수요와 공급. 모든 경제의 메커니즘을 작동시키는 두 개의 톱니바퀴다. 수요와 공급이 잘 맞물려 경제의 수레바퀴가 매끄럽게 돌아가면 좋겠지만, 현실은 그렇지가 않다. 

수요와 공급의 균형을 맞추는 첫 단추는 정확한 수요 예측이다. 수요를 정확하게 예측하고 공급을 그에 맞추면 되기 때문이다. 하지만 수요 추정을 위한 변수는 너무 복잡하고, 예측도 쉽지 않아 첫 단추가 잘못 꿰이는 경우가 비일비재하다. 우리의 일상을 괴롭히는 ‘잘못 꿰어진 첫 단추’를 찾기란 어렵지 않다. 출근길의 지옥철과 텅 빈 경전철, 한여름의 블랙아웃(정전)…. 적정 시점의 공급 또한 중요하다. 소위 ‘납기일’이 정확하게 준수돼야 한다. 그러나 생산이나 사회간접자본(SOC) 투자 과정에서 예상치 못한 변수가 발생해 납기일이 지연되는 경우 또한 흔하다.

주택수급의 온도계

그렇다면 의식주 중 가장 비싸고, 경제 이슈에 빠지지 않는 주택은 수요와 공급이 어떻게 돌아가고 있을까? 

정부의 장기 주거로드맵인 ‘장기 주거종합계획’에 따르면 연간 주택 수요는 38만 호로 추산된다. 민간기관들도 연간 주택 수요를 30만호 안팎으로 본다. 이를 신뢰한다면 연 30만 호에서 큰 편차 없이 주택이 공급된다면 주택가격의 급등도, 급락도 없을 것이다. 

그러나 굳이 데이터로 따져보지 않아도 지난 수십 년간 주택가격이 평탄했던 기간은 손에 꼽을 정도다. 최근 9년간 주택건설 인허가 실적에 따르면 2010년 38만호, 2011~2012년 연 55만호, 2013년 44만호로 매년 공급의 등락이 심하다. 수요와 공급의 불일치로 인해 가격 등락이 발생하고, 이로 인해 주택가격이 상승, 둔화, 하락, 회복하는 사이클이 만들어졌다. 즉, 주택시장에 불확실성이 상존해왔다. 



주택시장에서 정확한 수요 예측, 그리고 시의 적절한 공급이 사실상 불가능하다는 것을 인정하는 것이 속 편할지도 모른다. 그러나 주택수급에 눈 감고 주택시장을 바라볼 순 없는 노릇이다. 다행히 주택수급의 과잉·부족·적정 여부를 한 눈에 측정할 수 있는 ‘온도계’가 존재한다. 바로 미분양 통계다. 미분양이 증가하면 공급 초과로 인해 시장이 냉랭해진다. 수요가 증가해 미분양이 감소하면 시장에 온기가 돈다. 

2020년에도 각 도시별 주택의 수급불균형은 일상다반사가 될 것이다. 하지만 미분양 데이터를 통해 2020년 분양시장과 지역별 주택시장의 온도를 체크함으로써 주택수급의 시그널을 감지할 수 있다.

2019년 11월부터 미분양 ‘군살 빼기’ 개시

2019년 초 필자는 미분양 데이터로 2019년 분양시장을 전망했다(주간동아 1177호 ‘경기권 미분양 10% 유지 시 문제없어’ 참조). 전국 미분양이 임계점인 6만 호를 넘지 않은 채 5만9000호 선에서 2019년이 마무리될 것으로 예상했다. 분양시장이 2018년과 큰 차이 없이 무난하게 이어질 것으로 본 것이다. 하지만 지난해 3월 이후 봄바람이 무색할 정도로 분양시장에 냉기가 돌기 시작했다(그래프1 참조). 전국 미분양은 3월 이후 장장 7개월간 임계점인 6만 호를 넘어 공급 과잉이 아니냐는 우려를 낳았다. 비수기인 한여름에 6만3000호까지 치솟았으나 다행히도 ‘공급과잉 레드라인’이라 할 6만5000호를 넘지 않으며 추세 반전의 기회를 노릴 수 있었다. 

