‘내 집 마련’ 실수요자 구매 행렬

9월 26일 한 대형 건설회사의 위례신도시 아파트 모델하우스에 몰린 인파. 이 아파트는 10월 1일 실시한 1, 2순위 청약접수 결과 평균 138.95 대 1의 경쟁률을 기록했다.

주택시장이 우리 경제에서 차지하는 위치는 여러 차원에서 의미가 있다. 먼저 주택매매시장 개선은 건설경기 회복을 이끈다. 흔히 ‘전방효과’라고 부르는 차원이다. 부동산시장을 뒷받침하는 건설업은 생산과 고용 측면에서 다른 산업으로의 파급효과가 크기 때문에 실물경제에서 중요한 위치를 차지한다. 건설업의 생산유발계수(수요가 1단위 증가할 때 직간접적으로 산업 생산에 영향을 미치는 정도)는 2.104p로 다른 산업과의 격차가 꽤 크다. 복잡한 공급사슬 체계를 통해 수많은 원자재 공급업자와 서비스업자에게 일감을 주는 것이다.

‘후방효과’라고 부르는 차원도 있다. 주택매매거래가 활성화하면 관련 서비스 산업에도 온기가 분다. 중개서비스, 금융서비스, 이사서비스, 리모델링서비스 등 다양한 경제 주체가 일감을 얻는다. 부동산경기 회복이 내수 회복에 활력소가 된다는 점도 짚어둘 필요가 있을 것이다. 건설업이 부진하고 부동산시장이 침체하면 고용시장이 불안해지고 국민 소득이 줄어 소비 침체로 이어진다.

이러한 악순환 고리가 형성되지 않게 하려면 당연히 부동산경기 회복이 필수적이다. 거꾸로 주택매매거래가격이 상승하면 자산효과가 발생해 소비에 긍정적 효과를 미치고, 부동산경기 회복은 앞에서 본 다양한 경로를 통해 내수경제 회복으로 이어진다. 경기 진작을 원하는 정책당국이 언제나 주택시장을 가장 먼저 쳐다보는 이유다.

가계의 주택구매 여력 확대

최근 주택시장에 활기가 넘친다. 주택매매가격이 전고점을 넘어선 후에도 상승세를 지속하고 있다. 주택매매가격지수는 2012년 5월 이후 하락세를 보이다 2013년 9월 회복세로 전환했고, 2014년 3월부터 전고점을 상회해 상승세를 지속하고 있다(그래프1 참조). 주택매매거래지수도 2012년 이후 크게 하락했으나 2013년 하반기부터 회복세를 보이고 있다(그래프2 참조). 박근혜 정부 출범 이후 2013년 4·1대책부터 올해 9·1대책까지 부동산시장 활성화를 위한 여러 정책을 쏟아내며 각종 규제를 완화해온 결과다.



먼저 부동산시장의 수요가 개선되고 있다. 가계의 주택구매 여력이 확대되고 있는 덕분이다. 이를 보여주는 주택구매력지수(HAI)는 2008년 12월 112.5p에서 2013년 6월 167.1p로 최고치를 기록했고, 앞으로도 상승세를 지속할 전망이다. 현대경제연구원이 추계한 ‘집 살 여력 있는 가구’도 2012년 521.8만 가구에서 2013년 568.7만 가구로 증가했다.

소비자의 구매 의사도 이전과는 사뭇 다르다. ‘내 집 마련’이나 노후대책 등을 목적으로 하는 부동산 투자 의지가 커지고 있다. 그간 소비자가 부동산 투자를 꺼린 주된 이유가 가격 전망의 불확실성이었던 만큼, 부동산 가격 상승에 대한 기대가 커됨에 따라 주택 수요도 증가할 것으로 보인다.

