“부동산 선택과 결단에서 선결 코스는 경기 사이클과 과학적 전략 익히기”

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올해도 벌써 한 해를 마감하는 4분기를 맞았습니다. 대내외적으로 세상이 시끄럽고, 경제침체와 금융 불안에 더해 혼란스러운 부동산시장까지 마주하면 답답하기만 합니다. 그런 가운데 정부는 2017년 6·19 부동산대책부터 최근 10·1 부동산대책까지 16개의 부동산 관련 대책을 발표했습니다. 

고강도 종합대책으로 불리는 2017년 8·2 부동산대책과 지난해 9·13 부동산대책 이후 6개월간 하락하던 서울 집값은 올해 4월부터 강남권 재건축을 필두로 슬금슬금 오르더니 급기야 9월 이후에는 마포구, 용산구, 성동구, 광진구(마·용·성·광)를 넘어 서울 전역으로 확산되고 있습니다. 일각에서는 지금이 바닥이라며 집을 사야 한다고 부추기고 있습니다. 이에 국토교통부는 극약 처방인 분양가 상한제를 빠르면 10월 말부터 시행하겠다고 예고했습니다. 

분양가 상한제는 과연 들썩이는 부동산시장을 안정시키고 시장 변곡점이 될 수 있을까요. 서울 주택시장이 상승세를 멈추고 안정 내지 하락세로 흐름이 바뀌게 될까요. 분양가 상한제가 적용되는 지역과 적용되지 않는 지역 사이에는 어떤 변화의 차이가 생길까요. 무주택자의 내 집 마련 전략은 어떻게 짜야 할까요. 여러 의문이 쇄도하고 있습니다. 부동산시장 전망에 관한 여러 궁금증을 해소하는 차원에서 하나씩 답을 찾아보도록 하죠.

분양가 상한제의 본질

첫째, 분양가 상한제의 본질은 직접적인 가격 통제로, 향후 큰 변동이 예상됩니다. 처음은 아니고, 2007년 노무현 정부 때 적용된 적이 있으며 2015년 이후엔 사실상 유명무실화된 제도입니다. 적용 당시 실효성을 둘러싸고 득보다 실이 많았다는 지적과 함께 실패한 제도라는 평가가 우세합니다. 분양가 인하는 주변 집값을 낮춰 단기적인 집값 안정에는 효과가 있을 수 있지만 중장기적으로는 공급 부족으로 집값 급등을 초래할 개연성이 크기 때문입니다. 특히 주택 공급이 만성적·구조적으로 부족한 서울, 경기 과천과 분당 등 투기과열지구의 경우 공급 대책 대신 가격 규제를 가하면 긍정적 효과보다 부작용이 우려된다는 점은 경험적으로 증명되고 논리적으로도 예측 가능한 일입니다. 따라서 정부는 규제 일변도 정책보다 재건축·재개발 활성화나 강남권 대체 신도시 추가 조성 등 수정·보완 대책을 추가로 내놓아야 합니다. 

둘째, 분양가 상한제 시행으로 가장 타격을 받는 곳은 건설사와 시행사입니다. 건설사와 시행사는 발등에 불이 떨어진 만큼, 사업의 지속성과 수익성 확보를 위해 토지감정가액을 현실화하는 제도 개선의 필요성을 역설해야 합니다. 



셋째, 강남 재건축은 상상 이상으로 직격탄을 맞게 됩니다. 예컨대 강남 재건축시장은 분양가 인하→재건축 수익성 저하→조합원 추가 분담금 인상→투자 가치 하락으로 귀결될 개연성이 높습니다. 재건축은 이미 조합원 지위 양도 및 전매 제한 연장, 재건축초과이익환수제, 고가주택 대출 규제 및 세금 강화 조치에 분양가 상한제까지 더해질 경우 직격탄이 될 수밖에 없습니다. 블루칩으로서 선도시장, 바로미터 기능을 하는 강남권 재건축 가격의 하락은 옐로칩인 마·용·성·광을 비롯해 서울 전역에 영향을 미치게 됩니다. 다만 이러한 인위적인 안정 장세는 오래가지 못하며, 오히려 2~3년 뒤에는 공급 부족 대란으로 집값이 급등하는 부작용을 낳을 수 있습니다. 부동산 경제학에서는 이를 ‘거미줄모델(Cobweb Model)’로 잘 설명하고 있죠. 이것은 주택 공급은 사업이 장기간 진행되는 만큼 무, 배추 등 농산물처럼 수요와 공급의 시차 때문에 가격이 급등락하는 불안정성이 발생한다는 이론입니다. 

