연예 스타들, 文정부 부동산 대책에도 상업용 건물 매입 열풍

• 선호도는 규제 쏟아진 2017년부터 주택에서 상업용 건물로 변동

• 법인 명의로 매입 땐 세테크 ‘쏠쏠’, 이름값으로 담보대출 늘려

연예계 스타들이 투자 지역으로 가장 선호하는 서울시 강남구 빌딩숲. [동아DB]

스타 연예인들의 부동산 투자 패턴에 변화가 감지되고 있다. 몇 년 전까지만 해도 저평가된 지역의 오래된 다가구주택이나 상가주택을 리모델링해 재임대하는 방식이 주를 이뤘으나 요즘은 상업용 건물 선호도가 상대적으로 높아진 것. 집값을 잡기 위해 문재인 정부가 쏟아낸 고강도 대책을 피하기 위함으로 보인다. 주거가 가능한 낡은 건물의 경우 매입과 동시에 다주택자가 돼 대출이 쉽지 않고 세금 부담이 커진다. 더욱이 리모델링 비용 등 매입 초기 자기 자본금이 많이 든다. 반면 상가 건물의 경우 정부의 강력한 규제에도 불구하고 안정적인 임대수익과 시세 차익을 기대할 수 있다는 점에서 투자 수요가 꾸준히 늘고 있다는 것. 전계웅 에이트빌딩부동산중개법인(주) 팀장은 “경기 악화에 따른 공실 증가를 감수하더라도 대출 이자보다 높은 임대수익과 시세 차익을 기대할 수 있기에 상가건물에 대한 투자 수요는 꾸준한 편”이라고 말했다. 

실제로 문재인 정부 출범 이후 최근 3년 사이 건물주가 된 연예계 스타가 크게 늘었다. 2017년 이후 현재까지 건물을 매입한 스타는 배우 전지현 하정우 권상우 송승헌 이병헌 원빈 황정음, 가수 싸이 보아 지드래곤 대성 지코 세훈 찬열, 방송인 서장훈 노홍철 등 일일이 열거하기 힘들 정도로 많다. 왜 연예계 스타들이 앞 다퉈 건물 투자에 뛰어들고 있는 것일까. 연예계에서는 “수입이 일정치 않은 연예인들이 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있는 건물 투자에 적극적인 편”이라고 분석한다. 특히 정부의 고강도 부동산 대책으로 아파트 등 주택 매입에는 제약이 많아진 반면, 건물은 아직 규제가 주택처럼 심하지 않아 여전히 매력적인 투자처로 여겨지고 있다는 것이다.

전지현이 2017년 현금 325억원을 주고 매입한 강남구 삼성동 건물. [동아DB, 지호영 기자]

부동산 부자로 이름난 배우 전지현은 2007년과 2013년 사들인 두 건물 외에 2017년 3월 서울 강남구 삼성동 공항터미널 맞은편 건물을 325억원에 추가로 매입했다. 대지면적 1172㎡, 건물 면적 1074㎡인 지하 1층, 지상 2층 규모의 빌딩으로 현재는 ‘흑돈가’라는 식당이 입점해 있다. 지하철 9호선 봉은사역과 삼성중앙역 대로변 코너에 자리한 이 건물은 인근 옛 한전 부지에 국내 최고층 빌딩인 현대차그룹 신사옥 ‘글로벌비즈니스센터(GBC)’가 들어설 예정이고 지하4층~지상10층 규모로 재건축할 수 있어 향후 건물 가치가 크게 향상할 것이란 전망이 많다.

하정우 권상우의 이름값 =일반인보다 높은 담보대출비율

2018년과 2019년 건물을 다수 사들인 하정우(왼쪽). 법인으로 건물 매입한 권상우. [동아DB]

하정우는 2018년 서울 강서구 화곡동과 종로구 관철동 건물을 각각 73억3000만 원(대출 47억원)과 81억 원(대출 57억원)에 매입 후 2019년엔 송파구 방이동 건물을 127억 원(대출 99억원)에 사들였다. 대출금은 시중은행에서 대출 총액의 120%를 근저당 설정한다는 전제 하에 등기부등본의 기록을 근거로 산출한 것이다. 

등기부등본에 따르면 이 건물들 모두 거래가액의 50%가 안 되는 자기자본금으로 매입이 이뤄졌다. 방이동 건물의 경우 거래가액의 약 78%를 담보 대출로 충당한 것이다. 매수인인 하정우가 개인임대사업자임에도 건물 담보대출비율이 통상적 수준인 50%보다 20%포인트 이상 높게 적용된 것이다. 이는 해당 건물의 임대수익율이 4~4.5%에 이르고, 하정우 개인의 신용도와 상환 능력이 감안된 것으로 보인다. 연예 활동을 왕성하게 하는 스타들이 일반인보다 높은 담보대출비율로 건물을 매입할 수 있는 것도 같은 맥락에서다. 금융권의 한 관계자는 “활동성 있는 연예인들은 일반인보다 상환 능력이 크기에 담보 대출에서도 유리하다”고 말했다. 



