부동산 전문가 5人이 말하는 추석 이후 집값 전망

“본격적인 하락장이 시작됐다.” vs “일시적 조정에 불과하다.”

부동산시장의 거래절벽 현상이 심화하는 가운데 서울 주요 지역에서는 일부 급매물이 고점 대비 수억 원 낮은 가격에 거래되고 있다. 시장에서는 본격적인 대세 하락이 시작됐다는 경고음과 급매물 중심의 일시적 조정에 불과하다는 신중론이 동시에 나오고 있다. 한 치 앞도 알 수 없는 부동산 혼란기에 내 집 마련을 꿈꾸는 수요자의 우려도 커지는 상황이다. 추석을 맞아 ‘주간동아’가 부동산 전문가 5인에게 올해 1~8월 시장 상황에 대한 평가와 향후 집값 전망을 물었다.

1~7월 전국 주택 매매량 지난해보다 46% 급감

올해 국내 부동산시장은 거래가 급감했다. 국토교통부(국토부)에 따르면 1~7월 전국 주택 매매량은 34만9760건으로 지난해 같은 때(64만8260건)보다 46% 급감했다. 지역별로 보면 수도권 매매 건수가 14만565건으로 지난해 동기 대비 56.1% 줄어 지방(20만9265건, 36.2%↓)보다 감소폭이 컸다. 부동산시장에서 핵심 지표인 서울 아파트 가격도 하락세다. 한국부동산원이 발표한 ‘주간 아파트가격 동향’에 따르면 8월 넷째 주 서울 아파트 가격은 0.11% 하락해 지난주(0.09%↓)보다 낙폭이 컸다. 2019년 3월 첫째 주 이후 가장 큰 폭의 하락이다. 5월 30일 하락세로 전환한 서울 아파트 가격은 이로써 13주 연속 내렸다.

이 같은 시장 지표를 놓고 전문가들 분석은 엇갈린다. 대세 하락이 시작됐다는 시각과 조정장에 불과해 추이를 더 지켜봐야 한다는 의견이 교차했다. 김인만 부동산경제연구소 소장은 시장 현황에 대해 “대세 하락의 시작”이라면서 “최근 8년 가까이 서울 부동산 가격이 상승한 점을 고려하면 하락할 때가 된 것”이라고 말했다. 김 소장은 “사람이 달리기를 계속 할 수 없듯이 부동산시장도 조정 시기가 도래한 것인데, 최근 금리인상 기조가 직접적 트리거가 됐다”면서 “집값 상승의 마라톤이 끌날 때가 됐다는 두려움이 시장에 팽배해 있다”고 설명했다. 박원갑 KB국민은행 수석부동산전문위원은 현 시장 상황을 “하락 초입이라고 할 수 있다”며 “금리 쇼크로 부동산시장이 크게 안 좋은 상황으로, 향후 하락장이 본격적으로 시작될 가능성이 크다”고 전망했다.

대세 하락이 시작됐다는 평가의 주된 근거는 역시 글로벌 금리인상 기조다. 제롬 파월 미국 연방준비제도이사회(연준) 의장은 8월 26일(현지 시간) 미국 와이오밍주 잭슨 홀에서 열린 글로벌 중앙은행 경제정책 심포지엄에서 “인플레이션을 낮추려면 당분간 제약적인 정책 기조 유지가 필요하다” “중앙은행이 미국 경제에 약간의 고통을 초래하는 방식으로 금리를 계속 올릴 것으로 예상한다”면서 금리인상을 지속하겠다는 뜻을 내비쳤다. ‘잭슨 홀 회의’에 참석한 이창용 한국은행(한은) 총재도 귀국 후인 8월 30일 기자간담회에서 파월 의장의 발언을 두고 “한은이 8월 기준금리 결정 시 예상한 것과 크게 다르지 않기에 당시 밝힌 향후 통화정책 운영 방향에도 변함이 없다”고 밝혔다. 한은은 8월 금융통화위원회 전체회의에서 기준금리를 0.25%p 인상했다. 사상 첫 4회 연속 기준금리 인상으로 기준금리는 연 2.5%로 높아졌다. 7월 주택담보대출 금리는 이미 연 4.16%로 2013년 1월(4.17%) 이후 약 10년 만에 최고치를 기록했다. 이에 대해 김인만 소장은 “미국이 금리인상을 멈춘 후 시장 상황을 모니터링하거나 경기부양 신호 정도는 보여야 매수 대기자가 시장에 유입되면서 가격이 다시 반등할 가능성이 생긴다”고 분석했다.

