전세 낀 아파트 자식에 증여하면 세금 얼마나 되나요?

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주택을 어떻게 처분해야 세금 부담이 비교적 덜할까. [GETTYIMAGES]

Q 부동산 가격이 계속 올라 종합부동산세를 내기가 부담스럽습니다. 그래서 전세로 임대한 아파트를 자식에게 증여하려고 합니다. 세금을 얼마나 내야 하나요.

A 세법 개정으로 고가 주택을 보유한 분은 계속 갖고 있자니 종합부동산세가 만만찮고, 양도하자니 중과세 때문에 고민입니다.

양도보다는 증여세를 내더라도 자식에게 주는 경우가 예전보다 늘어나고 있습니다. 물론 증여 시 증여세와 취득세가 발생하지만, 대출을 끼고 있거나 전세를 주고 있다면 부채를 재산과 함께 이전하는 방법을 활용할 수 있습니다. 증여재산에 담보된 증여자(주는 사람)의 채무를 수증자(받는 사람)가 같이 인수하는 행위를 부담부증여라고 합니다.



일반적으로는 자산 가액 전체에 대해 양도소득세나 증여세를 내야 합니다. 부담부증여를 한 경우에는 수증자가 자산에서 채무를 차감한 부분에 대해 증여세를 부담하고, 증여자는 채무 부분에 대해 양도소득세를 부담하게 됩니다.

따라서 증여세 세율이 높고 양도소득세 세율이 낮은 분은 부담부증여가 유리할 수 있습니다. 예를 들어 1세대 1주택자로 비과세 요건에 해당한다면 증여세는 자산에서 채무를 차감한 부분에 대해 납부하고, 양도소득세는 비과세가 되므로 부담부증여가 절세 방안이 됩니다.

다주택자라면 부담부증여가 좋은 방안이 아닐 수도 있습니다. 다주택자의 양도소득세율이 최근 세법 개정으로 기본세율에 22~33%까지 추가돼 중과세됩니다. 또한 수증자가 1주택자라면 양도로 취득한 부분에 대해서는 취득세가 취득가액에 1.1~3.3%로 적용되지만, 무상 취득한 부분에 대해서는 시가표준액에 13.2%의 취득세를 부담해야 합니다. 따라서 모든 상황을 다 검토해야 올바른 의사결정을 할 수 있습니다.

또한 직계존비속으로부터 증여받은 경우에는 이월과세 규정에 따라 증여받은 날로부터 5년 이전에 양도하면 취득가액이 당초 증여자가 취득한 가액으로 적용되니 주의가 필요합니다. 즉 증여한 것을 인정하지 않고, 증여하지 않았던 시점의 취득가액을 기준으로 양도소득세를 계산하기 때문에 부담부증여 행위가 무용지물이 될 수도 있습니다.

부담부증여로 이전된 채무는 반드시 자녀가 부담해야 하고 원금 상환 및 이자 지급도 자녀가 직접 해야 합니다. 자녀가 부담하지 않거나 이자를 부모가 대신 지급할 경우 증여세가 나올 수 있습니다.

이처럼 부담부증여는 양도소득세, 증여세, 취득세, 사후관리 등 모든 상황을 다 고려해 진행해야 합니다.

_{윤나겸은… 세무 전문 채널로 유명한 유튜브 ‘절세TV’ 대표 세무사. 저서로 ‘2021 세금 읽어주는 부자’, 공저로 ‘시장을 읽는 부동산 투자’ 등이 있다.}