이후 분양가 상한제 발(發) ‘공급 부족’ 시그널이 수도권으로 번지며 10월 이후 인천과 경기도 미분양이 감소했으며, 11월에는 조정대상지역 해제에 힘입어 부산 미분양도 감소하기 시작했다. 임계점인 6만 호 이하로 미분양이 줄어들자 11월 미분양은 26개월 만에 최저수준으로 떨어졌다. 분양시장은 겨울이 오니 ‘빼앗긴 봄’을 되찾은 셈이다. 사실 시간을 좀 더 확장해보면 수도권 및 지방의 분양물량이 모두 증가세로 돌아서 2019년 전국 미분양은 증가할 운명이었다(그래프2 참조). 수도권은 그렇다 쳐도, 이미 미분양이 수북한 지방은 공급 확대에 따른 미분양 증가가 불가피해 보였다.


그러나 2019년 11월 지방 미분양은 전년 동기 대비 무려 8000호가 감소하며 본격적인 군살 빼기에 돌입했다(표1 및 그래프3 참조). 특히 미분양의 과잉 누적으로 ‘고도비만’ 후유증에 시달렸던 경상 및 충정권의 군살 빼기가 본격화되면서 경북, 충북의 중심도시인 포항, 청주의 회복세가 두드러질 전망이다. 

지방 미분양은 공급 요인 외에 수출산업 경기가 매우 중요한 변수다. 2015년 수출경기가 하락하면서 지방 미분양 랠리가 시작됐다고 해도 과언이 아니다(그래프4 참조). 2020년 ‘미분양 다이어트’에 나선 지방도시를 도와주려면 조선, 자동차, 석유 등 수출산업 경기가 살아나야 한다. 특히 미분양 다이어트가 절실한 창원은 지역경기 비중이 큰 기계산업의 회생에 주택시장의 성패가 달려 있다.

‘스마일 벨트’는 올해도 스마일

지난해 전국 미분양이 여름의 고비를 넘길 수 있었던 것은 수도권 미분양 비중이 감소한 덕분이다. 지방의 3배에 달하는 수도권 집값을 고려하면 수도권 미분양 1채는 지방 3채와 맞먹는다. 연초부터 가파르게 증가하던 수도권 비중이 다행히 여름을 기점으로 감소하며 체질 개선의 기회를 만들어 냈다. 특히 경기 미분양의 중심인 평택이 최악의 상황을 면했고, 인천에서는 매머드급 규모인 검단신도시의 역할이 컸다. 12·16 대책 이후 검단신도시의 청약경쟁률은 무려 9대1을 기록, 과거 ‘청약미달’ 딱지를 떼며 올해 미분양은 걱정 붙들어 매라는 자신감을 피력하고 있다. 

경기 지역 미분양 요약 지도(위)를 보자. 미분양 주요 지역이 주로 남쪽에 몰려 있다. 이는 국내 최대 신도시인 동탄2신도시의 ‘빨대 효과’ 때문이다. 동탄의 역대급 공급량이 오산·평택의 수요를 빨아들인 것이다. 게다가 평택은 자체 공급량도 많아 미분양 랠리가 경기도에서 가장 길게 이어지고 있을 뿐만 아니라, 이웃한 안성에까지 영향을 미치고 있다. 최근 진정세를 보이긴 했으나 평택·안성은 2020년 하반기까지 미분양 몸살을 앓을 것으로 보인다. 

