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수도권 거주자 ‘워라하’ 꿈꿀 여수·속초·서귀포 부동산 뜬다

[조영광의 빅데이터 부동산] 여행지·생활형숙박시설·대형마트로 본 위드 코로나 시대 부동산

  • 조영광 하우스노미스트

수도권 거주자 ‘워라하’ 꿈꿀 여수·속초·서귀포 부동산 뜬다



고학력·고소득 여행객 비율이 높은 제주는 장기적으로 집값 상승세가 이어질 것으로 보인다. [동아DB]

고학력·고소득 여행객 비율이 높은 제주는 장기적으로 집값 상승세가 이어질 것으로 보인다. [동아DB]

강원 1등, 서울 11등. 수도권보다 지방이 5배 높은 이것은 2020년 국민여행조사에서 나온 ‘여행지별 국내여행 횟수’ 순위다. 인구감소를 넘어 인구소멸이라는 말까지 나오는 지방도시에서 수도권 인구를 끌어당길 수 있는 요인은 여행이다.

‘언제가 그 높은 회색빌딩 속에 달리듯 지나가버린 날들은 이제는 떠나고 싶은 나의 하루하루’(김동률, ‘여행’ 중), ‘이리저리 치이고 또 망가질 때쯤 지쳤어 나 미쳤어 나 떠날 거야 다 비켜’(볼빨간사춘기, ‘여행’ 중). 각박한 수도권 생활에 지친 여행하는 인간 ‘호모 비아토르’의 본능은 코로나19도 막을 수 없었다.

국내여행객이 본격적으로 증가하기 시작한 2월, 지방 아파트 미분양은 70개월 만에 최저치를 기록했다(그래프1 참조). 제주 주택시장은 외지인 방문객이 4월 전년 동기 대비 2배 증가하며 3년 만에 겨울에서 벗어났다. 코로나19가 본격적으로 발현한 지난해 숙박여행 점유율 1위를 기록한 강원 속초의 집값 상승률은 11%로 2019년 -5%에서 극적 반전을 이뤘다.


여행객 증가가 강릉·속초 집값 상승 견인

작가 김영하 씨는 ‘여행의 이유’에서 다음과 같이 비유한다. “여행은 소설처럼 우리를 집중시킨다. 여행자는 도시의 정수만을 원한다. 촉각을 곤두세우고 주변에서 일어나는 모든 일을 살핀다. 현지인들은 심드렁하게 지나치는 건물과 거리에도 카메라를 들이대고 사진을 찍어댄다.” 누구나 행복을 기대하고 여행을 떠나기에 여행지의 매력에 오감을 집중하게 되고, 큰 이변이 없는 한 좋은 기억으로 남는다.



올해 들어 ‘조정대상지역’ 등 정부의 두더지 잡기 식 규제로 비(非)규제지역 지방도시의 집값이 폭등세다. 비규제지역만 찾아 돌아다닌다는 ‘임장버스’가 문제라는 기사도 심심치 않게 나온다. 이는 한 치 앞을 내다볼 수 없는 정부 부동산정책에 기댄 단기투자 수요로, 지방 집값의 장기적 상승 모멘텀이 될 수는 없다. 지방의 견고한 상승 모멘텀은 지역 주민들의 매수심리가 살아나는 것이 선결조건이다. 인구가 갈수록 감소하는 ‘정해진 미래’를 감안하면 그 지역에 애착을 가진 ‘수도권 거주자’의 매수세가 뒷받침돼야 한다. 단기투자를 위한 ‘임장버스’가 아닌, 사랑하는 사람과 행복을 꿈꾸며 방문하는 ‘여행객’이 늘어난다면 그 도시는 자연스럽게 수도권의 잠재적 매수심리를 확보할 수 있다.

올해만 본다면 강원 속초시와 강릉시의 부동산값 급등은 ‘비규제지역’이라는 키워드로 묶을 수 있지만, 두 도시가 2015년부터 연평균 3%라는 견고한 부동산값 상승세를 보인 것은 수도권 관광객의 꾸준한 유입이 두 도시에 대한 ‘애착’을 형성한 덕분이라고 할 수 있다. 여행하면서 낮과 밤을 겪어본 도시, 행복한 추억이 고스란히 담긴 도시는 수도권 거주자의 ‘매수 필터링’을 통과한 후 ‘부동산 앱’을 통해 싼 가격의 부동산을 찾는 방식의 ‘가심비 투자’로 이어지기도 한다. 향후 빅데이터 발달로 부동산 앱이 고도화할수록 ‘가심비 투자’의 성공 확률도 높아질 것이다.

인기 여행지 여수·서귀포 집값 상승세

지방도시 중 고학력·고소득 외지인의 여행 비율이 높은 곳으로 강원 이외에 제주와 전남을 꼽을 수 있다(그래프2 참조). 따라서 제주 서귀포시와 전남 여수시의 장기적 상승세를 점쳐볼 수 있다.

