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커버스토리|서울 in 서울, ‘新용산’ 뜬다

용산 투자 지금은 늦으리?

“높은 용적률 등 추가 상승 여력 충분” vs “사업성 떨어뜨릴 변수 많아 상투 위험”

  • 장일 부동산 컨설턴트 jis1029@naver.com

용산 투자 지금은 늦으리?

용산 투자 지금은 늦으리?

서울 용산의 한 부동산중개업소.

서울 용산 개발의 핵으로 최고급 주상복합아파트 2개 동이 들어서는 용산역 ‘집창촌’(용산역 전면지구 2·3구역, 도시환경 정비사업)의 대지지분 평당 값이 1억5000만원을 호가하고 있다. 대지지분 14평짜리 근린생활시설을 총 21억원에 매입하면 향후 개발이 완료됐을 때 50평대 주상복합아파트를 분양받을 수 있는 자격이 주어진다. 대지지분이 20평인 근린생활시설 건물의 평당 호가는 1억3000만원. 최고 기록은 평당 1억7000만원으로, 최근 매매가 이뤄진 대지지분 4.5평짜리다.

재개발 대지지분 가격은 평수가 작을수록 투자수익이 높기 때문에 평당 가격이 높게 책정된다. 또한 근린생활시설이 주택보다 10~20% 비싸게 거래되는데, 권리가액이 향후 높게 평가되기 때문이다. 이 구역은 사업성이 뛰어나고 권리가액이 높아(비례율을 300%로 예상) 대지지분이 40평 이상인 경우에는 아파트와 상가를 각 한 채씩 분양받을 수 있으리라 평가된다.

미래가치가 높다고는 하지만, 평당 1억5000만원짜리 재개발 대지지분을 지금 매입한다면 과연 얼마만큼의 투자수익을 올릴 수 있을까. “지금 매입해도 충분히 투자가치가 있다”고 주장하는 측의 논거는 이렇다. 이 지역은 용적률(936%)이 높은 일반 상업지역으로, 재개발 주택사업보다 사업성이 3배 이상 높은 데다 향후 건축물의 평당 값이 1억원까지 오르리라 예상된다는 것. 예를 들어, 이 일대 개발이 완료되면 토지 값이 평당 2억3000만원은 넘을 것으로 예상되는 만큼, 분양받는 50평대 아파트의 대지지분이 10평만 돼도 토지 값만 23억원의 가치는 된다는 분석이다.

반면 ‘상투’가 아니냐는 반론도 만만치 않다. 집창촌 세입자들의 반발과 서울시와 한국철도공사의 의견 불일치로 사업이 지연될 여지가 많기 때문이다. 여기에 조합원 보유의 토지가 지나치게 값이 오르고, 민간택지에 대한 분양가상한제가 적용되는 등 사업성이 떨어질 수도 있다는 것. 회의론자들은 2007년 2월 14평 대지지분 값이 평당 1억2000만원이었을 때가 마지막 투자 기회였다고 주장한다. 2006년 5월 평당 5000만원, 9월 8000만원으로 지분을 매입했던 사람들은 엄청난 투자수익이 예상되지만, 지금은 투자 대비 수익률이 그리 높지 않으리라는 의견이 다수다.

용산역 전면지구에서 한강 쪽으로 자리한 40번지 일대(웨딩코리아 일대)와 삼각지 쪽의 4구역 역시 용적률이 높은 도시환경정비사업이라는 이점, 그리고 국제업무단지에 가깝다는 이유로 5평 대지지분 값이 평당 1억1000만원을 호가한다. 특히 40번지 일대는 여관과 빌딩이 들어선 지역이라 4구역보다 사업성이 좋다는 평가다.



국제빌딩특별구역도 매물이 거의 없는 상태

집창촌 재개발 대지지분 못지않게 길 건너편의 국제빌딩특별구역도 많이 올랐다. 40층 높이의 주상복합아파트 13개 동이 들어서는 이 구역에서 조합설립인가가 난 3·4구역(도시환경정비사업, 용적률 700~750%)은 2007년 1월 지분이 작은 주택과 근린생활시설이 각각 평당 8000만원, 1억2000만원까지 거래됐으나 현재는 50평대 아파트 분양 자격이 주어지는 10평대 근린생활시설이 1억2000만원을 호가하고 있다. 최근 17평짜리 주택 대지지분이 평당 9500만원에 매물로 나왔는데 바로 팔렸다. 이 구역 역시 집창촌과 마찬가지로 매물이 거의 없는 상태.

용산 투자 지금은 늦으리?

용산역에서 바라본 서부이촌동 아파트.