다만 매수 심리 위축에 따른 거래절벽은 인정하면서도 대세 하락장에 돌입했다고 보긴 어렵다는 의견도 있다. 김제경 투미부동산컨설팅 소장은 “금리상승에 따라 부동산 수요자가 ‘영끌’하기 어려운 것이 사실이기에 당분간 매수 심리는 위축될 전망”이라면서도 “현 시장 상황은 일종의 조정장이지 대세 하락장이라고 보긴 어렵다”고 말했다.

‘대세 하락과 반등’ 이분법 벗어나야 한다는 시각도

서울 강남구 압구정동 일대 아파트 단지 전경. [뉴스1]

부동산 가격이 일시 조정 국면이라는 판단 근거는 ‘극히 적은 거래량’이다. 김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소 소장은 “7월 서울 아파트 거래량이 600건을 간신히 넘겼다(서울시부동산정보광장 기준 639건)”면서 “당장 새 아파트로 이사 가면서 잔금을 치러야 하는 이들이 싸게 내놓은 매물만 거래되는 실정인데 이를 대세 하락이라고 봐야 할지 의문”이라고 말했다. “현 주택 거래량은 유의미한 수치가 아니기에 하락장에 진입했다고 평가하려면 더 낮은 가격에서 더 많이 거래가 이뤄져야 한다”는 주장이다. 김학렬 소장은 “서울 아파트 평균 가격인 12억 원대 아파트를 보유한 이가 15억~20억 원대 아파트로 갈아타려는 수요가 많지만 대출이 어려워 움직이지 못하고 있다”면서 “상단으로 흐름이 막힌 것이 서울 부동산시장의 현 상황”이라고 진단했다. 그는 부동산시장에 미치는 금리의 영향에 대해서도 “수익형 부동산은 금리에 민감하게 움직이지만 실거주 부동산은 이미 실제 이사한 경우라서 금리와 연관성이 비교적 크지 않다”고 분석했다.

‘대세 하락’과 ‘대세 반등’이라는 이분법적 시각에서 벗어나야 한다는 시각도 있다. 조영광 대우건설 빅데이터 연구원은 “올해 부동산시장은 ‘진짜 강남’ ‘진짜 도심’ 여부에 따라 희비가 교차했다”며 “이른바 강남4구 중 강남, 서초의 가격은 견조한 가운데 송파, 강동지역이 하락세를 보였고 강북지역에선 도심지인 종로, 용산을 제외한 도봉, 노원, 성북, 강북이 하락했다”고 지적했다. 조 연구원은 “그간 주된 갭투자 대상이던 ‘역세권 소형 평형’이 서울 집값 하락을 주도하고 있다”며 “금리가 오르면서 투자 수익을 보존하기 어려워지자 지나치게 과열된 역세권 소형 평형 시세가 떨어진 것”이라고 덧붙였다.

이런 가운데 윤석열 정부의 본격적인 첫 번째 주택 공급 계획이 나왔다. 원희룡 국토부 장관은 8월 16일 ‘국민 주거안정 실현 방안’을 발표했다. 향후 5년간 서울 시내 50만 채를 비롯한 주택 270만 채 공급이 뼈대다. 정부의 직접 개입은 줄이고 재건축 등 도시정비사업 규제를 완화해 민간 주택 공급을 늘릴 방침이다. 다만 원 장관은 시장의 관심이 쏠린 재건축 안전진단 기준 완화와 재건축초과이익환수제(재초환) 개선에 대해선 각각 “국토부의 일방적 발표로 끝낼 문제가 아니라 지방자치단체마다, 노후 주택마다 사정이 달라 정밀한 접근 및 협의가 필요” “(국회의) 법률 개정이 필요한 사항” 등 구체적인 정책 발표는 미뤘다. 전문가들은 윤석열 정부의 첫 부동산 대책에 대해 “규제 완화 방향을 제시한 것은 긍정적이나, 조속히 구체적인 정책 내용을 밝혀야 한다”고 입을 모았다. 재초환, 분양가 상한제 개선을 통한 공급 확대와 조정대상지역 해제 등 각론이 필요하다는 지적이다.

세간의 관심은 결국 향후 부동산시장이 어떻게 흘러갈지 여부와 이에 따른 내 집 마련 방안에 쏠린다. ‘주간동아’가 전문가 5인에게 ①향후 부동산시장 전망 ②내 집 마련 및 투자 차원의 주목 포인트를 물었다. 다음은 각 전문가와 나눈 대화를 일문일답 형식으로 정리한 것이다.

