수요와 공급, 그리고 정책을 살피면 시기별 부동산 투자전략이 보인다. 올해 상반기에는 재건축을, 하반기에는 수도권 신도시 물량과 새로 개통하는 교통수단 지역을 살펴야 한다.
1/4분기
세금정책 변화, 강남 재건축과 출구전략 살펴야
2010년 1월1일부터 양도세 기본세율이 6~35%에서 6~33%로 2% 줄어든다. 양도차익이 1200만~8800만원이면 세금이 1%포인트 줄고, 8800만원을 초과하면 세율이 35%에서 33%로 2%포인트 줄어든다. 양도세 예정신고 세액공제도 폐지됐다. 종래에는 잔금납부 후 2개월 이내에 양도세를 자진 신고하면 양도세액에서 10%를 공제해줬지만 올해부터는 이 규정이 사라진다. 오히려 잔금납부 후 2개월 안에 양도세를 신고하고 납부하지 않으면 신고 불성실 가산세가 10~20% 붙는다. 2개 이상의 부동산을 매매한 경우, 다음 해 5월에 양도세를 종합해 확정 신고도 해야 한다. 다만 과표 4600만원 이하와 공익사업 수용용지는 예정신고 세액공제가 그대로 존재하되, 10%에서 5%로 축소됐다.
미분양을 줄이고 분양시장을 활성화하기 위해 서울을 제외한 수도권과 지방에서 2009년 2월12일부터 1년간 시행한 60~ 100%의 양도세 한시 감면혜택이 2010년 2월11일로 일단 끝난다.
1/4분기의 또 다른 이슈는 재건축 이벤트다. 서울 강남구 대치동 은마아파트의 안전진단 결과가 1, 2월 중에 나온다. 은마아파트는 재건축의 대명사라고 할 만큼 대단지이고 기대가 큰 곳이어서 은마아파트의 재건축은 부동산시장에 영향을 미칠 것으로 예상된다.
또한 3월경에는 또 다른 재건축 아파트인 서울 잠실주공 5단지의 안전진단이 예정돼 있다. 은마아파트와 잠실주공 5단지의 재건축은 강남구 22개 단지와 서초구 12개 단지 등 재건축을 준비 중인 요지의 노후 아파트들의 가격 변동에도 영향을 줄 것으로 보인다.
잠실권역에는 잠실우성 1·2·3·4차 아파트와 장미 1·2·3차 아파트, 진주아파트, 미성아파트 등 재건축 대상 중층 아파트들이 줄줄이 안전진단 신청을 위해 대기하고 있다. 잠실에는 또 다른 이슈가 있다. 2월로 예정된 제2롯데월드 기공식이다. 도시 안의 도시라는 슈퍼타워의 착공은 서울 강남권의 부동산 지형도를 바꿀 만한 대사건이다.
3월에는 수서역에서 오금역을 연결하는 지하철 3호선 연장공사가 공사 시작 6년 만에 완료된다. 신설되는 역은 경찰병원역, 8호선 환승역인 가락시장역, 5호선 환승역인 오금역 세 곳에 불과하지만 주요 라인의 연결선이고 이용 수요가 넘치는 지역이라 부동산시장에 영향을 주는 황금 노선으로 자리매김할 것이 분명하다.
이 밖에 확정되지 않은 변수로 관찰의 끈을 놓지 말아야 할 것은 1/4분기로 맞춰진 출구전략이다. 출구전략의 대표적인 경계 요소는 금리인상으로, 기준금리가 인상 쪽으로 방향을 틀 경우 부동산시장에 상당한 파장이 일 것으로 예상된다.
주택담보대출 금리가 이미 6%대에 이르고 있는 현 상황에서 1%포인트라도 더 인상되면 부동산시장의 투자 매력은 급격히 떨어진다. 이런 상황이 도래하면 지금 시장을 억누르고 있는 수도권 총부채상환비율(DTI) 규제도 해제될 것이다. 어느 것이 유리한지는 사람에 따라 다르므로 각자 상황에 맞게 준비해야 한다.
2/4분기
대규모 보금자리주택, 주요 지역 블루칩 상품 주목
2/4분기의 가장 큰 이슈는 6월2일로 예정된 제5회 전국 동시 지방선거다. 4년 만에 치러지는 이번 지방선거는 부동산시장에서 상승 요인으로 분석된다. 재개발, 재건축의 인·허가권을 가진 지방자치단체장 후보들이 선심성 공약을 남발할 것이 불 보듯 뻔한 데다 경제 활성화 정책과 일시적 소비 증가, 각종 규제 완화 등이 기대심리와 어우러져 부동산시장에 작용할 것이다. 통계적으로도 선거가 치러지는 그 달의 아파트 매매가격은 대부분 상승세를 탔다.
