시골에 집이 1채 더 있어도 ‘1세대 1주택 비과세’ 되나요?

같은 ‘시골’ 주택이라도 위치와 규모에 따라 세금이 달라진다. [GETTYIMAGES]

Q 5년 전 집을 샀습니다. 아이가 초등학교에 입학해 집을 팔고 학교 근처로 이사하려고 고민 중입니다. 그런데 2년 전 어머니가 돌아가시면서 갑작스럽게 강원도 집을 제가 물려받았는데요. 시골에 상속받은 주택이 있으면 1세대 1주택 비과세 적용을 못 받나요?

A 우선 1세대 1주택자에 대해 살펴봅시다. 거주자가 30세 이상이거나 배우자가 사망 혹은 이혼한 경우 월 73만 원 이상 소득이 있으면 독립된 세대로 봅니다. 이런 1세대가 1주택을 보유할 때 비과세 요건을 충족한다면 매매 금액 9억 원까지는 비과세 혜택을 적용받을 수 있습니다.

집을 양도하는 시점에 1채만 있다면 문제될 게 없지만, 시골 주택을 상속받은 경우 1주택이 아닌 2주택을 소유하게 됩니다. 이럴 때는 어느 집을 먼저 처분하느냐에 따라 내는 세금이 달라집니다. 편의상 지금 사는 집을 거주주택, 상속받은 시골집을 상속주택이라고 하겠습니다.

먼저 자기 집이 있는 상태에서 주택을 상속받은 경우 기존 거주주택을 처분한다면 상속주택을 자기 주택으로 보지 않습니다. 거주주택이 비과세 요건을 충족했다면 1세대 1주택 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 반대로 거주주택이 있는 상태에서 상속주택을 먼저 처분한다면 상속개시일로부터 5년 이내에 양도할 경우 기본세율이 적용되고 장기보유 특별공제를 받게 됩니다.

상속주택이 있을 때 거주주택 비과세 혜택을 받으려면 해당 주택이 상속받을 당시 보유한 주택이어야 합니다. 이 주택을 팔 때 요건이 충족되면 9억 원까지는 비과세, 9억 원을 초과하는 부분에 대해서는 세금을 냅니다. 다만 이후 새 주택을 취득해 거주하다 처분하고자 할 때 상속주택이 다시 문제가 될 수 있습니다. 이미 한 번 비과세 혜택을 받았으므로 2주택자가 돼 세금을 내야 합니다.



다만, 상속받은 주택이 사연을 보내준 분처럼 수도권(서울, 경기, 인천) 외 읍면지역에 있는 시골집이라면 ‘조세특례제한법’에 따라 이를 없는 것으로 보고, 거주주택을 여러 번 사고팔더라도 1세대 1주택 비과세 적용을 받을 수 있습니다. 다만, 조세특례제한법에서는 혜택 받을 수 있는 시골 주택을 농어촌주택과 고향주택으로 분류하는데, 소재 지역과 규모가 일정 기준을 갖춘 경우에만 혜택이 적용됩니다.

시골이 아닌 조정대상지역에 상속주택이 있을 경우 상속개시일 후 6개월 이내에 처분하면 양도가액와 취득가액이 같으므로 양도세 부담을 덜 수 있습니다. 물론 상속세는 별도입니다. 또한 상속개시일부터 6개월이 지난 상황이라면 5년 이내 처분하는 편이 중과 대상이 되는 것보다 세 부담이 덜합니다.

이렇듯 상속주택이 조정대상지역에 있는지 아니면 시골에 있는지, 상속주택·거주주택 중 어느 쪽을 먼저 처분하는지에 따라 세금이 달라집니다. 따라서 의사결정을 하기 전 전문가와 충분히 상담해야 세금을 줄일 수 있습니다.

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