“고점 대비 30% 가격 빠졌을 때 실수요자에 기회”

김인만 부동산경제연구소 소장

①“1997년 IMF(국제통화기금) 구제금융 위기, 2008년 서브프라임 모기지 사태 이후 부동산 가격이 폭락했다 브이(V) 자를 그리며 급상승했다. 이처럼 고점 대비 30%가량은 (가격이) 빠져야 시장이 다음 사이클로 넘어간다. 가령 10억 원짜리 집이 8억 원으로 떨어졌다 다시 9억 원으로 오르는 식의 계단식 반등 흐름이 두세 차례 이어져야 한다. 문제는 최근 부동산시장은 마치 가랑비에 옷 젖듯이 가격 하락이 이어진다는 것이다. 시장에서 아직 투매는 시작도 안 됐다. 2025년쯤 되면 3기 신도시 물량이 나오고 투매가 이어질 것이다. 그다음에서야 대세 상승기가 찾아올 것이다.”

②“최근 동탄신도시, 송도신도시 등 지역 부동산시장이 좋지 않다. 외곽부터 집값이 빠지기 때문에 이런 지역의 시세를 눈여겨 살피되, 서두를 필요는 없다. 집값이 떨어지는 분위기에 두려움을 느낄 수 있지만 실수요자는 고점 대비 가격이 30% 떨어졌을 때를 판단해 부동산시장에 들어갈 필요가 있다. 2030세대처럼 지난 장에서 집을 살 기회가 없었던 사람은 박탈감을 느끼지 말고 종잣돈을 모으면서 상황을 예의주시할 필요가 있다.”

김제경 투미부동산컨설팅 소장

①“양도세 중과 조치가 내년 5월 9일까지 한시적으로 중과 유예될 예정이다. 매년 6월 1일이 종합부동산세 납부일이므로 그때까진 다주택자가 세 부담을 줄이려고 던지는 매물들이 있을 것이다. 절세 목적의 급매물이 저가에 거래된 후에는 당장 집을 팔 사람이 많지 않다. 당장 예정된 대규모 주택 공급도 없어 부동산 시세는 일시적 조정에 머물 전망이다.”

②“중장기적으로 보면 집값은 또 오를 공산이 크다. 그렇기에 내 집 마련을 고려하는 이는 지금 같은 조정기가 기회일 수 있다. 공급 물량이 늘어 집값이 떨어지지 않겠느냐는 우려가 항상 있긴 하다. 다만 3기 신도시는 아직 첫 삽도 뜨지 못했고 1기 신도시 재건축을 서둘러도 완성까지 10~20년은 걸릴 가능성이 크다. 한남, 성수, 노량진, 아현뉴타운과 성수전략정비구역 등 이른바 톱5를 제외하면 재개발지역에서 관리처분인가까지 난 곳도 일부 가격이 빠졌다. 입주가 얼마 남지 않은 재개발지역을 중심으로 가격 동향을 살필 필요가 있다.”

김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소 소장

①“서울 내 외곽지역은 인접한 경기, 인천 공급 물량에 따라 아파트 가격이 영향을 받을 수 있다. 다만 강남3구나 용산 등 도심부 지역은 잠재 수요에 비해 물량이 없다. 최근 몇 년 동안 지방 거주자들이 서울에 집을 사서 많이 상경했다. 주택을 매수한 지 얼마 안 된 이들이 당장 매도할 가능성은 높지 않다. 특히 지난해 집값 폭등 때 서울 아파트를 산 경우는 더욱 그렇다. 부동산 비수기인 8월이 지나고 추석 연휴 이후에도 서울 시내 주요 학군지를 중심으로 하향 거래가 지속적으로 증가한다면 그땐 시장 상황을 부정적으로 평가할 수 있다.”

②“답은 늘 정해져 있다. 최근 가격이 조정되고 있다는 것은 곧 지난 몇 년 동안 큰 상승세를 보인 지역이라는 뜻이다. 부동산시장에 호재가 있었다는 얘기다. 최근에도 현금을 동원할 수 있는 이들은 급매물을 기존 신고가 대비 몇억 원 낮은 가격에 매수하고 있다. 미래에 부동산시장 양극화가 더 심화할 가능성이 큰 것이다. 자금 동원 여유가 있다면 서울 핵심 지역의 시세를 눈여겨볼 필요가 있다.”