집 안 팔려 다주택자 됐는데, 세금 줄일 방법 알려주세요 ㅠㅠ

이사 때문에 일시적 다주택자가 됐다면 조건을 충족할 경우 비과세 혜택을 받을 수 있다. [GettyImages]

Q 얼마 전 이사했는데 기존에 살던 집이 안 팔려 어쩔 수 없이 2주택자가 됐습니다. 요즘 다주택자는 세금을 많이 내야 한다는데 줄일 방법이 있을까요.

A 정부의 다주택자 규제 정책에 따라 가치 있는 주택 1채만 보유하는 분이 늘고 있습니다. 다주택자에게는 양도소득세가 중과되지만, 질문한 분처럼 이사를 위해 일시적으로 다주택자가 된 후 주택을 양도했다면 관련 요건을 모두 충족할 경우 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.

일단 1세대가 일시적으로 2주택을 보유해야 합니다. 배우자가 있어야 1세대가 되며, 부부가 단독세대를 구성해도 동일 세대로 봅니다.

예외로 배우자가 없어도 1세대로 볼 때가 있는데 거주자가 30세 이상이거나 배우자가 사망 또는 이혼했을 경우입니다. 30세 미만이더라도 기준 중위소득 40% 이상이면서 주택을 소유·관리하며 생계를 독립적으로 유지하는 경우도 해당합니다. 1인 가구의 기준 중위소득은 2021년 182만7831원, 2022년 194만4812원입니다. 2021년 기준 중위소득의 40%는 약 73만 원으로 이 정도 소득이 매달 있다면 경제적으로 독립됐다고 볼 수 있습니다. 참고로 여기에서 주택은 공부상의 용도 구분에 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말합니다.

그다음에는 일시적 보유 요건 3가지를 모두 만족해야 합니다. 첫 번째는 종전 주택 취득일로부터 1년 이상 경과한 후 신규 주택을 취득해야 합니다. 두 번째는 종전 주택의 보유 기간이 2년 이상이어야 합니다. 세 번째는 신규 주택을 취득하고 3년 이내에 종전 주택을 양도해야 합니다. 이 3가지 요건이 원래 세법 규정이고, 이후에 조정대상지역 설정이라는 세법 개정을 통해 요건이 강화됐습니다.

취득 당시 조정대상지역에 있던 주택은 보유 기간 2년 요건에 2년 거주 요건이 추가로 필요합니다. 또한 신규 주택 취득일이 2019년 12월 17일 이후면서 현재 종전 주택과 신규 주택이 모두 조정대상지역에 있다면 신규 주택 취득일로부터 1년 이내에 종전 주택을 양도하고, 이사 및 전입신고까지 마쳐야 합니다. 1년 내 이사하고 전입신고를 해야 하는데 만약 임차인이 있다면 이 기간을 해당 임차인의 임대차계약 종료일까지로 할 수 있습니다. 다만 그 기간은 2년이 최대입니다.

신규 주택 취득일이 2018년 9월 14일부터 2019년 12월 16일 사이라면 종전 주택을 2년 이내 양도할 경우 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 이는 조정대상지역에서 조정대상지역으로 이사할 때만 해당하며, 종전 주택이나 신규 주택 중 한 채라도 취득 당시 비조정대상지역에 있었다면 신규 주택 취득일로부터 3년 이내 종전 주택을 양도하면 됩니다.

또한 2021년 1월 1일 이후 취득한 분양권은 취득 시점부터 주택 수에 포함되고 새로운 비과세 특례 규정이 적용됩니다. 종전 주택을 취득하고 1년 이상 지난 뒤 분양권을 취득하고, 분양권 취득 시점부터 3년 이내 종전 주택을 양도하면 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.

_{윤나겸은…}_{세무 전문 채널로 유명한 유튜브 ‘절세TV’ 대표 세무사. 저서로 ‘2021 세금 읽어주는 부자’, 공저로 ‘시장을 읽는 부동산 투자’ 등이 있다. 납세자 권익보호에 기여한 공로로 행정안전부 장관상을 받았다.}