깡통전세는 주택담보대출과 전세보증금을 합한 금액이 주택 매매가의 70%가 넘어 사실상 깡통이나 다름없는 주택을 말한다. 법원경매 시 아파트 감정가 대비 낙찰가율이 70~80%대에서 형성되기 때문이다. 만약 깡통전세가 경매로 넘어갈 경우 세입자는 전세보증금 일부 또는 전부를 떼일 위험이 크다.
최근 깡통전세 가능성의 척도가 되는 전세가율(매매가 대비 전세가)이 상승하는 추세다. KB국민은행의 주택가격 동향 자료를 보면 2월 서울 아파트 전세가율은 역대 최고치인 75.7%로 집계됐다. 수도권 일부 지역의 전세가율은 80~90%를 육박해 매매가 수준에 근접했다. 아파트와 연립주택, 단독주택 등 모든 주택 유형이 포함된 종합주택 전세가율도 68.2%로 사상 최고치다.
전세권 설정보다 앞서는 체납 의무
더욱이 올해 전국 아파트 입주 물량은 총 36만9759가구로 2008년 이후 최대 규모다. 과잉공급이 집값 하락으로, 다시 깡통전세로 이어져 세입자가 전세보증금을 돌려받지 못할 수도 있다는 우려가 현실화될 수 있다.세입자의 전 재산이나 다름없는 전세보증금을 지킬 수 있는 방법은 무엇일까. 전문가 다수는 전세계약 시 선순위인 다른 임차인이나 은행 대출이 있는지 꼼꼼히 살펴야 한다고 입을 모은다. 나중에 집이 경매로 넘어갈 경우 선순위 임차보증금이나 은행대출을 빼면 전세보증금을 100% 돌려받을 수 있을지 불투명하기 때문이다. 다가구주택에 전세를 구할 때는 더욱 주의가 요구된다.
온라인 주택거래 정보 사이트 부동산114의 임병철 책임연구원은 “다가구주택은 19가구 이하가 거주할 수 있는 단독주택의 일종으로, 경우에 따라서는 자신보다 먼저 입주한 세입자가 18가구나 있을 수 있다”며 “이 경우 선순위 임차인이 몇 가구인지, 선순위 임차보증금 합계가 집값의 어느 정도 수준인지 정확히 알고 계약해야 한다”고 조언했다.
깡통전세 피해를 방지하려면 먼저 계약하기 전 등기부등본부터 살펴봐야 한다. 등기부등본을 보면 부동산의 지번, 지목, 구조, 면적 같은 현황 외에도 소유권, 저당권, 전세권, 가압류 등 권리설정 여부를 확인할 수 있다. 등기부등본은 계약 전후로 여러 번에 걸쳐 확인이 필요하다. 전세금 일부를 내고 선(先)계약하고 잔금을 치르기 전 기간까지 주인명의가 변경되거나 해당 매물로 임대인이 대출을 받을 수 있기 때문이다.
임대차계약 후에는 대항 요건을 갖추고자 전입신고를 하고 확정일자를 받거나 전입신고가 어려우면 전세권(전세가의 0.24%) 설정을 해야 한다. 이를 설정하면 훗날 집주인이 대출을 받았다 집이 경매에 넘어가더라도 은행과 동등하게 지분 비율에 따라 돈을 돌려받을 수 있다.
임차권의 3대 조건, 즉 실제거주, 전입신고, 확정일자 받기를 모두 충족했다 해도 전세보증금을 돌려받지 못하는 경우가 있다. 먼저 집주인의 세금 체납 사실을 모른 채 전세계약을 했는데 압류가 진행되는 것이다. 등기부등본 확인 결과 세입자보다 앞선 권리자가 없어 안심하고 전세권 설정과 확정일자를 받았다 해도 그보다 앞선 체납국세가 있다면 전세보증금을 돌려받기 쉽지 않다.
