대형마트 앞날 불투명한데 ‘홈플러스 건물주’ 돼도 괜찮을까

[김도균]

‘홈플러스 리츠’가 시동을 켰다. 10월 말 한국거래소 유가증권시장본부에 상장예비심사 신청서를 접수한 것. 돌발변수가 생기지 않는 한 홈플러스 리츠는 내년 2월 말께 국내 주식시장에 상장될 예정이다. 원한다면 누구나 홈플러스의 건물주가 돼 홈플러스로부터 임대료를 받을 수 있는 것이다. 

홈플러스 리츠의 정식 사명(社名)은 ‘한국리테일홈플러스제1호위탁관리부동산투자회사’(자산관리는 한국리테일투자운용이 맡는다). 이 회사는 홈플러스로부터 44개 점포의 부동산을 사들여 이를 다시 홈플러스에 임대한다. 이 회사 지분의 30%는 홈플러스가 갖고, 나머지 70%에 해당하는 1조7000여 억 원은 공모(公募)로 조달한다(그림 참조). 

국내 투자업계는 홈플러스 리츠의 공모 성패 여부에 촉각을 세우는 분위기다. 국내 공모리츠로는 처음으로 1조 원 넘는 대규모 프로젝트가 성공한다면 공모리츠 대중화에 파란불이 켜지기 때문이다. 8월 청약 경쟁률 4.32 대 1을 기록해 크게 화제가 된 신한알파리츠는 공모 금액이 1140억 원으로 홈플러스 리츠와 비교하면 10분의 1에도 못 미친다. 투자업계 한 관계자는 “여러 대기업이 자사 부동산을 유동화하는 공모리츠에 관심이 많다”며 “홈플러스 리츠의 성패가 향후 이들의 움직임에 영향을 미칠 것”이라고 전망했다. 신한금융지주, NH농협금융지주가 각각 리츠 자산관리회사(AMC)인 신한리츠운용과 농협리츠운용을 설립한 데 이어, 롯데그룹 부동산개발회사인 롯데자산개발도 리츠 AMC 설립을 추진하는 것으로 알려지고 있다.

중수익 투자처로 관심 높아

다만 1조7000억 원을 모두 국내에서 모집하는 것은 아니다. 1조2000억 원가량은 글로벌 부동산펀드 등 해외투자를 끌어오고, 나머지 5000억 원을 국내투자에 기댈 것으로 보인다. 주당 액면가가 5000원이라면 개인투자자는 커피 한 잔 값으로도 홈플러스 부동산 투자에 나설 수 있다. 

최근 국내 주식시장이 얼어붙은 점도 홈플러스 리츠에 대한 관심을 키운다. 리츠는 수익의 90% 이상을 배당해야 하는 법적 의무를 가진다. 부동산 임대료 수입의 상당 부분을 투자자에게 나눠 줘야 하는 것이다. 경기 판교 알파돔시티 6-4빌딩과 서울 용산 더프라임타워를 자산으로 하는 신한알파리츠의 경우 향후 5년간 평균 6% 배당수익률이 기대된다. 홈플러스 리츠도 이와 비슷한 수준의 배당수익률을 낼 것으로 전망된다. 증시 변동성이 매우 크고 은행 금리는 여전히 낮은 요즘 같은 때 리츠가 안정적으로 중수익을 올릴 수 있는 투자처 역할을 하는 셈이다. 정부 또한 아파트에 쏠린 개인의 부동산 투자 수요를 리츠 같은 부동산 간접투자로 유인하고자 리츠 활성화 정책에 나서고 있다. 



하지만 모든 투자와 마찬가지로 홈플러스 리츠에 대한 간접투자도 신중해야 한다. 부동산투자업계 한 관계자는 “신한알파리츠의 공모 성공 이후 일부 개인투자자가 리츠를 마냥 장밋빛으로만 보는데, 안정성이나 중수익 등 리츠의 몇몇 장점에도 투자 전 냉철하게 따져봐야 하는 점들이 있다”고 지적했다. 특히 개인의 리츠 투자가 활성화된 미국에서 최근 리테일(Retail·소매유통) 리츠의 수익률이 하락세인 점도 홈플러스 리츠 투자에 앞서 참고해야 할 대목이다. 미국 리테일 리츠가 대부분 도심에서 떨어진 아웃렛(Outlet)이란 점에서 국내와 사정은 다르지만(한국투자증권, ‘산업 분석 : 리츠’, 2018년 8월), 국내 유통업계도 온라인시장이 급속히 성장하면서 대형마트의 업황이 갈수록 어두워지고 있는 것은 사실이다. 