전세수요가 매매수요로 전환하는 흐름도 빨라졌다. 전세 공급이 부족하고 전셋값의 상승세가 지속되면서 나타난 현상이다. 매매 대비 전셋값 비율은 2014년 8월 69.1%로 2009년 1월 52.3%에서 지속적으로 상승해 최고치를 기록한 바 있고, 앞으로도 갱신 행진을 이어나갈 전망이다. 한 가지 짚고 넘어갈 사실은 이러한 추세가 장기적일 수 없다는 점이다. 한국의 가구 수 증가세는 둔화하고 있고, 따라서 중·장기적으로 주택의 추가 수요가 점차 줄어드는 현상은 지속될 공산이 크다.

반면, 주택공급 측면에서는 활성화 조짐이 곳곳에서 눈에 띈다. 첫째, 신규주택 공급 물량이 회복세를 보이고 있다. 2014년 7월 누적 주택건설 인허가 실적은 약 26.5만 가구로 전년 동기 대비 22.2% 증가했다. 주택착공이나 분양 실적도 부동산 규제가 완화되고 각 지역에 산업단지가 조성됨에 따라 회복세를 보이고 있다. 둘째, 재고 물량이 큰 폭으로 줄고 있다. 2008년 12월 16.6만 호에 달했던 미분양주택이 2014년 7월 5.1만 호로 크게 줄었고, 이 같은 현상은 당분간 지속될 것으로 보인다.

제도적 측면에서도 부동산시장 회복을 위한 기조가 유지되고 있다. 규제완화로 주택매매시장에 긍정적 효과가 나타날 것이라는 전망이 나오는 배경이다. 현재 부동산 규제는 분양가상한제와 초과이익환수제 등 재건축 관련 규제를 제외하면 대부분 폐지됐거나 완화된 상태다. 특히 계류 중인 법안이 추가로 처리될 경우 시장에 긍정적 영향을 미칠 것이라는 예상도 가능하다.

이렇게 놓고 보면 현재 상황은 시장 흐름을 결정하는 주요 부문에서 긍정적 효과가 부정적 효과를 초과한 상태다. 2015년에도 주택매매가격 상승세가 강해질 것으로 전망할 수 있는 이유다. 주택공급 물량이 증가세로 전환된다는 점은 가격 하락 요인으로 작용할 수 있지만, 미분양 재고 물량이 상당 부분 해소된다는 점을 감안하면 상승 요인이 더 강하게 작용할 것으로 판단할 수 있다.

지역별로 보자면 수도권 주택매매가격의 상승세가 상대적으로 강할 것으로 예상된다. 이 지역의 매매 대비 전셋값 비율이 가파르게 상승하는 데다 구매 여력도 빠르게 나아지고 있기 때문이다. 규모별로는 소형 주택 상승세가 중대형에 비해 상대적으로 견조한 모습을 보일 것이다. 소형 주택에 대한 소비자의 구매 여력이 더 크고, 내 집 마련을 위한 실구매층의 중소형 주택매매수요가 더 확대될 것으로 판단되기 때문이다.

수도권·중소형 특히 강세

이러한 주택매매시장 회복세가 일시적 현상으로 끝나지 않게 하려면 몇 가지 정책 차원의 준비가 필요하다. 먼저 분양가상한제와 초과이익환수제를 완화하는 등 후속 대책을 마련해야 하고, 전세수요에서 매매수요로의 전환을 지원해 무주택자의 ‘내 집 마련’을 유도할 필요가 있다. 또한 매매 거래를 확대하려면 주택구매 실수요자를 대상으로 장기저리의 금융지원을 확대할 필요도 있다. 미분양 아파트를 활용해 소형 임대주택의 공급 증대를 추진하는 방안 역시 효과가 있을 것이다.

내수 침체와 장기 불황. 최근 언론지면에 등장하는 한국 경제의 대표 수식어다. 구겨진 소비심리를 개선하는 구원투수로 주택매매시장의 활약에 기댈 수밖에 없는 이유다. 이곳에서 피어오른 온기가 곳곳으로 퍼져나가기를, 그래서 2015년 새해에는 ‘내수 회복과 경제 성장’이란 새로운 표현이 우리 경제 곳곳을 장식할 수 있길 기대해본다.