- 토지
- 오피스빌딩
- 강남 인접 구, 과천
- 신설 역세권
손에 쥔 자산이 넉넉지 않은 이들은 박탈감이 클 수밖에 없다. 특히 맞벌이로 밤낮 없이 일하며 아이 둘을 키우는 30, 40대 직장인에게 강남권 아파트는 철옹성처럼 보일 뿐이다. 하지만 부동산 투자처가 강남3구에만 있는 건 아니다. 부동산시장이 양극화로 치닫는 이 시점에도 찾아보면 여전히 매력적인 부동산 투자처가 분명히 있다. ‘주간동아’는 새해를 맞아 부동산 전문가 4인에게 유망 투자처를 물었다.
박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원
“강남권 이외 재건축·재개발에 주목”
강남권 아파트는 올해도 좋은 투자처라고 볼 수 있나. “지난해부터 지금까지 강남3구 아파트는 ‘똘똘한 한 채’로 불리며 주목받았다. 하지만 최근 한 달 새 2억~3억 원씩 호가가 올라가는 비이성적 과열현상을 보이고 있다. 또한 지금 사려고 현장에 가봐도 실제로 거래되는 매물은 없는데 호가만 치솟은 상황이다. 따라서 매수에 신중해야 할 것으로 보인다.”
재건축 아파트는 사두면 오르는데 지금 투자하기 괜찮나.
“재건축 아파트는 나눠서 볼 필요가 있다. 지금 강남권 재건축 아파트는 조합원 지위를 양도받을 수 있는 매물이 적어 시세가 많이 올랐다. 일반 사람이 쉽게 투자할 정도의 금액은 아니다. 차라리 강남권 이외에 재건축 혹은 재개발 조합 물량이 투자처로 괜찮을 것으로 예상된다. 서울은 노후단지가 계속 늘어나는 데 반해 새 아파트 공급량은 적다. 따라서 강남권이 아니더라도 재건축·재개발에 투자해 장기적으로 가져간다면 향후 가치가 상승할 것으로 전망된다.”
그러면 서울 인접 수도권이나 지난해 조명받은 강원도는 어떤가.
“경기도는 올해 신규 입주물량이 약 16만 가구인 것으로 집계된다. 집값에 신경 쓰지 않고 장기적으로 실거주할 계획이 아니라면 투자처로는 마땅치 않다. 그러나 경기 과천은 주변 시세보다 낮은 편이라 투자 매력이 있다. 강원도는 평창동계올림픽 이슈로 부동산 가격이 덩달아 올랐다. 그러나 강원도는 서울, 수도권이 아니라 일본, 태국, 베트남 등 휴양지와 비교해 경쟁력을 갖춰야 하는데 아직까지 특장점이 없다. 올림픽이 끝나면 열기가 식을 수도 있다는 점을 감안해야 한다.”
윤지해 부동산114 리서치센터 선임매니저
“강남 접근 용이한 용산·동작·성동구 매력적”
서울 시내 저평가된 투자처를 꼽는다면. “강남권을 제외한 서울 전역도 고점을 기록 중이라 투자하기에 괜찮은 저평가 지역을 꼽기는 어렵다. 다만 강북권역도 수요 대비 물량이 부족하고 재건축·재개발 위주라 강남권에 비해 상대적으로 저평가된 투자처라 볼 수는 있다. 지역을 꼽자면 강남권 접근이 용이한 용산구, 동작구, 성동구 등이 괜찮을 것으로 전망된다.”
수도권 전망이 좋지 않은데, 그래도 유망한 투자처는 어디인가.
“경기도는 신도시나 택지지구 등을 염두에 둘 만하다. 분당이나 판교, 광교 등으로 이주 수요가 계속 유입되는 상황이다. 또 신규로 꾸준히 단지가 조성되고 있는 위례나 하남 등이 투자처로 살펴볼 만하다. 이곳들의 공통점은 강남권 접근이 우수한 지역이라는 것인데, 교통환경이 지속적으로 개선돼 향후 전망 또한 밝다. 다만 판교 내 특정 단지는 강남권 수준으로 비싼 곳도 있는 만큼 물건별로 다르게 접근할 필요는 있다.”
지난해 부동산 호황이던 강원도와 세종시는 어떤가.
“강원도는 평창동계올림픽 개최로 교통 호재가 있었다. 과거에 들어간 수요들이 현재 올림픽 개최와 맞물려 수익을 얻는 시점이기 때문에 전망이 밝다고는 보기 어렵다. 그 대신 교통여건이 개선된 지역들은 지켜볼 필요가 있다. 세종시는 현 정부가 국회 이전 논의까지 하고 있기 때문에 기대감이 맞물려 앞으로 더 상승할 여력이 있다고 본다. 다만 현 가격이 부담스러운 만큼 장기 보유를 고려해 들어가라고 조언하고 싶다.”
