01 10년간 부동산 대호황 마무리 국면…대세 상승 기다리는 인내심 필요
박원갑 스피드뱅크 연구소장·부동산학 박사
정부가 추락하는 부동산 경기를 되살리기 위한 ‘8·29 실수요 주택거래 정상화와 서민·중산층 주거안정 지원방안’(이하 8·29 부동산대책)을 내놓았다. 대책이 나오자 가을 이사철과 맞물리면서 적체됐던 매물이 소화되는 등 다소 거래가 살아나는 모습이다. 하지만 규제완화 조치로 반짝 상승을 넘어 전체 기조를 되돌리기에는 한계가 있을 듯하다. 시장은 침체장의 터널에서 빠져나오지 못할 것으로 보인다. 좀 더 긴 안목으로 부동산시장을 봐야 하기 때문이다.
장기 레이스를 하는 마라톤 선수가 있다고 치자. 한국의 부동산시장을 마라톤 선수에 비유하면, 1시간 전 힘든 마라톤을 마치고 쉬고 있는 격이다. 이 선수가 곧바로 100m나 200m 단거리를 뛸 수는 있다. 하지만 다시 마라톤을 뛸 수는 없다. 무리하게 경기에 나서면 심장마비로 자칫 선수의 생명이 위험해진다. 마라톤 경기를 하려면 시간을 두고 에너지를 다시 비축해야 한다.
기다리고 기다려도 태풍을 동반한 호우(대세 상승)는 당분간 오지 않을 것이다. 가끔 국지성 호우(국지적 상승)나 게릴라성 호우(일시적 상승)는 내릴지 모른다. 태풍이 만들어지려면 비구름이 많이 모여야 하기 때문이다. 설사 태풍이 형성된다 해도 우리나라를 통과한다는 보장이 없다.
지난 30년간의 미국이나 유럽 주택시장을 실질주택 가격 기준으로 보면, 가격이 치솟은 뒤에는 늘 수년에 걸쳐 하락이 이어졌다. 주택 경기는 호황과 불황의 사이클을 반드시 반복한다. 한국의 주택 경기도 19 91년 4월 고점을 형성한 뒤 4~5년간 장기조정을 겪었다. 이번 침체기가 얼마나 갈지는 알 수 없지만, 당분간 가격이든 기간이든 조정될 것이다. 부동산 가격이 버블 논란을 일으킬 만큼 단기간 급등했기 때문이다. 과도한 부동산의 자산화와 스톡화는 고통스러운 후유증을 동반하게 마련이다. 이상급등 이후에는 반드시 급락이라는 조정과정을 거친다는 것은 부동산이든 주식이든 모든 자산시장의 대명제다.
시장가격은 언제나 오르는 것이 아니요, 또 영원이 떨어지는 것도 아니다. 가격이 내릴 때(오를 때)가 있으면 오를 때(내릴 때)도 있는 법이다. 부동산 경기는 호황기와 불황기를 반복하는 사이클(cycle)이다.
2010년 수도권 아파트 가격이 크게 떨어졌다. 이를 두고 버블 붕괴라고 단정 짓는 의견이 속출하고 있다. 하지만 주택가격 급락 자체를 부동산 버블 붕괴의 한 현상으로 봐서는 안 된다. 버블 붕괴는 부동산시장이 충격을 흡수하는 완충시스템 기능을 완전히 상실, 금융시스템의 마비와 경제 펀더멘털의 대혼란까지 일으키는 것을 의미한다. 버블 붕괴는 하수종말처리장이 고장 나서 오·폐수가 강으로 역류하는 것과 같다. 단순히 가격이 많이 떨어진다고 버블 붕괴는 아니라는 말이다. 1970년 이후 경제협력개발기구(OECD) 회원국 중 17개국에서 40개의 부동산 호황과 불황(boom and bust) 사이클이 나타났지만 가격 급락이 거시경제의 대혼란으로 이어진 예는 일본, 핀란드 이외는 거의 없었다.
우리나라 부동산시장은 아직 건강하다. 병든 병아리처럼 금세 쓰러질 정도로 허약한 존재는 아니다. 그렇다고 집값이 곧 상승세로 돌아선다는 얘기도 아니다. 지금 수도권 주택시장은 거품 해소를 통한 정상화 과정에 있다. 정책과 공급량 등의 요인 때문에 앞으로 낙폭 과대지역을 중심으로 기술적 반등이 올 수 있다. 하지만 추세적 상승으로의 전환을 의미하는 것으로 해석해서는 곤란하다. 가격 조정을 좀 더 받는 동안 체력을 비축해야 한다. 최근 10년 이상의 대호황 국면이 마무리돼 또다시 장기상승이 오기까지는 시간이 꽤 걸릴 것이다.
앞으로 부동산에 투자하더라도 가격이 절대적으로 비싸기 때문에 수익률이 매우 낮을 것이다. 그러므로 부동산 투자는 보수적으로 해야 한다. 그렇지 않아도 이미 부동산 가격이 지나치게 많이 올라 장기적 상승으로 가기 힘든 구조다. 따라서 가격이 부담스러울 때는 떨어질 때까지 인내력을 갖고 기다려보는 것도 현명한 방법이다. 뒤쫓아 잡을 것이 아니라 때를 기다리는 게 좋다는 얘기다. 변동성이 강한 시장은 투자 기회도 많다. 이번 기회가 아니더라도 다음에 기회가 또 온다. 변동성이 강한 시장에서 부동산 투자자들의 최대의 적은 쓸데없이 서두르는 것이다.
