서울 노원구 아파트 단지. 뉴스1
‘똘똘한 한 채’ 전략 당분간 유효
향후 정부는 보유세 부담을 높임으로써 고가 주택 보유자와 다주택자의 매도를 압박하는 등 주택 수요를 관리할 것으로 보인다. 동시에 3기 신도시 건축 시기를 앞당기고 정비사업 규제를 완화하는 등 공급 확대 카드도 내놓을 전망이다. 정부의 부동산 정책과 함께 주시할 변수는 금리다. 연내 금리인하가 예상되는 가운데 유동성 증가에 따른 집값 반등 가능성도 있다. 예측 불허인 부동산시장에서 주택 수에 따른 투자전략을 어떻게 세우는 게 유리할까.최근 전세 물량이 줄고, 월세는 오르고 있다. 무주택자로선 매매가격마저 오르면 진퇴양난이다. 무주택자는 어느 때보다 내 집 마련 전략에 중점을 두고 움직여야 한다. 청약가점이 55점을 넘거나 특별공급 유형 청약이 가능한 무주택자는 하반기 서울 및 신도시 청약을 우선 준비하는 게 바람직하다. 가점이 낮아 청약 당첨 가능성이 적은 사람은 기존 주택 매입도 고려할 필요가 있다.
하반기 들어 ‘주택담보대출 6억 원’ 규제 영향이 적은 12억~13억 원 이하 서울 중저가 지역이나 경기 지역이 재조명될 가능성이 크다. 서울에선 노원·동대문·강서·강동구 등이 중장기 관점에서 매력적이다. 경기에선 재개발 신축 물량이 많은 광명이 주거 인프라와 서울 접근성 측면에서 주목된다. 앞으로 금리인하가 가시화되면 무주택자는 이들 지역 급매물을 집중해 노리면서 ‘생애 최초 특례대출’ ‘디딤돌대출’ 등 레버리지를 최대한 활용할 필요가 있다.
1주택자도 정부의 부동산 정책을 예의주시해야 한다. 최근 똘똘한 한 채 수요 증가로 서울 주요 지역 집값이 급등하면서 중저가 지역과의 격차가 커졌다. 이 같은 흐름이 정부의 양도소득세 및 보유세 정책 기조에 영향을 끼칠 수 있다. 다만 정부 출범 초기에 1주택자를 타깃으로 강력한 규제 카드를 쓰는 것은 부담이 클 테다. 그런 점에서 입지 좋고 선호도 높은 지역으로 갈아타는 똘똘한 한 채 전략은 당분간 유효할 것으로 보인다.
지난해 부동산시장을 주도한 신축 아파트는 가격이 크게 올랐다. 따라서 차라리 입지 좋은 재건축이나 재개발 지역 구축 아파트를 공략하는 게 현명한 방법일 수 있다. 향후 공시가격 상향에 따라 보유세 부담이 커지면 구축 아파트의 ‘가성비’ 매력이 커질 것이다. 물론 구축은 거주 편리성이 낮은 만큼 ‘몸테크’에 따른 단점은 감수해야 한다.
갈아타기 전략을 택한다면 목표 지역을 명확히 설정해야 한다. 특히 강남 3구(서초·강남·송파)나 마용성(마포·용산·성동구) 등 서울 프리미엄 지역으로 이주를 원하는 경우 현 보유 주택 매도 대금을 철저히 계산하고 추가 자금 조달 방안을 구체적으로 짤 필요가 있다. 대출 규제로 6억 원 이상 고가 주택 구매가 어려워진 상황에선 현금 비중을 키우는 게 관건이다.
경기 광명 아파트 신축 현장. 뉴스1
다주택자, 포트폴리오 근본적 개편 필요
다주택자는 포트폴리오의 근본적 재편이 필요하다. 대출 규제가 계속되고 보유세 부담 증가도 불가피한 상황이다. 기존 다주택 갭투자 전략은 한계가 뚜렷하다. 따라서 보유 자산을 면밀히 분석해 경쟁력이 떨어지는 물건부터 순차적으로 정리해야 한다. 그렇게 확보한 자금은 핵심 입지의 우량 자산 구입에 투자하는 게 바람직하다. 강남 3구 재건축 대장주, 마용성 역세권 아파트, 분당·일산 등 1기 신도시 리모델링 단지가 대표적이다. 확실한 호재와 프리미엄 입지를 갖춘 똘똘한 물건에 자산을 집중하는 전략이 필요하다.동시에 안정적 월세 수입을 창출하는 자산으로 포트폴리오를 재정비하는 것도 고려할 수 있다. 물론 보유세 부담을 상쇄할 정도의 수익이 기대되는 곳에 한해서다. 기존 전세를 월세로 전환하면 당장 수익을 높일 수 있지만, 종합소득세 부담과 향후 보유세 인상 가능성을 고려한다면 실제 수익률 제고 효과는 제한적이다. 특히 고가 주택의 경우 앞으로 보유세 부담이 대폭 늘어날 가능성이 커 신중한 판단이 필요하다.
최근 가격 거품이 꺼지고 정부의 정책 지원 기대감이 커진 지방 아파트 시장에 관심을 보이는 이가 늘고 있다. 하반기 금리인하가 본격화되면 지방 부동산의 온기는 더 확산될 전망이다. 다만 2주택 이상 보유자는 취득세 중과로 지방 아파트 추가 매입이 쉽지 않다. 그런 점에서 지방 집값 상승 동력은 아직 크지 않아 보인다. 따라서 지방 아파트의 경우 당장 추가 투자보다 기존에 투자한 아파트를 잘 매도하는 전략이 중요할 것이다.