강호성 자유한국당 김현아 의원실 정책보좌관
“규제 덜한 토지, 오피스빌딩 유망”
올해 서울 시내 투자처로 전망이 밝은 곳은 어디인가. “올해도 강남권은 강세가 계속될 것으로 보인다. 보유세 인상이 현실화되더라도 다주택자가 정책에 반응해 매물을 내놓지는 않을 것이기 때문에 매물 부족으로 호가는 떨어지지 않을 것 같다. 강남 이외에 투자처라고 하면 실수요가 있는 쪽으로 가야 한다. 최근 몇 년 새 여유 있는 사람은 마포와 용산 쪽으로 몰렸다. 마포의 경우 지난해 신용카드 사용 증가율이 가장 높았고 그만큼 일반 직장인과 중산층의 신규 수요가 많아 전망이 밝다. 용산도 실수요가 꾸준한 곳인 데다 교통 개발 호재가 있고 인프라도 잘 갖춰져 임대 수요 또한 발생하는 곳이다.”
아파트 말고 괜찮은 부동산 투자처를 꼽자면.
“정부가 다주택자 규제 의지가 강하고, 특히 강남권을 겨냥한 규제책을 쏟아내고 있어 아파트가 투자처로는 오히려 매력이 떨어진 상황이다. 그 대신 토지나 오피스빌딩 규제는 덜한 편이다. 일부 투자자는 그쪽으로 움직이는 것 같다. 굳이 올해 투자를 생각하고 있다면 정부가 도시재생 뉴딜정책을 발표하고, 그린벨트 해제도 앞두고 있기 때문에 토지에 투자하는 것이 좋다. 또 오피스빌딩은 규제가 덜한 만큼 여력이 된다면 아파트보다 이런 쪽으로 눈을 돌리는 것도 방법이다.”
경기도와 지방 시장은 어떻게 접근해야 하나.
“경기도 쪽은 역대 최대 입주물량이 예정돼 있어 데이터만 보면 좋지 않다. 역전세난을 우려하는 목소리도 나오는 실정이다. 따라서 매입을 고려한다면 최악의 경우 본인이 들어가서 살 것까지 염두에 둬야 한다. 지방 도시들은 지난해 하반기부터 계속된 약세가 올해도 이어질 것으로 보인다. 투자보다 실수요를 생각해 본인이 필요한 지역에, 필요한 규모의 주택을 구매해 장기 거주하는 것이 좋다.”
고종완 한국자산관리원 원장
“신규 분양시장, 하반기 경·공매 노려볼 만”
올해 부동산 투자를 한다면 어디에 해야 하나. “올해 서울과 수도권, 신도시 등 인기 지역을 중심으로 신규 분양시장이 유망할 것으로 보인다. 분양가상한제가 실시되기 전이지만 정부가 분양가를 규제하고 있어 자금 여력이 된다면 노려볼 만하다. 입주 시기에는 기존 아파트 대비 가격 격차가 더 벌어질 것이다. 따라서 내 집 마련 차원이라면 적극 나서기를 권한다.”
청약통장이 없는 사람들에게는 어떤 전략이 필요한가.
“섣불리 예측하기는 어렵지만 하반기가 되면 경매물건이 조금씩 나올 것으로 전망된다. 전세가 받쳐주지 않는 지역을 중심으로 대출금리가 조금이라도 오르면 급매물이나 경매 혹은 공매 물건이 나올 수도 있다. 수도권 가운데 경기 평택, 화성, 동탄 등 그동안 전세가율이 높았던 지역의 전세가가 약세를 보여 매매가 역시 약세를 보일 개연성이 높다. 그럼 하반기 역전세 이야기가 들릴 테고, 급매물도 나올 수 있다. 경우에 따라서는 마이너스 프리미엄이 붙은 분양권도 나올 것으로 보인다.”
주택 이외 상가 등 투자처를 꼽는다면.
“무엇보다 지역 선택이 중요하다. 개발계획이 산재한 성장도시 위주로 접근할 필요가 있다. 또 직장, 주거 밀집지역에서 나아가 앞으로는 의료와 문화시설이 인접한 지역의 투자 전망이 좋다. 향후 노년층이 더 늘어날 것이기 때문에 병원과 가까운 곳에 돈이 몰린다. 지역별로 살펴보면 서울은 도시재생 사업이 예정된 곳이 유망하고 신분당선, 지하철 5·7·8·9호선 연장선, 신안산선, GTX A·B·C 등 교통 개발 예정지와 신설 역세권에 주목해야 한다. 그동안 교통 사각지대에 놓였다 교통환경 개선으로 상권이 활성화된 지역은 땅값이 오를 가능성이 높다. 또 2022년 개통 예정인 서울세종고속도로에 주목해야 한다. 올해만 해도 관련 토지보상금이 16조 원가량 예정돼 있어 인터체인지(IC)가 들어설 곳들 위주로 전원주택 대지, 물류 대지, 농지나 임야 등에 투자하는 것도 전략이 될 수 있다.”
