오세훈發 재건축 최대 수혜지는 서부운전면허시험장

서울 마포구에 위치한 서부운전면허시험장 부지. [뉴시스]

오세훈 서울시장 당선 이후 잠잠하던 서울 주택시장이 꿈틀거리고 있다. 서울 전체가 붉은색으로 물든 이번 재보선 결과는 그동안 ‘규제, 규제, 규제’를 부르짖었지만 ‘상승, 상승, 상승’ 결과를 초래했던 진보 여당을 향한 민심의 응답이었다. 공약 팩트 체크기관 한국매니페스토실천본부의 분석에 따르면 오세훈 서울시장의 핵심 10대 공약 중 1순위부터 5순위까지가 부동산 관련 공약이었다(표1 참조). 그중 1순위는 ‘재개발·재건축 정상화’. 박원순 전 서울시장이 적폐로 낙인찍은 서울 주요 재건축이 드디어 사업에 시동을 걸 수 있을지가 초미의 관심사다. 서울 재건축 관련 뉴스가 많이 나오고 있지만 대부분 ‘썰’로 푸는 추측성 시나리오가 대부분이다. 그러나 대중의 ‘집단지성’이 녹아 있는 검색량 빅데이터는 오세훈 시장이 야권 단일 후보로 선정된 이후부터 어느 재건축이 유망할지 예측하기 시작했다.

금융특구 여의동 재건축 추진 가능

서울 양천구 목동아파트. [뉴스1]

‘오세훈재건축’ 관련 연관 검색어 랭킹 톱20에 들어온 서울 주요 재건축 단지는 ‘목동’과 ‘여의도’뿐이다(표2 참조). ‘강남재건축’도 순위권이긴 했으나 수많은 강남 재건축 단지 가운데 어떤 특정 단지가 순위에 들어오지 못한 것으로 봐서 목동과 여의도 재건축이 새로운 서울시장의 당선으로 두드러진 관심을 받고 있는 것으로 풀이된다.

서울과 부산에서 모두 패한 여당은 ‘부동산=규제=적폐’ 프레임을 고수할 경우 내년 대선도 어찌될지 모르는 상황이라는 것을 직시했을 테다. 오 시장 또한 본인이 강력하게 주장하던 재건축·재개발 규제 완화를 위해서는 중앙정부와 서울시의회 의 협조가 반드시 필요하다는 사실을 알고 있다. 그리고 가장 중요한 점은 여당과 오 시장 모두 ‘시간이 없다’는 것이다. 결국 여당과 오 시장 간 ‘전략적 합의’가 불가피해 보인다. 여당과 오 시장 모두 ‘집값 안정’에는 동의하고 있기 때문에 굳이 잠실5단지나 은마아파트 같은 강남권의 굵직한 대어를 1년 안에 무리수를 두고 이슈화하지는 않을 것으로 예측된다.

다만 목동과 같이 재건축 극초기인 안전진단 실시 단계에 있는 단지들은 안전진단이 통과되더라도 재건축 사업이 완결되기까지 길게는 10년 이상 소요되기 때문에 장기적으로 시장을 자극할 우려가 적다. ‘오세훈재건축’ 연관 검색어 빅데이터가 ‘목동재건축’을 높은 순위에 꼽은 이유가 바로 여기 있다. 여당의 협조로 안전진단 통과 단지가 많아지면서 ‘민간 주도’를 외치던 서울시장의 면이 선다면 서울시장 역시 정부가 추진하는 ‘공공재개발’ 인허가에 적극 협조함으로써 여야의 전략적 합의가 이뤄질 것이다.

오 시장의 공약집에 나와 있듯이, 마곡 R&D 클러스터와 구로G밸리를 잇는 금융특구 여의도는 ‘4차 산업의 금융 거점’이라는 대의명분 하에 자연스럽게 재건축이 추진될 것으로 보인다. 유망 스타트업 100여 개가 입주한 ‘서울핀테크랩’이 위치한 여의도는 부자들을 위한 부동산개발이라는 부정적 이미지를 희석하기에도 좋다. 이 또한 ‘여의도재건축’이 ‘오세훈재건축’ 연관 검색어에서 높은 순위에 든 이유라고 할 수 있다.

