임대사업자에게 2019년 2월 12일이 중요한 이유

임대사업자의 거주 주택 비과세 특례에 대해 알아보자. [GETTYIMAGES]

Q 현재 주택임대사업자로 등록한 상태입니다. 임대주택과 거주 주택이 각각 1채 있습니다. 내년에 거주 주택을 양도하려는데 언제 팔아야 절세에 도움이 될까요.

A 예전에는 임대사업용 주택을 취득한 후 주택임대사업자로 등록하면 양도소득세 감면, 장기보유특별공제, 양도소득세 중과 배제, 종합부동산세 합산 배제, 거주 주택 비과세 등 많은 혜택을 받을 수 있었습니다. 현재는 다주택자를 제재하는 정책으로 혜택이 많이 축소됐죠.

‘민간임대주택에 관한 특별법’에 따라 지방자치단체에 임대사업자로 등록한 후 세법에 의거해 세무서에 사업자등록까지 마치면 임대주택을 운용할 수 있습니다. 단, 아파트는 적용되지 않습니다. 빌라, 다세대주택 등에서 임대사업자가 될 수 있으며 10년 이상 장기로 임대할 때만 세제 혜택을 받습니다.

세제 혜택이 가장 큰 거주 주택 비과세 특례는 임대주택 보유 시 거주 주택을 양도할 때 비과세하는 규정입니다. 이 경우 주택 임대 기간이 종료될 때까지 주택임대사업자 자격을 유지해야 합니다.

의무임대 기간의 2분의 1 이상 임대한 후 임대사업자 자격을 자진 말소하더라도 말소 일로부터 5년 내 거주 주택을 양도하면 비과세 적용을 받을 수 있습니다. 임대주택을 2채 이상 보유했다면 최초 주택의 임대사업자 말소 일부터 기산합니다.

또한 거주 주택이 2017년 8월 2일 전에 취득한 주택이거나 취득 당시 조정지역에 해당하지 않았다고 하더라도 임대주택이 있는 상황에서 거주 주택 양도 시 비과세 조건을 충족하려면 무조건 2년을 거주해야 합니다.

2019년 2월 12일 전에는 거주 주택 비과세 특례 요건만 충족하면 여러 번 비과세 적용이 가능했습니다. 그러나 2019년 2월 12일 이후부터는 세법이 개정돼 개정일 이후 취득한 주택에 대해 평생 1회만 비과세가 적용됩니다.

따라서 거주 주택이 있는데 개정일 이후 대체 주택을 사고 기존 주택에 대해 비과세 적용을 받았다면 이후 취득한 대체 주택은 비과세 적용이 불가합니다. 2019년 2월 12일 전에 주택 취득을 위해 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류로 확인된다면 한 번 더 거주 주택 비과세 적용을 받을 수 있고요.

이처럼 주택임대사업자로서 관련 혜택을 받으려면 사업자등록 당시 법령, 주택 취득 당시 법령 및 양도 이후 사후관리 등 검토할 사안이 많습니다.

_{윤나겸은…}_{세무 전문 채널로 유명한 유튜브 ‘절세TV’ 대표 세무사. 저서로 ‘2021 세금 읽어주는 부자’, 공저로 ‘시장을 읽는 부동산 투자’ 등이 있다. 납세자 권익보호에 기여한 공로로 행정안전부 장관상을 받았다.}