또 다른 2/4분기의 부동산시장 뉴스는 4월로 예정된 2차 보금자리주택 1만8000가구의 사전예약이다. 신분당선 청계역과 인접한 서울 내곡지구, 가든파이브 등 동남권 유통단지와 인접한 세곡2지구를 비롯해 부천 옥길, 시흥 은계, 구리 갈매, 남양주 진건 등 6곳에서 1만5000가구가 2차 보금자리주택 물량으로 나온다.
이와 별도로 위례신도시 사전예약분 2400가구가 더해진다. 수도권에 쏟아지는 보금자리주택 1만8000가구의 대규모 공습은 무주택자에게 내 집 마련의 좋은 기회가 된다. 이외에 3차 보금자리주택지구 지정도 2/4분기에 예정돼 있다.
2/4분기에는 주요 지역에서 짭짤한 투자용 물건도 연이어 출시된다. 판교역 및 용산 일대의 주상복합과 상가, 왕십리뉴타운, 아현뉴타운, 흑석뉴타운의 블루칩 상품들이 분양을 준비하고 있는 것.
또한 제3경인고속도로가 착공 4년 만에 개통될 예정이다. 경기 시흥시 논곡동에서 인천시 남구 고잔동을 연결하는 14.3km의 민자고속도로인 제3경인고속도로는 건설 중인 인천 송도의 제2연륙교 및 송도해안도로와 연결된다. 제3경인고속도로의 수혜 지역은 인천시 남부와 남동공단, 송도, 영종, 수원, 안산, 산본, 부천, 광명 등으로 광범위하다.
이 밖에 지방자치단체별로 50~75%까지 주어지던 미분양 아파트 취득·등록세 추가 감면혜택이 6월30일 종료될 예정이라는 점도 기억해야 한다.
3/4분기
전국 도시발전계획 수혜, 청라지역 수만 가구 풀려
3/4분기에는 지방선거가 끝나고 각종 도시발전계획이 쏟아져나올 것으로 보인다. 서울 용산국제업무지구의 마스터플랜이 발표되는가 하면 여의도 초고층계획안, 압구정 개발계획안, 합정·망원·자양 등 유도정비구역 구체개발계획안이 발표되는 등 한강변 르네상스 계획이 본격화할 시점이 될 것이다. 수도권 핵심 신도시인 위례신도시와 제2 동탄신도시의 분양 계획도 윤곽이 잡힌다. 광교신도시에서는 중심 상업시설인 비즈니스파크의 사업자가 확정되며, 용인권역에서는 7월에 구갈·동백·처인 등의 아파트가격에 영향을 줄 구갈~에버랜드 간 국내 최초 경전철이 개통될 예정이다.
3/4분기는 수도권 입주 물량이 절정에 달한다. 공급이 집중되는 곳에 역전세난이 일 것으로 보인다. 청라지역에는 85㎡(26평) 이상 분양권의 전매제한이 해제되면서 수만 가구에 달하는 초대형 물량이 풀려나온다. 고양 식사지구와 일산 덕이지구는 물론 용인 동천, 신봉, 성복지구 등에도 1만 가구가 넘는 대형 물량의 입주가 계획돼 있다.
4/4분기
종합부동산세 통합·폐지, 영양가 있는 교통수단 대규모 개통
2010년 기획재정부 업무계획에 따르면, 종합부동산세가 재산세로 합쳐지면서 폐지된다. 연말까지 시행되는 다주택자 양도세의 일시적 축소도 새 방향을 잡게 된다. 종전처럼 2주택자 50%, 3주택자 60%로 환원되거나, 세율 완화 기간이 연장되거나, 중과세 제도를 폐지하고 기본세율로 적용하는 방안 중 하나가 채택될 예정이다. 하지만 현재까지 다주택자의 양도세 완화 기간은 한시적으로 2010년 4/4분기까지이므로 매도 의사가 있는 다주택자는 매도 시점을 잘 잡아야 한다.
연말에는 영양가 있는 교통수단들이 대규모 개통된다. 남양주, 춘천 부동산시장의 활성화 요소인 망우~춘천 간 경춘선 복선전철이 착공 13년 만에 개통되고 인천, 청라, 상암, 마포 부동산시장에 영향을 줄 김포공항~서울역 간 인천국제공항철도 2차 라인이 개통될 예정이며 파주, 고양, 일산지역의 숨통을 터줄 파주운정신도시~상암지구 간 제2자유로도 개통될 계획이다.