연예계 스타의 높은 인지도 뿐 아니라 연예인이 소속된 법인 명의로 건물을 매입했을 때에도 부동산담보대출비율이 거래가액의 70% 이상 가능한 것으로 나타났다. 또한 법인이 설립된 지 5년이 지나 건물을 매입하면 절세 효과도 톡톡히 누릴 수 있는 것으로 나타났다. 법인 설립 5년 이내에 수도권 등 과밀지역에서 부동산을 매입하는 경우 임대 목적에 관계없이 취득세가 중과되지만 5년이 지나면 취득세 중과 대상에서 제외되기 때문이다. 부동산 전문가인 전계웅 팀장은 “개인소득자는 7월 종합소득세를 낸다. 경비를 제하고 소득의 최대 50%를 내기도 한다. 개인사업자로 임대업을 해서 1억 벌었을 경우 경비를 제한 소득이 6천만~7천만원이면 이중 40% 가까이를 세금으로 납부해야 한다. 반면 법인은 같은 소득을 올렸어도 법인세로 20% 정도밖에 내지 않는다. 설립 기간이 5년 이상이면 세테크가 가능하다”고 말했다. 

최근 법인 명의로 건물을 사들인 대표적인 배우는 이병헌과 권상우다. 이병헌은 서울 영등포구 양평동4가에 있는 지하 2층, 지상10층 규모의 건물을 2018년 3월 가족법인 명의로 매입했다. 건물 소유주는 그의 모친 박재순 씨가 운영하는 부동산 관리․컨설팅 전문회사 ‘프로젝트비’라는 법인이며 거래가액은 260억원에 이른다. 프레젝트비는 양평동 건물을 매입할 때 거래가액의 23%에 해당하는 60억원을 대출받았다. 

재테크 고수로 유명한 권상우는 2018년 240억원 가량을 대출 받아 280억원에 서울 강서구 등촌동에 있는 건물을 본인이 운영하는 엔터테인먼트회사인 ‘케이지비필름’ 법인 명의로 사들였다. 자본금 40억원을 투자해 지하 4층, 지상 10층 규모의 건물주가 된 것이다.

아이돌도 건물주 대열 합류

2019년 건물주 된 엑소 세훈, 찬열(왼쪽부터). [동아DB]

가수 겸 프로듀서 이수만, 양현석, 박진영이 각기 설립한 SM․YG․JYP 엔터테인먼트 사옥도 모두 법인 소유다. 2017년 6월 박진영이 운영하는 ‘JYP엔터테인먼트’가 202억원에 사들인서울 강동구 성내동 건물은 전면적인 리모델링을 거쳐 지하 4층, 지상 10층 규모의 친환경 신사옥으로 거듭났다. 강남구 청담동에 있던 예전 사옥은 2014년 최태원 SK회장의 여동생인 최기원 행복나눔재단 이사장에게 76억원에 팔렸다. 박진영은 2001년 20억원에 매입한 이 건물로 13년 만에 56억원의 시세 차익을 거둔 것이다. 

이들이 만든 국내 3대 연예기획사에 적을 둔 아이돌 가운데도 건물주가 의외로 많다. YG엔터테인먼트 대표 아이돌 그룹인 빅뱅 지드래곤, 대성 등에 이어 최근 SM엔터테인먼트 소속 인 엑소 멤버 찬열과 세훈도 그 대열에 합류했다. 

스타 연예인들의 부동산 투자 패턴은 연령에 따라 큰 차이를 보인다. 나이가 지긋한 중년 스타는 건물을 장기 보유하는 경향이 강하고, 2030 아이돌 스타는 건물 매입 후 신축이나 리모델링으로 건물 가치를 높여 매각하는 추세다. 걸 그룹 카라 출신 가수 겸 배우인 고(故) 구하라가 좋은 예. 그는 2012년 서울 강남구 청담동 소재 2층 주택을 11억5600만 원에 매입해 2013년 5층으로 신축 후 2015년 20억8000만 원에 팔았다. 

연령과 성별을 불문하고 연예인이 가장 선호하는 투자 지역은 강남구다. 배우 원빈 이나영한예슬, 가수 윤아 지코 등 많은 스타가 2018년 이후 서울 강남 소재 건물을 매입했다. 최근 서울 지가 상승과 경기 불황이 겹치며 높은 임대수익을 기대할 수 없게 됐지만 소비성향이 강하고 트렌드에 민감한 젊은층 유동인구가 많이 몰린다는 점에서 투자가치가 높다고 보기 때문이다.