한편 가장 극적인 미분양 감소세를 보인 곳은 경기 용인과 남양주다. 이는 중심택지지구의 프리미엄 형성과 교통망 비전에 따른 결과다. 경기 양주는 옥정신도시 공급 재개로 미분양이 깜짝 증가했으나 서울지하철 7호선 개통 호재와 이웃한 의정부의 수급이 안정돼 조만간 안정세를 되찾을 것이다. 서울의 강서~강남~강동에 연접한 도시들(경기 광명·안양·과천·성남·하남·구리)은 지난 5년간 미분양 무풍지대로 소위 ‘스마일 벨트’를 형성하고 있다. 물론 시장 과열에 따른 분양가상한제 등 정부 규제가 잇따르겠지만, 그 어렵다는 분양가 심사를 통과한 분양단지 위주로 더욱 가치를 발하며 올해도 스마일벨트의 분양시장에 웃음을 안겨다줄 것이다.

호황 사이클의 끝에 다다른 대구·대전

여름에는 아이스크림, 겨울에는 김이 모락모락 나는 호빵이 잘 팔린다. 아파트 판매에도 계절적 영향이 존재한다. 최근 19년간 패턴을 보면 겨울인 12~1월은 팔고 남은 아파트, 즉 미분양이 가장 많은 계절이다(그래프5 참조). 주택시장의 성수기는 봄과 가을이라는 것이 보통의 상식인데, 미분양 역시 봄과 가을에 가장 적었다. 하지만 ‘이상고온’ 현상이 발생하는 때도 있었다. 2010년과 2013년에는 겨울에 미분양 최저치가 나타났다. 2010년은 미분양 10만 호라는 지옥에서 탈출한 해였고, 2013년은 임계점 6만 호 이하로 떨어지기 직전이었다. 

다시 말해 미분양 이상고온은 예비청약자가 분양시장에 ‘그린 라이트’를 켤 것이라는 신호다. 이상고온이 나타나면 적어도 1년간 분양시장은 평온을 유지한다. 앞서 2019년 11월에 미분양 이상고온이 나타났음을 살펴봤는데, 이는 곧 올해 분양시장이 평온할 것임을 예측하게 한다. 

미분양에도 사이클이 있다. 최저에서 최고까지, 혹은 최고에서 최저까지 기간을 따져보면 된다. 2001~2015년 한 해 평균 미분양 사이클은 9개월가량이었다. 그러나 2016년 이후 미분양 사이클은 평균 4개월로 크게 축소됐다. 혹여 미분양 증가 추세가 길어져 9개월을 넘긴다면 위험 신호로 받아들여야 할 것으로 보인다.

한편 ‘여름’의 증가 속도에도 주의해야 한다(그래프6 참조). 빅데이터를 분석해보면 대체로 6월에 미분양이 급증했는데, 특히 10% 이상의 증가율을 기록한 여름이 들이닥치면 그 해 겨울의 분양시장은 수북한 미분양으로 유난히 추웠다.

<표2>는 2020년 미분양 예측을 위해 시·도별 예상 분양물량을 분석해본 결과다. 서울은 미분양이 과거 대비 소폭 증가할 것으로 보이지만, 조합 물량을 제외한 일반 물량 비중이 절반도 되지 않아 여전히 신규주택 가뭄이 전망된다. 경기도 분양물량은 과거 대비 ‘반토막’으로 예상돼 일부 인기단지로의 극단적인 청약 쏠림은 나타나지 않을 것으로 보인다. 부산은 과거 대비 70% 수준의 공급량이 예정돼 최근의 회복세에 힘을 실어줄 것이다. 긴 침체 터널의 끝이 보이는 울산은 도시 규모 대비 공급량은 적지만, 분양물량 회복세가 감지된다. 울산 남구 및 중구의 분양시장이 깨어날 것으로 예상된다. 

반면 대구와 대전은 호황 사이클의 말미에 공급량이 증가해 분양단지의 입지, 브랜드 등 조건에 따라 온도차가 발생할 것으로 보인다. 최근 ‘정상체중’을 향해 미분양 다이어트를 결심한 경상·충정권의 공급량은 과거 대비 30% 수준으로, 지방 미분양 감소가 작심삼일에 그치지 않을 것으로 확신할 수 있다.