홈플러스 리츠 투자에 앞서 짚어봐야 할 3대 쟁점을 정리했다.

① ‘온라인’으로 이동하는 리테일…홈플러스 대응은?

글로벌 통합정보분석 기업 닐슨코리아가 1~5월 소비자들이 구매한 식료품 및 생활용품 등을 분석한 바에 따르면, 온라인 채널을 통한 구매 총액이 전년 동기 대비 31.9% 증가한 것에 비해 할인점이나 대형슈퍼에서의 구매 총액은 각각 8%, 9.5% 증가하는 데 그쳤다(닐슨코리아, ‘코리아 마켓 오버뷰’, 2018년 9월). 닐슨코리아는 “소비자들이 여전히 대형마트, 대형슈퍼에서 주로 소비하지만 최근 온라인, 편의점에서 총 구매액이 증가하고 있으며, 특히 이들 채널에서 식품군 중심으로 구매액이 늘어나고 있다는 점을 주목할 만하다”고 평가했다. 

신세계와 롯데는 온라인 소비의 급격한 확대에 대응하고자 최근 온라인 사업에 대한 대규모 투자 계획을 발표했다. 신세계그룹은 백화점(신세계)과 대형마트(이마트)의 온라인 사업 부문을 한데 합쳐 e커머스 전담 법인을 새로 설립함으로써 물류센터 등을 확대·강화할 계획이다. 롯데는 계열사별로 운영 중인 8개 온라인몰을 통합하는 등 온라인 사업에 3조 원을 투자하기로 했다. 하지만 이마트에 이어 매출 규모 2위의 대형마트인 홈플러스는 아직까지 이렇다 할 온라인 투자전략을 내놓지 않고 있다. 

홈플러스의 매출 및 영업이익도 최근 몇 년 동안 하락세를 면치 못하는 실정이다(그래프 참조). 이와 관련해 홈플러스 측은 “일부 점포를 ‘홈플러스 스페셜’로 리뉴얼하면서 전년 대비 30% 이상 매출 신장률을 보이고 있다”고 밝혔다. 홈플러스 스페셜은 슈퍼마켓과 창고형 할인점을 결합한 하이브리드형 할인매장을 지향한다. 같은 제품을 소량으로도, 대용량으로도 판매함으로써 슈퍼마켓 고객과 창고형 할인점 고객을 모두 잡겠다는 전략이다. 홈플러스 관계자는 “이러한 스페셜 점포를 현재 12개 오픈했고, 내년 2월까지 20여 개 점포로 늘릴 계획”이라고 밝혔다. 

온라인 소비가 확대되면서 오프라인 매장들은 ‘복합쇼핑몰’ 형태로 진화 중이다. 먹고 마시고 즐기고 쇼핑하는 다양한 체험 요소가 한데 집적해 있어야 소비자들이 오랜 시간 체류하며 지출도 한다. 한 유통업계 전문가는 “이러한 트렌드 변화에서 가장 불리한 게 백화점과 대형마트”라며 “그나마 백화점은 식음료(F&B) 부문을 대폭 강화하고 있지만, 대형마트는 공간적으로 한계가 있어 전망이 좋지 않다”고 견해를 밝혔다. 또 다른 전문가는 “예전에는 대형마트의 파워가 얼마나 많은 점포를 가졌느냐에서 나왔지만, 앞으로는 강남 아파트처럼 ‘똑똑한 한 채’가 더 중요해질 것”이라고 말했다. 대형화, 복합화한 매장만이 수익을 낼 수 있으리란 전망이다.

② 리츠에 담기는 44개 부동산, 알짜인가

홈플러스 리츠 투자자에게 중요한 점은 홈플러스가 잘되는 것보다 홈플러스 리츠가 사들이는 44개 홈플러스 대형마트 점포가 잘되는 것이다. 현재 홈플러스는 △대형마트(141개) △슈퍼마켓(홈플러스 익스프레스·350여 개) △편의점(365플러스·270여 개) △온라인몰(홈플러스 온라인) 사업을 하는데, 이 중 홈플러스 리츠의 ‘임차인’은 대형마트다. 홈플러스는 전국 141개 대형마트 중에서도 해당 부동산을 직접 소유한 80개 점포 가운데 44개 점포의 부동산을 홈플러스 리츠에 매각한다. 

따라서 투자자는 이들 44개 점포의 입지 여건을 꼼꼼히 따져볼 필요가 있다. 현재 영업이 잘되고 있는지, 인근 주민들의 소득 수준은 어느 정도인지, 주변 경쟁 업체 현황은 어떤지, 부동산 규모 면에서 앞으로 다양한 시설을 수용할 수 있는지 등을 파악해야 한다. 

