시장논리에 맞춰 가격과 조건을 결정하기 때문에 사실상 이러한 일은 잘 일어나지 않는다.

절세가 곧 재테크

‘수익·안정·환금성’ 갖춘 집 찾아라
취득세와 등록세는 전용면적 18평 이하 임대주택을 2세대 이상 짓거나 최초로 매입하는 경우 모두 면제 받는다. 18평을 초과하면서 25.7평 이하면 50%씩 내야 한다.

양도소득세는 건설임대의 경우 99년 8월20일~2001년 12월31일에 신축한 주택을 5년 간 임대한 후 양도해야 100% 면제된다. 매입임대는 99년 8월20일 이후 신축한 주택이나 99년 8월19일 이전 신축해 99년 8월20일 현재 미분양주택인 것으로 역시 5년 이상 임대해야 양도시 완전 면제된다. 단, 99년 8월20일~올 12월31일에 취득해야 이에 해당한다.

그러나 정부는 지난 5월23일 고급주택을 제외한 전국 모든 신축 미분양주택을 내년 말까지 구입하면 5년 간 양도소득세를 면제한다고 발표했다. 이는 발표일 이후 최초로 계약하는 주택에 한정된다. 가구 수와는 관계가 없다.

‘수익·안정·환금성’ 갖춘 집 찾아라
임대사업에 뛰어들려는 사람은 우선 수익성 분석을 철저히 해야 한다. 두루뭉실하게 계산해 덤비면 각종 금융비용과 공기 연장에 따른 손실, 부동산 시장 변화로 인한 임대료 하락 등의 복병을 만나 예상치 못한 타격을 입을 수도 있다. 직접 건물을 지어 임대하는 사업은 투자비 대비 수익률이 1 대 1.3 이상은 되어야 한다. 이때 투자비에는 설계감리비·건축비·철거비 등을 포함한다. 임대주택지를 고를 때는 임대수요가 많은지, 교통이 편리한지 등을 감안해야 한다. 또 건축법상 북측으로 일조권 사선 제한을 받는 점을 감안해 북측에 도로를 끼는지도 확인할 필요가 있다. 실제 땅값 조사 결과 북측 방향에 도로를 낀 지역의 땅값이 10% 정도 높은 것으로 나타나기도 했다.

요즘은 교통 못지않게 주차시설도 중요하다. 아파트를 선호하는 이유 중 하나도 주차장에 있다. 여유있게 주차장을 확보해 놓으면 다른 임대주택보다 높은 가격을 받을 수 있다.

서비스 면적과 수납공간을 최대한 확보하는 것도 임대 수요자를 불러모으는 중요한 포인트. 내부가 좁은 원룸형 임대주택에 발코니가 있다면 날개 돋친 듯 임대가 나갈 것이다. 발코니는 휴식, 세탁 및 건조, 수납공간, 보일러실 등으로 활용도가 무척 높다. 그런 만큼 작은 면적이라도 반드시 확보하는 것이 유리하다. 외국영화에서는 옷 가방만 가지고 이사하는 모습을 자주 볼 수 있다. 독신이라도 트럭을 동원하는 우리와는 천지차다. 붙박이장을 설치하면 비용보다 높은 부가가치를 올릴 수 있다.

단, 지하층 설치는 신중을 기하도록 한다. 들어가는 자금과 임대로 거두는 수입이 비슷하고 소비자의 선호도가 낮다는 것을 감안해야 한다. 비싸고 관리하기 어려운 내·외장재를 쓰면 유지보수 비용이 많이 든다. 긴 안목으로 관리하기 수월한 재료를 선택한다.

일단 임대 수요자와 계약을 맺으면 전세보다는 월세가 유리하다. 월세 방식을 택하면 전세보다 관리에 신경을 더 써야 하지만 현금소득이 생기고 수익률이 시중 금리보다 높기 때문이다.

부동산도 이제 슈퍼에서 사자

부동산도 우리가 사고파는 상품의 하나다. 그리고 매매는 수많은 상품전략 중 하나일 뿐이다. 부동산을 상품이라고 인식하면 창의적으로 개발할 여지가 생긴다. 유동성을 확보하는 것이 바로 상품화 전략의 핵심이다. 비어 있는 땅을 어떻게 개발해서 이익을 낼 것인가, 어떤 건물을 사서 어떻게 활용해야 부가가치를 높일 수 있는 것인지만 제대로 판단한다면 안전한 수익사업은 결코 어렵지 않다는 말이다.



주간동아 2001.09.27 303호 (p38~39)

< 서용식/ 수목건축 대표 >
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