현재 국세청에서는 집주인의 세금 체납액을 알아볼 수 있는 ‘미납국세열람제도’를 운영 중이다. 집주인으로부터 동의를 얻어 주택 등 소재지 관할 세무서장에게 신청해 체납국세를 확인하면 된다. 이때 국세뿐 아니라 재산세 등 지방세 납부 여부도 확인해야 한다. 다만 세입자가 전입신고한 날 국세청으로부터 세금 통지서를 받았다면 우선순위에서 밀릴 수 있다. 세입자의 대항력(권리)은 전입신고 다음 날부터 발생하고, 국세는 당일부터 발생하기 때문이다.
집주인이 은행대출은 없지만 사업이 망하는 경우에도 전세보증금을 지키는 데 어려움이 따른다. 현행법상 근로자가 고용주로부터 월급, 퇴직금, 재해보상금을 지급받지 못한 경우에는 일부 금액을 담보물권보다 우선해 변제받을 수 있기 때문이다. 이에 따른 피해가 우려된다면 전세계약 체결 전 집주인이 개인사업자인지 확인하도록 한다.
집주인이 빚을 남긴 채 사망해 4촌 이내 방계혈족까지 상속을 포기한 경우도 난감한 상황에 포함된다. 하지만 임차인이 대항 요건만 갖췄다면 전세보증금을 돌려받을 수 있다. 먼저 법원에 상속재산관리인 선임 청구를 한 다음, 그 상속재산관리인을 상대로 임대차보증금반환 청구소송을 제기하면 된다. 이런 경우에 대비해서라도 임차권 설정은 반드시 해야 한다.
전세금반환보증보험 가입 껑충
깡통전세 피해를 막으려면 전세금반환보증보험에 가입하는 것도 한 방법이다. 전세금반환보증보험이란 주택이 경매에 넘어가도 주택도시보증공사(HUG)나 서울보증(SGI)이 세입자에게 대신 전세금을 돌려주는 장치다. 최근 깡통전세를 우려해 전세금반환보증보험을 드는 세입자가 큰 폭으로 늘고 있다. 국토교통부와 주택도시보증공사에 따르면 2~3월 전세금반환보증보험에 가입한 보증금 규모는 1조4600억 원이다. 이는 지난해 같은 기간 가입 금액(7200억 원가량)의 2배가 넘는 수치다. 같은 기간 가입자도 3300가구에서 6600가구로 늘었다. 6월 말부터는 세입자가 집주인의 동의 없이 전세금반환보증보험 가입이 가능한 만큼 더욱 증가할 것으로 예상된다.현재 전세금반환보증보험은 주택도시보증공사의 ‘전세보증금반환보증’과 서울보증의 ‘전세금보장신용보험’ 등 두 가지 상품이 있다. 전세보증금반환보증은 수도권의 경우 전세보증금 5억 원 이하, 수도권 외부 지역은 4억 원 이하일 때만 가입이 가능하다. 최근에는 아파트 기준으로 현행 연 0.15%인 보증요율이 0.128%로 낮아졌다. 보증금이 3억 원이라고 치면 종전 보증료는 연간 45만 원이었던 반면, 현재는 38만4000원으로 줄어들었다.
전세금보장신용보험은 보험 가입 대상에 제한이 없다. 보증요율은 0.192%에서 0.153%로 0.039% 낮아졌다. 전세금이 3억 원일 경우 연간 부담해야 하는 보험료(보증료)는 종전 57만6000원에서 45만9000원으로 11만7000원 줄었다.
부동산업계 한 전문가는 “올해부터 입주대란이 현실화되면 깡통전세 우려가 더욱 커질 공산이 크다”며 “세입자는 전입신고를 마친 뒤 확정일자를 받아 우선순위를 확보하는 것이 기본이고, 전세금반환보증보험에 가입하는 등 전세금을 지키기 위한 적극적인 대응이 필요하다”고 강조했다.
전세금 지키는 5가지 방법 1 등기부등본 확인은 기본 중 기본
2 다가구주택 선순위 임차인 보증금 명세 꼭 확인
3 반드시 확정일자 혹은 전세권 설정을 할 것
4 임대인의 세금 체납 여부 사전 확인 필요
5 전세금반환보증보험 가입 고려