5대 광역시 중에는 부산에 고학력·고소득 외지인 여행객이 몰리는 모습이다. 이를 통해 해양관광자원을 갖춘 해운대구, 기장군의 장밋빛 미래를 그려볼 수 있다.

올해 상반기 여행객 증가는 ‘위드 코로나’의 서막을 알렸다(그래프3 참조). 위드 코로나 시대가 공식적으로 선포되면 여행객에게 사랑받는 지방도시는 더욱 활기를 띨 것이다. ‘애착 매수세’가 커지면서 집값 상승이 궤도에 오를 가능성이 크다.

제프 베이조스 아마존 최고경영자(CEO)는 2018년 한 시상식에서 ‘워라밸(work-life balance)’을 지지하지 않는다고 밝혔다. 워라밸은 일과 사생활 두 가지 중 한쪽을 추구하면 다른 쪽을 희생하는 거래관계다. 그는 일과 사생활을 저울에 올려놓고 견주기보다 일과 사생활이 조화로운 관계를 유지하는 ‘워라하(work-life harmony)’를 추구해야 한다고 강조했다. 위드 코로나 시대를 맞이하며 다시금 워라하 철학이 주목받는다.

‘워라하’ 만족하는 생활형숙박시설

코로나19 사태 이후 일상이 된 재택근무, 유연근무를 통해 일과 사생활을 칼같이 분리할 수 없음을 절감한 이가 많다. 위드 코로나 시대에는 일과 사생활이 조화롭게 섞이는 워라하가 삶의 행복에서 중요한 가치관이 될 것이다.

부동산 역시 워라하 가치를 구현하는 상품이 각광받을 것으로 보인다. 일하면서 쉬고, 또 쉬면서 일에 대한 영감을 받을 수 있는 부동산으로는 휴양지에 들어서는 ‘생활형숙박시설’을 꼽을 수 있다. 최근 서울 강서구 마곡지구에 분양한 생활형숙박시설이 평균 657 대 1 경쟁률을 보이며 관심을 끌었다. 정부의 다주택자 규제에 따른 풍선효과라고도 할 수 있지만, 생활형숙박시설은 지난해 7월부터 높은 관심을 받기 시작했다. 마침 이때가 숙박여행 및 워라하에 대한 관심이 정점에 달하던 시점이다(그래프4 참조).

생활형숙박시설은 건축법상 숙박시설(콘도, 호텔 등) 중 유일하게 ‘선분양+취사+개별소유권’이 적용되고 호텔식 서비스도 제공받을 수 있다. 소유권자는 워라하를 누릴 수 있을 뿐 아니라, 공실 시 숙박객을 유치해 임대수익도 얻을 수 있다. 최근 생활형숙박시설의 인기로 여러 군소 임대관리업체가 난립해 숙박객 유치에 난항을 겪거나, 분양 당시 약속한 숙박 서비스가 제공되지 않는 등 리스크가 상존한다는 점은 유념할 필요가 있다. 이런 리스크를 피하려면 적어도 500실 이상 규모를 가진 단지에 주목해야 한다. ‘1군 건설사+3년 이상 업력을 가진 위탁운영사’ 조건을 갖췄다면 공실이나 숙박 서비스 걱정은 하지 않아도 될 것이다.

살아남은 대형마트에 주목하라!

코로나19 사태로 온라인쇼핑이 대세가 되면서 2019년부터 올해 4월까지 사라진 대형유통사 마트가 13개나 된다. 올해 말까지 추가로 대형마트 9개가 매각될 예정이다. 위드 코로나 시대에는 대형마트 매각이 빈번할 것이다. 대형마트는 대부분 상업지역 혹은 준공업지역의 교통 요지에 자리한다. 즉 대형마트가 사라진 교통 요지에는 대체주거시설로 각광받는 주거형 상업시설이 들어설 가능성이 높다. 최근 국토교통부가 ‘주거형 오피스텔 공급 활성화 방안’을 발표했다. 따라서 ‘대형마트 매각→주거형 오피스텔 공급’ 패턴이 빈번하게 발생할 것이다.

여론조사 전문기관 갤럽 조사에 따르면 미국인의 62%는 코로나19 사태에도 ‘식료품 구매’를 위해 오프라인 매장을 방문했다. 아마존은 ‘아마존 고 그로서리(Amazon Go Grocery)’를 통해 신선식품 매장을 확대해가고 있다. 즉 위드 코로나 시대에도 신선식품을 직접 맛보고 사려는 수요는 꾸준할 것이다.

미래에도 살아남은 대형마트가 있는 지역은 해당 도시의 프리미엄 거점 매장으로서 해당 유통사의 전폭적인 지지를 받으며 지역주민의 자연스러운 친교, 교류 기능까지 담당할 가능성이 높다. 위드 코로나 시대 대형마트는 미국 사회학자 레이 올든버그가 창안한 개념인 제3의 공간(사람들이 구매 여부와 상관없이 편하게 정기적으로 들러 시간을 보내는 장소)으로 자리 잡으며 부동산 가치 상승의 한 축을 담당할 것이다.

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주간동아 1310호 (p44~47)

조영광 하우스노미스트
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