초품아 부럽지 않은 학세권, 서부운전면허시험장

오 서울시장이 재건축·재개발 정상화를 외치며 가장 먼저 폐지하겠다고 나선 것이 ‘주거정비지수제’다. 주거정비지수제는 박원순 전 시장이 재개발 난립을 막겠다며 2015년 도입한 것으로 도로연장률(도로접도율), 호수 밀도, 노후도 등이 일정 기준 이상 점수를 획득해야 재건축을 추진할 수 있도록 한 제도다.
 물론 일정 기준 이상 점수를 받았다 하더라도 최종적으로 서울시장 심의를 거쳐야 하기 때문에 2015년 이후 재개발 추진이 사실상 불가능했다. 따라서 서울시에만 있는 주거정비지수제가 폐지된다면 ‘시작할 엄두도 못 내던’ 재개발 사업장들이 적극적으로 움직일 테고, ‘재건축 초과이익환수제’ 등이 적용되는 재건축에 비해 비교적 규제가 덜한 재개발 쪽으로 유동성이 쏠릴 것으로 보인다.

특히 공공재개발 탈락지인 한남1, 고덕2-1, 고덕2-2 구역은 기본적으로 입지가 좋은 곳이라 민간 부문 인센티브가 정상화한다면 시계제로(0)였던 서울 민간 재개발의 신호탄이 될 가능성이 높다. 재개발·재건축 외에도 기존에 추진하던 서울시 소유의 공공부지 개발은 기존 임대에서 일반 분양으로 전환될 경우 ‘민간개발’이 가능한 곳으로 주목할 필요가 있다(표3 참조). 서울시 소유 부지 중 2000가구가 넘는 주택 공급이 가능한 곳으로는 ‘서부운전면허시험장’ ‘상암 DMC 미매각 부지’ ‘서울의료원’을 꼽을 수 있다. 이 중 서부운전면허시험장, 상암 DMC 미매각 부지는 마포구에 속해 있는데 “초품아 부럽지 않은 명실상부한 학세권 완성”이라는 오 시장의 마포구 공약까지 가시화한다면 오 시장 당선의 가장 큰 수혜지가 될 전망이다.

오세훈 재건축 완성은 대선 결과에 달려

“제가 선거 기간에 말씀드렸던 공약은 대부분 5년 정도가 필요한 공약이고요.”(SBS 8뉴스)

서울시장 당선 후 첫 인터뷰에서 오 시장이 밝혔듯이 문제는 시간, 즉 정책의 연속 가능성이다. 재개발·재건축 정상화, 그리고 서울시 부지의 민간개발 등 여러 장밋빛 시나리오의 완성은 내년 대선과 서울시장 선거 결과에 달렸다.

내년 대선 결과를 예측하기란 어렵지만 이번 재보선 결과에서 힌트를 찾자면 ‘20대 남성 실업률’과 ‘전세난’ 해소가 최대 변수가 될 것으로 보인다. 문재인 정부 3년간 과거 20년 연평균의 7배에 달하는 공무원을 채용했는데 7·9급 공무원 채용에서 여성 비율이 역대 최고 수준인 40~50%에 달하며 유망 취업 시장에서 20대 남성이 소외되는 현상이 두드러지고 있다. 결국 민간 부문 신입 채용 활성화만이 20대 남성 표심을 잡을 수 있는 방안인데, 현 정부의 일자리정책 전환 가능 여부는 아직 미지수다.

빅데이터를 통해 지난 십수 년 동안 선거 결과를 살펴보면 ‘전세 가격’이 폭등한 지역은 여야 또는 보수·진보 가리지 않고 기존 정당이나 후보가 교체될 확률이 높았다. 즉 4·7 보궐선거에서 서울 전체 자치구가 붉게 물든 것은 지난 한 해에만 12% 폭등한 역대급 ‘전세난’이 원인이었다(KB통계). 매매가 폭등도 민심을 거스르는 일이지만 무주택자에게는 내 집 마련이라는 먼 희망보다 당장 전세로 들어가 살 곳에 대한 고민, 혹은 다가오는 전세 만기에 대한 두려움이 훨씬 크고 이것이 바로 표심에 반영된 것이다.

전세 수요가 월등히 많은 서울 주택시장 현실, 특히 첫 보금자리를 서울에서 찾은 신혼부부의 90%가 전세로 집을 구했다는 통계를 감안한다면(‘중앙일보’, 2019) 전세가 폭등은 당장의 현실로 체감돼 ‘이번엔 바꿔보자’라는 구호가 훨씬 크게 다가올 수밖에 없다. 20대 남성의 취업난과 전세난이 해결되지 않는다면 1년 후 정권교체 가능성은 높아질 테고, 오 시장이 그리는 민간 주도 주택 공급 로드맵과 재건축·재개발 정상화도 꾸준히 추진될 수 있을 것이다.

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