용산역 집창촌과 국제빌딩특별구역의 투자가치에 대해서는 전문가들의 분석이 엇갈리지만, “지금은 투자를 자제하고 관망할 때”라는 데는 이견이 없는 상태. 한강로공인중개사 김동수 대표는 “가파른 상승세가 다소 꺾이면서 완만한 오름세가 지속될 것으로 보인다”며 “가격이 너무 가파르게 올랐기 때문에 매도자에게는 지금이 팔 타이밍이지만, 매수자는 가격 추이를 좀더 지켜보고 매수를 결정하는 것이 낫다”고 조언한다.

부동산신화의 정훈 대표는 “부동산 가격의 거품은 투자 규모가 큰 곳부터 먼저 빠지기 때문에 확실한 판단이 설 때까지 신중히 접근해야 한다”고 말한다. 지금의 용산 투자는 조합설립 인가나 사업시행 인가가 난 안정성 있는 주변 지역과 5억원 미만의 소액 투자를 권하고 싶다는 것.

서부이촌동 재건축 지역

최근 서울시가 철도공사에 용산국제업무지구와 서부이촌동 재건축 지역을 연계해 개발할 것을 공식 요청했다는 사실이 알려지면서 낙후지역인 서부이촌동 주택들의 값이 상승하고 있다. 이곳은 한강 조망이 가능하고 국제업무지구와 가장 가까울 뿐 아니라, 원래 주택재건축지역이었지만 연계 개발이 되면 준주거지역이나 상업지역이 되어 용적률이 상향 조정되므로 사업성이 더 좋아질 것이라는 기대감이 크기 때문이다.

서부이촌동의 대지지분 3~4평짜리 다세대주택이 평당 8000만원에서 1억원, 5~6평이 평당 7000만원 선에 거래되고 있지만, 그나마도 매물이 귀하다. 용산에서 3억~4억원 선으로 투자할 수 있는 몇 안 되는 지역이기 때문. 철도공사가 한때 서울시 요구에 난색을 표했다 최근 TFT팀 구성에 합의하면서 향후 협상 진전에 따라 평당 1억원 이상 오를 것이라 예측하는 사람들도 있다. 그러나 용적률이 상향 조정되지 않고 원래의 재건축 사업대로 추진되면 대지지분 3~4평짜리는 분양 자격이 없을 수도 있다는 점에 유의해야 한다.

서부이촌동보다 더 쾌적한 주거단지로 각광받는 동부이촌동은 강력한 재건축 규제로 사업이 답보 상태에 있다. 현재 시세가 평균 5000만원 선에 형성돼 있으나, 거래가 활발하지 않은 편이다.

한강로 업무지구

한강로 2가 삼각맨션을 중심으로 국제빌딩까지 이어진 구역이다. 이곳은 아직 개발 계획이 잡혀 있지 않지만, 국제빌딩특별구역 인근 상업지역으로 개발되면 남동향으로 공원 조망이 가능하다는 기대감에 의해 동반 상승하고 있는 중이다. 10평형대 주택이 평당 6000만원대, 분양 자격을 노리고 최근에 신축한 5~6평 빌라가 평당 8000만원에 거래되고 있다. 이 때문에 3월23일 용산구청이 이 일대에 대해 전용면적 15평 이하의 건축허가제한 조치를 내렸다. 매물이 많은 지역이라 거래가 활발한 편이나 개발 계획이 잡히지 않아 위험성이 크다.

용문동 38번지 일대와 후암동 단독 재건축 지구

도시재정비촉진지구 후보지인 원효로 인근에 자리한 용문동 38번지 일대는 아직 건축 허가 제한이 없는 데다, 향후 원효로가 뉴타운에 지정될 때 함께 포함될 것이라는 기대가 높은 지역이다. 장기적인 안목으로 접근해야 하지만, 평당 2000만원에 지분 매입이 가능해 소액투자자들이 관심을 가질 만한 곳으로 꼽힌다. 투자자들은 주변의 청파동 일부 지역 역시 뉴타운에 포함될 것으로 전망하고 있다.

후암동 단독 재건축 지구는 앞쪽으로 동자동 업무지구와 재개발지역, 뒤쪽으로 남산, 옆쪽으로 용산민족공원이 들어설 예정이어서 향후 고급주거단지가 될 것으로 기대를 모으는 곳. 10평 대지지분이 평당 3000만원이지만, 5평짜리 대지지분은 평당 6500만원에 나오는 대로 팔리고 있다. 동자동 업무지구는 대지지분 시세가 평당 1억원을 상회하지만 매물이 거의 없어 거래가 이루어지지 않고 있다.

