[영상] “서울 전세가 상승으로 경기·인천 아파트 몸값 올라갈 전망”

김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장. 지호영 기자

“내 집 마련 타이밍을 기다리는 이들에게 ‘기다리지 말라’는 메시지를 주고 싶다. 현재 주택 공급이 워낙 부족한 상황이어서 집값은 앞으로 오르면 올랐지 크게 떨어지기는 쉽지 않다. 결국 서울 아파트는 현금 부자나 이미 서울에 자가가 있는 사람 말고는 매입하기 어렵고 전세 가격도 올라 수도권으로 실수요가 확산될 가능성이 적지 않다. 서울에서 밀려나는 이들이 늘면 경기, 인천 지역 좋은 입지의 아파트 가격이 오를 것이다. 내 집 마련을 원한다면 지금이라도 가능한 지역에 아파트를 선점한 후 한 단계씩 갈아타기를 하는 게 좋다.”

내 집 마련 타이밍을 노리는 이들에게 김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장은 “적기는 지금”이라며 이렇게 설명했다. ‘부동산 투기 근절’을 기치로 내건 현 정부가 강력한 규제를 펴는 가운데 시장에선 매물 잠김과 전세 가격 상승이 나타나고 있다. 이에 대해 김 소장은 “현재 부동산시장은 수요와 공급의 균형이 깨진 상태라 사람들 관심이 높은 지역에선 매매뿐 아니라 전월세 가격도 뛸 것”이라며 “토지거래허가구역, 투기과열지구, 조정대상지역 지정이라는 3중 규제가 계속되면 서울에 살던 세입자는 경기, 인천으로 밀려날 수밖에 없다”고 진단했다. 실수요자들은 언제, 어떻게, 어디에서 내 집을 마련해야 할까. 최근 신간 ‘3040 부린이 처음 부동산 투자’를 낸 김 소장을 4월 20일 만나 내 집 마련 전략에 대해 자세히 들었다.

현시점 내 집 마련 측면에서 눈여겨볼 시그널은 무엇인가.

“지금 시장에 물량이 없다시피 한 상황이라 시그널을 측정하는 것조차 어렵다. 지금처럼 공급 자체가 부족할 때는 시그널을 찾기보다 당장 주어진 조건에서 ‘선택’을 해야 한다. 매입을 피해야 하는 물건을 발라내는 리스크 헤지가 우선이다. 예를 들어 문재인 정부 시절인 2021년에는 아파트뿐 아니라 다세대 빌라, 주거용 오피스텔, 생활형 숙박시설 등 그야말로 사람이 머물 수 있는 부동산 가격은 다 오르다시피 했다. 하지만 아파트를 제외하고는 대부분 가격이 폭락해 지금까지 회복하지 못했다. 이처럼 리스크가 높은 부동산을 피하고 새 아파트로 탈바꿈할 재건축·재개발·리모델링 물건이나 지하철·GTX 등 교통망이 들어설 지역을 선점할 필요가 있다.”

유망 입지를 미리 알아보기란 쉽지 않은데.

“그렇다면 전세 가격 추이를 살펴보길 권한다. 최근 2년 동안 전세 가격이 지속적으로 오른 곳들이 있다. 서울은 전세 가격과 매매 가격의 갭이 큰 편이라서 전자가 오른다고 후자가 곧장 오르지는 않지만, 시간차를 두고 따라갈 여지가 크다. 따라서 2년가량 전세 가격이 계속 오른 지역 가운데 매매 가격이 그만큼 상승하지 않은 곳에 주목할 필요가 있다.”

최근 실수요자가 선호하는 지역이 있다면.

“젊은 신혼부부들이 미래 가치를 보고 몰리는 곳 중 하나가 영등포구 당산동이다. 과거 서울 부동산시장에서 중하위권으로 분류되던 마포구와 성동구는 10년 동안 상위권으로 변모했다. 이들 지역은 한강이 가까울 뿐 아니라, 일자리 접근성이 좋고 재건축·재개발로 대규모 신축 아파트가 들어섰다는 공통점이 있다. 이처럼 마포구와 성동구의 변화를 이끈 부동산 공식을 대입해보면 영등포구가 비슷한 길을 따라갈 공산이 크다. 영등포구에서 대표 재건축 지역인 여의도는 워낙 비싸니 논외로 하면 그다음 눈에 띄는 곳이 당산이다. 한강변에 있는 데다, 서울지하철 2·9호선 더블 역세권이라 인근 여의도 등 일자리가 많은 지역으로 이동하기도 편하다. 여러모로 향후 마포, 성동의 위상을 이어갈 가능성이 크다. 현재 당산동보다 저렴한 영등포구 양평동, 문래동 지역도 신혼부부나 젊은 세대가 몸테크할 만한 입지다.”

“무리한 영끌은 금물”

3중 규제 속 내 집 마련 전략을 조언한다면.

