‘소형월세’ 수요 많은 수도권 서부 원룸 오피스텔 투자 매력도 급상승 [조영광의 빅데이터 부동산]

코로나19가 실물경제에 전례 없는 충격을 주자 미국 등 선진국을 중심으로 ‘돈 뿌리기’ 기조가 강화되며 유례없는 저금리 상황이 전개되고 있다. 우리나라 역시 은행의 예·적금 평균금리가 1%선이 무너지며(2020년 7월 기준, 저축성 수신금리는 0.82% 기록) 초저금리 시대를 맞이했다. 역사적인 초저금리에 대한 반발로 단기유동성 지표인 M1(협의통화, 현금 및 수시입출금 예금의 양)은 전년 동기 대비 무려 200조 원이나 증가하며 투자처를 찾아 헤매고 있다.

단기유동성은 당장 현금화가 가능한 통화의 양을, 저축성수신금리는 은행권의 정기 예·적금 가중평균금리를 뜻한다. [출처 | 한국은행]

갈 곳을 잃은 것은 유동성뿐만이 아니다. 사회적 거리두기에 따른 비대면 확대로 집에 갇힌 소비·여가 인구의 피로도가 심화되고 있다. 길 잃은 ‘역대급 단기 유동성’과 ‘소비·여가 인구’는 포스트 코로나 시대 수익형 부동산이 기회로 삼아야할 성공 키워드이다. 포스트 코로나 시대, 빅데이터가 알려주는 수익형 부동산의 성공방정식은 무엇일까?

‘투자+실거주’ 가능한 준중형 오피스텔

단기유동성(협의통화, 이하 유동성으로 표기)은 코로나19 확산이 시작된 2월 이후 전년 동기 대비 무려 100조 원 이상 증가하며 1% 은행금리를 대체할 투자처를 찾기 시작했다. 겹겹이 쌓인 아파트 투자 규제를 피해 역대급 유동성이 먼저 찾아간 곳은 친숙한 수익형 부동산인 오피스텔이다. 그 중 원룸에 비해 희소성이 담보된 1.5룸 이상의 준중형 오피스텔의 인기가 치솟았다.

서울 및 준서울 생활권의 소형신축아파트 부재와 극심한 전세난에 지친 신혼부부의 실거주 매수세까지 몰리며 준중형 오피스텔은 수천만 원의 분양권 프리미엄이 붙어서 거래되고 있다. 7.10 부동산대책으로 조정대상지역의 다주택자 취득세율은 최소 8%가 부과되지만, 오피스텔 분양권은 등기 시 주택수와 상관없이 여전히 4.6%의 취득세가 유지된다. 게다가 6.17 부동산대책으로 경기 주요지역 대부분이 조정대상지역이 되었지만, 그 전에 분양된 오피스텔 분양권의 경우 전매가 가능하다. 따라서 소형 신축주택이 부족한 수도권에서 6.17 부동산대책 이전 공급된 준중형 오피스텔의 분양권 강세는 ‘정해진 미래’ 라고 해도 과언이 아니다. 초유의 저금리, 유동성 장세에서는 굳이 준중형 오피스텔이 아니라도 ‘일자리’가 증가하는 곳에서 매력적인 ‘원룸 오피스텔’을 찾을 수 있다. 최근 코로나19 이슈로 ‘신선식품 물류센터’가 자산시장에서 각광을 받고 있다. ‘언택트’가 대세로 굳혀지면 결국 신선식품 물류센터가 밀집되어 있는 곳에 일자리가 생길 것이다. 국토연구원 연구결과에 따르면 인천시 부평구와 남동구, 경기도 부천시와 시흥시가 신선식품 물류센터의 입지 여건 상위 10%에 해당한다고 한다. 즉 해당 지역에서 포스트 코로나 시대의 주요 일자리가 생길 가능성이 높다. 30~40대 고졸 남성 비중이 높은 물류산업 종사자 특성을 감안하면 통계상 미혼 1인 남성의 주거 점유 형태인 ‘소형월세’의 수요 증가로 수도권 서부의 원룸 오피스텔은 투자 매력이 더욱 높아질 전망이다.