넷째, 재건축 소유자들은 극단의 갈림길에서 선택과 결단이 필요합니다. 분양가 상한제를 피하기 위해 분양 시기를 서두를 것인가, 무기한 연기할 것인가, 일대일 재건축이나 후분양제를 택할 것인가 등등입니다. 물론 재건축 단지마다 처한 상황과 조건에 따라 선택 기준은 달라질 수 있습니다. 그럼에도 분양가 상한제를 피해 분양을 서두르는 전략이 바람직합니다. 하지만 주택경기 사이클상 이미 집값이 5년 이상 올랐다는 점과 향후 2~3년간 집값 추가 상승을 기대하기 어려운 국면, 문재인 정부의 규제 조치가 완화되기 어려운 현실, 3~4년 뒤에는 집값이 재상승할 가능성이 높다는 점 등을 종합적으로 감안하면 안전 문제가 없다는 전제 아래 규제 완화를 기다리는 것도 한 방법이 될 수 있습니다. 

다섯째, 내 집 한 채를 가진 실수요자의 경우 금융위기나 퍼펙트 스톰 등 글로벌 경제위기가 발생하지 않는다면 국내 주택가격은 큰 변동성 내지 위험성에 직면할 개연성이 적다는 점에서 보유 전략이 유리합니다. 

여섯째, 무주택 세입자에게는 일생에 한 번 올까 말까 한 절호의 기회가 찾아옵니다. 놓치면 평생 후회할 내 집 마련의 호기인 만큼, 청약통장과 가점 쌓기를 활용해 청약시장을 적극 공략해야 합니다. 물론 투기과열지구는 검증된 인기 지역이고, 2021년 이후 분양 예정인 3기 신도시 시범단지를 노려보는 것도 경제적으로 유리한 방법입니다.

재건축 소유자, 선택과 결단 필요

1월 26일 서울 여의도동 금투센터 불스홀에서 열린 ‘주간동아 투자특강’에서 강연하고 있는 고종완 한국자산관리연구원 원장. [홍태식]

끝으로 다주택자는 슬림화, 다운사이징 전략과 절세 대책이 동시에 요구됩니다. 지난 5년과 달리 앞으로 2~3년간은 부동산 가격이 안정되는 대신 세금 부담은 커지는 상황이 예견되는 만큼, 투자 가치가 낮은 좀비부동산은 과감히 처분하고 ‘슈퍼부동산’으로 갈아타는 교체 전략을 실행해야 합니다. 포트폴리오 재구성을 통한 새로운 자산 관리 전략이 시급합니다. 

이상에서 살펴본 바와 같이 부동산시장은 부동산경기 사이클 및 규제정책 등으로 시장 흐름이 근본적으로 바뀌는 변곡점과 전환기가 예상됩니다. 전환기를 맞아 어느 지역, 어떤 부동산, 어디 아파트를 사고팔아야 할지 갈피를 잡지 못한 채 구체적인 선택과 결정에 어려움을 겪는 투자자를 위해 ‘주간동아’가 프리미엄 세미나를 준비했습니다. 부산에서 개최되는 이번 특강은 대한민국에서 가장 유망한 성장지역과 슈퍼부동산 베스트 10, 분양가 상한제 시행 후 필승 청약 전략, 투자 가치가 가장 높은 서울지역 슈퍼아파트 30곳 등 다양한 분석 기법을 통해 차원이 다른 과학적 지식과 고급 정보를 공유하는 기회가 될 것이라 자신합니다.