분양 물량과 수익형 오피스텔 관심도 증가

재개발이 비교적 장기투자여서 망설이는 사람들은 이미 분양됐거나 분양 예정인 물량에 관심을 기울일 필요가 있다. 이미 분양된 물량 중 대표적인 곳이 분양 당시 엄청난 경쟁률을 기록했던 씨티파크. 올 8월부터 입주가 시작되는 씨티파크의 시세는 평균적으로 분양가의 2배 정도인 3500만~4500만원대로 형성돼 있다. 10억9800만원에 분양된 67평형 분양권 호가는 27억원 선이다. 그러나 씨티파크는 물량의 80%가 한 번 전매된 상태라 프리미엄이 꼭짓점까지 와 있다는 분석이다.

씨티파크는 분양권 상태에서는 1회 전매가 가능하다. 씨티파크보다 한강 조망권이 더 좋다는 파크타워는 2008년 8월 입주 예정이지만 전매 제한으로 등기이전 후 전매할 수 있다. 이 밖에 다음 달 입주 예정인 문배동 아크로 타워의 아파트는 32평형 분양가가 4억6000만원이지만, 현재 프리미엄이 2억5000만원에서 2억8000만원까지 형성돼 있다.

청약예금과 부금 가입자들은 올해 분양 예정인 주상복합 ‘리첸시아 용산’(5월)과 재개발 아파트인 ‘용문 브라운스톤’(7월), ‘효창 푸르지오’(7월), ‘신계 e-편한세상’(미정)을 노릴 만하다. 9월 이전에 분양되므로 청약가점제와는 상관없다.

최근 주택시장이 침체되면서 수익형 부동산 중 오피스텔의 인기가 높아지고 있다. 오피스텔은 주택이 아니라 양도세 중과 대상에서 제외되며, 임대 수입이 보장된다는 이점이 있다. 게다가 아파트 시세보다 2배 이상 싸서 투자 비용이 저렴하다는 이점도 있다. 용산에는 아크로타워처럼 주상복합 내에 아파트와 오피스텔이 함께 있는 아파텔들이 있어 눈길을 모은다.

재개발ㆍ재건축ㆍ도시환경정비사업 투자 시 유의사항

입주권도 주택 인정 … 중과 대상 여부 따져야


용산 투자 지금은 늦으리?

2004년 3월30일 용산 씨티파크 당첨자 명단을 보고 있는 청약자들.

첫째, 재건축을 제외하고 재개발 등의 분양 자격은 복잡한 권리구조를 갖는다. 토지와 건축물을 소유하면 분양 자격에 큰 문제가 없으나 대지만 소유한 경우, 토지를 공유지분으로 소유한 경우, 토지와 건물 소유자가 다른 경우 등에는 분양 자격이 없을 수도 있으므로 전문가에게 의뢰해 꼼꼼히 확인해야 한다. 특히 2003년 12월30일 이후 분리한 다세대주택과 다가구주택은 통틀어서 분양 자격이 하나임을 명심하도록 한다. 따라서 재개발 초기 지역인 경우에는 계약서에 ‘쭛쭛평형 분양 자격에 합당하고 향후 분양 자격에 문제가 발생하면 구 소유자 및 해당 부동산중개업소는 소요되는 비용 일체(원상회복에 따른 각종 세금과 법정 이자)를 부담한다’는 단서 조항을 넣는 것이 현명하다.

둘째, 평당 분양가가 비싸더라도 같은 평수의 분양 자격이 주어진다면 적은 지분을 사는 것이 수익 면에서 유리하다. 초기 투자비용을 적게 하는 것이 총투자비용을 줄이는 방법이기 때문. 초기 투자금액 = 지분 매입가 - (전세가 및 융자 금액), 추가 부담금=조합원 분양가 - (토지 및 건축물의 평가총액×비례율), 총부담금 = 지분 매입가 + 추가 부담금 + 기회비용.셋째, 조합원 수가 적고 용적률이 높을수록 사업성이 뛰어나다. 도시환경 정비사업이 재개발 사업보다 통상 3배 정도 사업성이 낫다고 알려져 있다.

넷째, 재개발과 도시환경정비는 조합원 승계가 자유롭지만, 재건축은 투기과열지구인 경우에는 조합설립 인가 후 특수한 경우를 제외하고 조합원 승계가 불가능하다.

다섯째, 관리처분계획 인가가 나면 조합원이 보유한 주택이나 상가는 입주권으로 바뀐다. 입주권도 주택 수에 포함되기 때문에 입주권 외에 주택을 한 채 가지고 있다면 1가구 2주택이 되므로 중과 대상 여부를 따져야 한다. 그러나 입주권을 양도할 때는 주택과 관계없이 일반 과세된다.

여섯째, 도시재정비촉진지구(뉴타운)는 20㎡ 이상 토지거래 시 허가를 받아야 한다. 무주택자만 토지거래허가를 받을 수 있고, 유주택자인 경우에는 주택처분계획서를 첨부해야 한다.




주간동아 2007.05.01 583호 (p42~44)

장일 부동산 컨설턴트 jis1029@naver.com
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