21억 마포 아파트 팔면 양도소득세 얼마인가요?

6월 1일부터 3주택자가 주택을 매매할 경우 양도차익이 10억 원을 초과하면 양도소득세 75%가 부과된다. [GETTYIMAGES]

Q 현재 오피스텔 3채를 보유하고 있습니다. 6월 1일 이후 양도하는 주택에 최고 75% 양도소득세를 과세한다는 기사를 봤습니다. 주택과 관련한 세금이 계속 변경되고 있는데, 이번엔 어떤 부분이 개정된 건가요?

A 최근 주택 양도소득세 개정 내용을 보면 일관되게 다주택자에게 제재를 가하고 있습니다. 다주택자에게 양도소득세를 중과하고, 보유하는 동안 부담하는 종합부동산세 세율도 높인 거죠. 6월 1일부터 적용된 다주택자 양도소득세를 짚어보겠습니다.

우선 분양권, 주택, 입주권 등 단기보유주택의 세율이 파격적으로 인상됐습니다. 5월 31일까지 분양권을 양도했다면 양도소득세율이 조정지역에서는 50%, 조정지역 외 지역에서는 기본세율(1200만 원 이하 최저 6%, 10억 원 초과 최고 45%)로 과세됐죠.

6월 1일부터는 보유 기간에 따라 양도소득세율이 다르게 적용되고 있습니다. 1년 미만이면 세율 70%, 1년 이상이면 60%가 적용됩니다. 또한 1월 1일 이후 취득한 분양권은 주택으로 간주돼 다른 주택을 보유했다면 다주택자가 됩니다. 지난해 12월 18일 이후 농촌지역을 제외한 대부분이 조정대상지역으로 지정됐습니다. 양도소득세와 관련해 이 부분도 체크해봐야 합니다.

주택과 입주권은 5월 31일까지 양도했다면 보유 기간 1년 미만은 40%, 1년 이상은 기본세율로 과세됐습니다. 6월 1일부터는 보유 기간 1년 미만은 세율 70%, 1년 이상 2년 미만은 60%, 2년 이상이면 기본세율이 적용됩니다. 지방세까지 감안한다면 최대 77%까지 양도소득세를 내는 겁니다.

조정대상지역의 다주택자에 대한 규제도 한층 강화됐습니다. 5월 31일까지는 2주택자가 주택을 양도하면 기본세율에 10%만 중과됐습니다. 6월 1일부터는 기본세율에 20% 세율이 더해집니다. 3주택 이상 보유한 경우 기존에는 기본세율에 20%가 중과됐지만, 6월 1일부터는 30%가 중과됩니다.

일례로 3주택자가 2년 이상 보유한 21억 원 상당의 서울 마포구 아파트를 매도한다고 가정해봅시다. 양도차익이 10억 원을 초과하면 양도소득세 75%(10억 원 초과 시 최고 45%+30% 중과)가 부과되는데, 여기에 지방세까지 포함하면 82.5%가 과세되는 셈입니다.

6월 1일을 기점으로 다주택자 종합부동산세 세율은 2배가량 인상됐습니다. 보유만 해도 예전보다 세금이 늘어났다고 할 수 있습니다. 이에 증여나 부담부증여(재산을 양도할 때 부채를 포함해 물려주는 것)를 통해 세율을 조금이라도 낮추는 등 다양한 방법으로 주택 처분을 고민하는 분이 많습니다. 주택을 양도하거나 증여할 때는 다각도에서 세금 부담을 검토해봐야 합니다.

_{윤나겸은…}_{세무 전문 채널로 유명한 유튜브 ‘절세TV’ 대표 세무사. 저서로 ‘2021 세금 읽어주는 부자’, 공저로 ‘시장을 읽는 부동산 투자’ 등이 있다.}