용산구청의 기묘한 땅 장사

서울시 용산구 한강로3가 63-397의 토지(4963㎡, 1501평)가 매물로 나왔다. 3월과 4월 두 차례 입찰이 시행됐는데 모두 유찰됐다. 왜 그랬을까?

땅 주인이 부른 값이 비쌌기 때문이다. 최저입찰액은 993억5814만원. 3.3㎡(1평)당 6500만원이 넘는다. 기부채납(땅의 일부를 공공목적으로 쓰는 것) 비율(15%)을 감안하면 3.3㎡당 8000만원에 육박하는 액수. 이 땅의 최저입찰액을 접한 건설업자들은 혀를 내둘렀다. “말도 안 되는 값이 매겨졌다” “감정평가 과정에 뭔가 문제가 있었다”는 의견이다.

감정평가 의혹에 토지 용도 변경도

“그 땅을 구입한 개발업자는 국민주택규모(전용면적 85㎡ 이하)는 3.3㎡당 5000만원대, 대형아파트라면 7000만원대에 내놓아야 수지가 맞는다. ‘30평형 아파트’를 15억원에 분양해야 이문이 남는다는 얘기다.”(건축업계 관계자 J씨)

땅의 목은 눈에 띄게 좋다. 용산구의 랜드마크격인 주상복합건물 시티파크, 파크타워와 맞닿아 있다. 그렇다면 땅 주인은 누굴까?



지방자치단체인 용산구(원효로1가 25번지)가 이 땅의 소유주. 현재는 4층 높이의 용산구민회관이 터를 잡고 있다. 용산구는 이태원시장 근처의 아리랑주차장 터로 구(區) 청사를 이전하고자 이 땅을 매물로 내놓았다고 한다. 땅 판 돈으로 새 청사를 짓겠다는 것.

용산구는 매물을 내놓기에 앞서 땅값을 올리고자 토지 용도를 변경하는 책략도 썼다. ‘제2종 일반주거지역’이던 4963㎡의 토지를 ‘준주거지역’으로 바꾸겠다고 서울시에 제안한 것. 서울시가 이 제안을 승인하면서 7층 넘는 건물은 세울 수 없던 땅이 30층 넘는 주상복합건물을 올릴 수 있는 금싸라기로 바뀌었다.

“결국 용산구가 자신이 보유한 땅의 가격을 올리기 위해 지방정부로 하여금 규제를 자신에게 유리한 쪽으로 풀게 한 것이다. 참으로 기묘한 땅 장사가 아닌가. 청사를 새로 짓겠다는 명목으로 장사꾼에 비견되는 일을 한 셈이다. 민간에서 비슷한 규제를 풀어달라고 요구했다면 씨도 안 먹힐 일이다. 용산구가 내놓은 터에 주상복합건물이 올라가면 역대 최고 분양가가 경신될 것 같다. 용산구는 1, 2차 입찰 때 내건 최저입찰액의 80% 선에서 낙찰되리라고 보는 것 같은데 그 가격도 턱없이 비싸기는 마찬가지다. 용산구가 땅 장사를 벌이면서 분양가만 치솟게 된 셈이다. 땅값을 올려 분양가를 들쑤시는 게 지방정부가 할 일인지 의심스럽다.”(건축사 R씨)

건설업계 관계자들은 용산구청이 최저입찰액을 20% 낮추리라고 예상되는 4차 입찰 때 795억원+α 수준에서 낙찰될 것으로 내다본다. 땅이 팔리기를 고대하는 용산구청의 생각도 비슷하다. 용산구청의 한 관계자는 이렇게 말했다.

“지금 가격의 80% 수준이면 구입하겠다는 업자가 있다. 그러나 구청이 땅값을 턱없이 올렸다는 비판은 사실과 다르다. 감정평가회사가 땅값을 평가한 것이지 용산구가 결정한 게 아니다. 또 용산구민회관 터는 준주거지역으로 조정되는 게 맞다. 우리는 법이 규정한 대로 일했을 뿐이다.”