“강력한 규제는 일견 장벽처럼 틈새가 없어 보이지만, 자세히 알면 길이 보인다. 예를 들어 토지거래허가구역의 경우 5월 9일까지 한시적으로 세를 낀 매매가 허용됐다. 허용 범위가 비거주 1주택자, 일시적 2주택자 물건으로 확대될 경우 합법적인 갭 투자를 적극 공략할 필요가 있다. 경매·공매 공부를 착실히 해서 아파트를 낙찰받는 것도 한 가지 방법이다. 투기과열지구에서 관건은 매매에 따른 재건축·재개발 조합원 자격 유지 여부다. 기본 원칙은 전매 제한이지만 이른바 3-3-3 룰에 따른 예외가 있다. 각각 △조합설립인가일로부터 3년 동안 사업시행인가 신청이 없거나 △사업시행인가일로부터 3년 안에 착공하지 못한 경우 △착공일로부터 3년 동안 준공되지 않았을 때는 조합원 지위를 양도할 수 있다. 3-3-3룰을 충족하는 동시에 양도 시점에 1가구 1주택자로서 10년 이상 보유 및 5년 이상 거주한 조합원의 물건이 있다면 유심히 살펴볼 필요가 있다. 조정대상지역은 대출 규제와 세금 규제 두 가지만 기억하면 된다. 조정대상지역에선 대출이 크게 제한되지만 생애 최초 주택 매입자의 경우 대출 면에서 유리한 만큼 틈새를 노릴 만하다. 세금 규제의 경우 주된 타깃인 다주택자가 아니라면 신경 쓸 필요가 없어 실수요자에겐 의외로 선택 폭이 넓다.”

신간에서 “부동산시장을 방관해선 안 되지만 무리한 영끌로 ‘단판 승부’를 보려는 태도도 문제”라고 지적했다.

“우물가에서 숭늉을 찾으면 안 되듯이 부동산 투자도 차근차근 접근할 필요가 있다. 앞으로 시간이 많은 젊은이라면 더욱 그렇다. 서울 주요 지역을 목표로 한다면 경기, 인천에서 출발해 한 단계씩 나아갈 수 있다. 이 과정에서 감당할 수 없는 영끌은 당연히 피해야 한다. 최근 서울 잠실 등지에서 시세보다 3억 원 이상 저렴한 매물이 나왔는데 무리하게 대출을 일으킨 집주인이 내놓은 것 아닌가 싶다. 자신이 감당할 수 있는 선에서 단계적으로 갈아타기를 해나가는 게 합리적이다.”

김학렬 소장이 추천하는 10억 이하 아파트 매입 전략

김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장은 “부동산 투자는 처음부터 완벽한 집을 사는 게임이 아니라, 다음 단계로 나아갈 발판이 되는 자산을 차례로 확보하는 여정”이라고 조언한다. 즉 실수요자가 아파트라는 자산을 △내 자금으로 감당할 수 있는지 △실수요는 살아 있는지 △향후 갈아타기 자산으로 기능한지 △시장 조정기에도 버틸 수 있을지 등 4가지 잣대를 바탕으로 살펴봐야 한다고 강조한다. 다음은 김 소장이 추천하는 10억 원 이하 가격대별 아파트 매입 전략.

2억∼3억 원 이하 ‘진입형’

“이 금액대 아파트는 실거주와 향후 투자를 위한 경험 측면에서 의미가 있다. 따라서 갈아타기에 대비해 실수요가 살아 있는 아파트를 골라야 한다. 1개 동 또는 100채 안팎의 초소형 단지나 거주 환경이 너무 열악해 매매가 어려운 곳은 피하는 게 좋다. 경기 파주시 금촌동, 김포시 통진읍, 평택시 비전동 아파트 단지를 눈여겨볼 수 있다.”

3억∼5억 원 이하 ‘수요 추종형’

“이 정도 예산을 가진 경우 서울이나 경기의 좋은 입지에 전월세를 구하는 경우가 많다. 시각을 조금 달리하면 당장은 저렴하지만 미래 가치가 기대되는 곳을 매입할 수 있다. 예를 들어 경기 고양시 화정동에선 20평형대 아파트를 3억∼4억 원, 30평형대를 5억 원 전후에 사는 게 가능하다. 이 지역은 GTX뿐 아니라 고양은평선 호재가 있다. 경기 남부에서 이 정도 여건의 아파트라면 10억 원을 호가했을 것이다.”

5억∼7억 원 이하 ‘성장형’

“입지와 상품성이 동시에 보이기 시작하는 재미있는 금액대다. 구축 대장 단지와 준신축 비선호 단지 가운데 선택할 수 있다. 투자 가치나 환금성을 고려하면 전자, 실거주 만족도와 관리 스트레스 최소화를 추구한다면 후자가 좋다. 준신축의 경우 인근에 신축 아파트가 들어설 예정이라면 수요를 빼앗길 공산이 크니 피해야 한다. 서울 진입을 포기하는 게 아니라, 서울에 인접한 군포·부천·김포·남양주에서 상품성 있는 아파트를 고를 수 있는 첫 단계라는 생각으로 임해야 한다.”

7억∼10억 원 이하 ‘갈아타기 거점형’

“자산 증식을 본격적으로 노리는 가격대다. 이 가격에선 선택 폭이 넓어지는 만큼 서울에 입성할지, 경기 전용면적 84㎡ 아파트를 확보할지를 정하고 움직여야 한다. 노원구 상계동, 강서구 가양동, 은평구 응암동 등 서울 외곽에서 수요가 두터운 곳을 눈여겨볼 만하다. 이들 지역은 가격 상승폭이 크지는 않아도 하락 방어와 환금성이 강하다. 경기 부천시 옥길동, 광명시 하안동, 안양시 비산·관양동 지역은 서울 대체 수요가 강한 동시에 생활권이 탄탄해 중간 기착지로서 좋다.”