[출처 | 국토연구원]

‘언택트 충격’에도 통근 수요는 견조

사회적 거리두기와 재택근무 영향으로 출근길 대중교통, 특히 붐비는 지하철의 승객감소는 당연한 결과다. 단, 지난 3월 강력한 사회적 거리두기에도 비교적 승객감소가 덜했던 역에 주목한다면 포스트 코로나 시대에도 꾸준할 일자리 수요와 상권이 어느 곳에 있는지 미루어 짐작할 수 있다. SK텔레콤의 유동인구 빅데이터 분석에 따르면, 통근 수요의 충격을 알 수 있는 ‘평일 승객감소율’이 적었던 곳으로 ‘성수역’. ‘가산디지털 단지역’이 꼽힌다.

[출처 | SK텔레콤]

이 두 곳은 평소에도 평일 승객이 많은 역으로써 코로나 이후 무려 30%의 감소율을 보인 강남·을지로와 달리 16~20%의 감소에 그치며 ‘언택트 충격’에도 통근 수요가 비교적 견조하게 유지되었음을 알 수 있다. 따라서 성수역과 가산디지털단지역의 견조한 통근수요를 흡수할 수 있는 역세권 부동산(오피스텔, 오피스상가)은 포스트 코로나 시대 투자 포트폴리오에 담아 둘 만하다. 주말 상권수요의 변화는 주말 승객 감소율을 통해 알 수 있는데, 합정역과 왕십리역의 주말 승객 감소율이 비교적 선방한 것으로 분석되었다. 무려 48%의 감소율을 보인 종로3가역은 젊은 소비 인구가 많은 합정역과 대비할 때 코로나 치명률의 결정적 변수인 ‘연령’에서 그 원인을 찾을 수 있다. 고속터미널역과 왕십리역 모두 코로나시대 기피대상인 교통결절점이지만 왕십리역의 충격이 적었던 이유는 왕십리역 인근에 들어선 대단위 주거배후수요 덕분이다. 왕십리역 상권은 2015년 이후 대단지 입주가 개시된 왕십리뉴타운과 전농·답십리뉴타운 거주자의 ‘근거리 소비’가 언택트 충격을 완화시켜주었다고 할 수 있다. 역세권 유동인구 빅데이터는 포스트 코로나 시대 성공적인 상권투자를 위해 다음 두 가지 물음에 답할 것을 요구하고 있다. 광역상권은 젊은 소비층을 끌어들일 수 있는 매력이 있는 곳인가? 근린상권은 상위구매력이 밀집해있는 뉴타운·재건축의 대단지 배후수요가 존재하는가?

영화관 저물고 ‘라이프스타일 숍’ 뜬다

지난 5월 사회적 거리두기 완화에 따른 생활방역 전환에도 불구, 영화관 관람객은 전년 동기 대비 10분의 1 수준에 그치며 상업시설의 단골 ‘키 테넌트(상가나 쇼핑몰에 고객을 끌어 모으는 핵심 점포)’로 우대받던 영화관의 위상이 흔들리고 있다. 포스트 코로나 시대, 영화관을 대체할 키 테넌트로 ‘라이프스타일 숍’을 꼽을 수 있다. 라이프스타일 비즈니스는 반짝 유행 소비가 아닌 근본적인 삶의 가치관을 일상에서 구현해줄 소비재를 제안하는 것으로, ‘웰빙, 라곰, 킨포크’가 주된 비즈니스 트렌드이다. 이러한 키워드가 공통으로 담아내는 메시지는 ‘건강, 환경, 여유’로 코로나라는 충격은 이들을 단숨에 대세 트렌드의 반열에 올려놓을 것이다. 코로나 사태 이후 홈코노미가 부상하며 홈퍼니싱(가구, 조명, 인테리어 등) 소비가 급증했고 환경가전, 청결제 및 유기농식품 수요는 꾸준히 증가할 것으로 예상된다. 이 모든 것을 담아낼 수 있는 매장이 바로 라이프스타일 숍으로 ‘자주(JAJU), 모던하우스, 무인양품, 이케아’ 등이 대표적인 브랜드다.