한 부동산 투자업계 관계자는 “리테일 부동산에 투자할 때는 임차인이 만에 하나 부도날 경우를 가정하고 대체 임차인을 구할 수 있는지, 아예 해당 부동산을 매각할 가능성이 있는지를 검토해야 한다”고 조언했다. 리츠 수익은 크게 두 가지로 나뉜다. 매 분기(혹은 반기) 지급되는 배당 수익과 해당 부동산을 되팔 때 얻는 매각 차익이다. 매각 차익이 적거나 오히려 마이너스가 되면 그만큼 투자에서 손실이 발생하게 된다. 

홈플러스 리츠는 각각의 홈플러스 점포와 짧게는 12년, 길게는 16년간 임대계약을 맺는다. 임대료는 매년 2.5%씩 인상해간다는 조건이다. 중간에 임대계약을 해지하더라도 잔여 임대기간의 임대료를 물어야 하는 조항이 계약에 포함돼 있기 때문에 배당 수익에 구멍이 날 개연성은 적다. 또한 대형마트는 적자가 나더라도 사업 규모를 일정 수준 이상으로 유지하고자 계속 영업하며 건물주에게 임대료를 지급한다. 이런 경우 배당 수익을 얻는 데는 무리가 없지만, 임대 재계약이나 매각 수익에는 지장이 생길 수 있다. 

홈플러스가 리츠에 매각할 44개 부동산은 상장 전 공모 청약을 모집할 때 공개될 예정이다. 업계에서는 최상급 점포부터 그 이하 점포까지 골고루 담길 것으로 보고 있다. ‘알짜’ 점포를 포함해야 투자자의 신뢰를 얻을 수 있기 때문이다.

③ MBK가 홈플러스 팔아버린다면?

홈플러스 대형마트 매장 모습. [사진 제공 · 홈플러스]

홈플러스는 사모펀드 MBK파트너스가 100% 보유하고 있다(MBK→홈플러스홀딩스→홈플러스스토어즈→홈플러스). MBK는 2015년 영국 테스코로부터 홈플러스를 7조2000억 원에 매입했다. 사모펀드는 기업 경영을 목적으로 삼지 않는다. 이윤을 남겨 되파는 것이 존재 이유다. 최근 MBK가 코웨이(옛 웅진코웨이)를 인수 6년 만에 웅진씽크빅에 매각한 것과 마찬가지로 MBK에게 홈플러스는 언젠가 되팔아 차익을 남겨야 하는 대상이다(코웨이 매각 차익은 1조 원이 넘을 것으로 추정된다). 

시장에서는 MBK가 홈플러스 리츠를 추진하는 것이 재무적 이유 때문이라고 본다. MBK는 홈플러스 인수대금 7조2000억 원 가운데 4조3000억 원을 금융회사로부터 차입해 마련했는데, 이를 갚기 위해 리츠로 부동산을 유동화한다는 것이다. 44개 부동산을 리츠에 넘겨 확보되는 3조8500억 원 중 2조5000억 원이 차입금 상환에 쓰일 것으로 알려진다. 한 리츠업계 관계자는 “홈플러스 리츠 상장 이후 MBK가 홈플러스 사업 매각에 나선다면 홈플러스의 가치가 크게 흔들릴 수 있다”며 “신세계, 롯데, 현대 등 ‘유통 강자’가 홈플러스를 사가지 않는 이상 홈플러스 매각이 호재가 되진 않을 것”이라고 견해를 밝혔다. 또 다른 관계자는 “많은 투자자가 MBK-홈플러스-홈플러스 리츠를 하나로 여기는데, 각각은 별개의 존재라는 사실을 염두에 둬야 한다”고 조언했다. 

홈플러스 관계자는 “현재는 홈플러스의 기업가치를 제고하는 데 주력하는 시기”라며 “홈플러스 매각 여부를 따질 때가 아니다”라고 강조했다. 이 관계자는 “타이타닉 같은 큰 배를 회전하려면 일단 속도를 줄여야 하는 것처럼, 지난 2년은 리테일시장의 변화에 어떻게 대응할지 연구하는 시기였다”면서 “올해 들어 홈플러스 스페셜 등 새롭고 다양한 변화를 시도하고 있으며, 이번 리츠 상장으로 확보하는 자금 가운데 일부는 홈플러스 리테일 사업에 대한 투자에 쓰일 것”이라고 밝혔다.