비대면 시대, 요식업에서 배달의 대세는 자명한 사실이다. 그렇다면 기존의 오프라인 매장은 어떻게 바뀌어야 할까? 매장에서 옷을 입어보고 온라인으로 주문하는 의류매장의 쇼룸화에서 힌트를 얻을 수 있다. 음식은 먹어 보고 주문할 수 없으니 창문 넘어 요리 과정을 맛깔나게 전달하여 ‘보는 맛집’으로 고객에게 각인시킨다면 단순 모바일광고 대비 높은 성공률을 기대할 수 있다. 또한 배달음식의 약점인 식재료와 조리과정의 투명성을 보증함으로써 고객의 신뢰도 덤으로 얻을 수 있다. 매력적인 쇼윈도에 비견될만한 ‘쿡윈도’가 구현되어 매장의 쇼룸화에 성공한다면, 무심코 상가 앞을 지나가는 사람들을 ‘테이크 아웃’ 손님으로 유치할 수도 있다. 소상공인이 대형F&B브랜드처럼 별도의 드라이브스루 공간을 마련하는 것은 불가능에 가깝다. 그러나 최근 한 스타트업에서 운전자가 예약한 시간에 매장에 도착하면 준비된 음식을 차로 전달해주는 앱(app)을 개발했다.

매장 앞 공간이나 도로를 가상의 ‘간이 드라이브 스루’로 활용할 수 있게 된 것이다. 이렇듯 앞으로도 언택트 지원을 위한 모바일플랫폼 시장이 확장되면서 소상공인의 활로 모색에 도움을 줄 것으로 예상된다. 코로나 이후, 문화센터를 적극적으로 운영하던 대형마트나 공공기관의 셧다운이 빈번해지며 문화센터 수강생과 관심도가 감소하기 시작했다. 국내 주요포털의 검색량 추이를 살펴보면 코로나 이후 문화센터 검색량은 급감한 반면 원데이클래스 검색량이 급증하며 정반대의 흐름이 전개되었다. 아무래도 다중시설에서 다수의 수강생이 수개월동안 함께 모여 진행되는 문화센터는 언택트시대에 부담이 될 수 밖에 없다. 반면에 하루만 진행되고, 소수 예약제로 운영되는 원데이클래스는 코로나블루를 극복할 수 있는 취미·여가 생활의 한축으로 부상하고 있는데, 이를 연계해주는 온라인플랫폼의 지원으로 ‘우리 동네’에서 ‘내가 원하는 시간’에 취미를 즐길 수 있게 되었다. 원데이클래스의 연관검색어를 살펴보면 서울/인천/수원 등의 지명이 포함된 키워드가 높은 검색순위를 차지하는데, 이는 포스트 코로나 시대를 맞아 우리 동네에서 적시에 즐길 수 있는 것을 찾아가는 ‘로컬 취미’ 의 부상을 예고하는 것이다. 또한 베이킹, 도자기부터 도마까지 다양한 연관검색어가 나타나는데, 이는 원데이클래스 아이템이 확장되며 다양한 취미·여가 수요를 흡수할 수 있는 저변이 확대되고 있음을 뜻한다. 언택트에 지친 잉여공간을 소상공인의 노하우가 전달되는 ‘원데이클래스’로 채우고 더 나아가 코로나블루가 치유되는 우리 동네 힐링존으로 탈바꿈 시킨다면 자연스레 충성고객도 증가할 것이다.