02 “규제완화 관계없이 부채 줄여 중소형 주택 눈여겨볼 만”
김용진 (주)와이즈자산관리 CEO 겸 연구소장
무주택자와 1주택자에 한해 총부채상환비율(DTI)을 한시적으로 폐지하고 임대사업자 요건을 완화하는 등의 내용을 담은 8·29 부동산대책이 나왔다. 이로써 수도권 주요 지역의 주택시장에 생기가 돌 것인가? 누구도 이에 대한 정확한 진단을 내리기 어렵겠지만, 몇 가지 가정을 통한 예측은 이렇다.
최근 금융시장 화두는 ‘불안정한 불확실성(Unstable Uncertainty)’이다. 주택시장도 여기에서 자유롭지 못해, 거래량 감소와 실거래가 하락의 이중고에 시달리고 있다. 따라서 이번 대책으로 주택시장이 단번에 침체에서 벗어나기는 힘들 것이다.
하지만 대책과 심리의 함수관계에서 본다면 단기적으로 가격 하락을 억제하는 심리적 효과가 나타날 가능성이 크다. 경기부양을 위해 소비 진작(수요 확대) 차원에서 으레 활용하는 재정지출 확대 및 통화 팽창에 따른 긍정적인 기대감 형성과 같은 맥락으로 해석할 수 있다. 8·29 부동산대책의 부동산경제학적 옳고 그름을 떠나, 부동산시장에서 이명박 정부의 풋(Put) 효과가 반짝 나타날 가능성이 있음에 대해선 이견이 없다.
실제 시장에서도 이 같은 기류가 감지된다. 일부 지역이긴 하지만 현지 중개업자들에 따르면 신규 분양시장과 재개발·재건축 단지에 대한 투자자의 문의가 부쩍 늘었다. 일단 매도자들의 심리가 안정적으로 돌아서면서 가격이 추가 하락하지는 않으리라는 것이 시장의 일반적 반응이다.
반면 ‘의도하지 않은’ 거래위축 현상도 보인다. 올해 대거 쏟아진 입주 물량으로 급매물마저 거래가 멈췄던 경기 용인과 고양 일대의 대단지 아파트 집주인이 앞다퉈 급매물을 거둬들이거나 호가를 올린 사례가 나타난 것이다. 최근 몇 달 동안 전세 문의 외에 전화 한 통 없던 상황과는 대조적이다.
이번 DIT규제 완화 정책으로 아파트 가격 급등이라는 부메랑을 맞을 수도 있다. 금융권을 상대로 거짓말 대출이 일어날 가능성도 높다. 이른바 수입도 없고(No Income), 직업도 없고(No Job), 자산도 없는데(No Assets) 대출을 받는 ‘닌자 대출(NINJA loans)’이다. 수입에 대해 사소한 거짓말을 하고 문서화된 수입명세서를 내놓지 않는 것이다. 하지만 단기적인 부동산 가격의 거품 형성은 없을 것으로 보인다. 대부분 은행에서 DTI 규제와 별개로 원리금 상환능력을 기본 사항으로 인식해 소득 입증자료 없는 대출은 생각할 수도 없다고 밝혔기 때문이다. 오히려 부동산시장을 내년까지 바라본다면 회복은 여전히 어려울 것으로 전망된다. 정부는 경기회복에 따른 가계소득 증가로 가계부채가 부실화될 가능성이 적다고 말한다. 하지만 미국을 비롯한 세계경제 및 국제금융시장은 ‘더블딥(double dip) ’ 징조를 보이고 있다. 이것이 현실화되면 한국의 상황이 좋아지리라는 전망은 안이한 판단이다. 세계 경기가 ‘W자형 회복’이 아닌 ‘U자형 회복’을 할 경우에는 더 그렇다.
부동산시장의 대세 상승기에는 부채의 심각성과 부정적 효과는 고려하지 않는다. 하지만 지금의 상황은 다르다. 대출 증가에 따른 통화 증발과 인플레이션을 잡기 위한 한국은행의 추가 기준금리 인상으로, DTI규제 완화에 따른 가계부채 증가가 오히려 부동산시장의 새로운 복병으로 부상할 수 있다.
이 같은 시기에 부동산 구입에 따르는 부채와 대출을 통한 레버리지 효과의 성공을 장담할 수 없다. 한국은행의 8월 소비자동향 지수에 따르면 소비자심리지수(CSI)는 104로 전월보다 2%포인트 떨어져 4개월 만에 하락세로 돌아섰다. 현재의 경기판단 CSI와 향후 경기전망 CSI도 모두 하락했다. 소비심리가 위축되고 부동산 가격 상승에 대한 확신이 없는 상황. 대출한도 확대만으로 부동산 경기의 물꼬를 바꾸기엔 역부족이다.
이럴 때일수록 실수요자나 투자자는 신중해야 한다. DTI규제 완화 여부와 상관없이 부채 비율을 최소화면서 주택 거래시장에 참여해야 하고, 세계적으로 나타나는 ‘중소형 주택으로의 귀환’을 눈여겨봐야 한다.
박원갑 스피드뱅크 연구소장·부동산학 박사
박원갑 스피드뱅크 연구소장·부동산학 박사
장기 레이스를 하는 마라톤 선수가 있다고 치자. 한국의 부동산시장을 마라톤 선수에 비유하면, 1시간 전 힘든 마라톤을 마치고 쉬고 있는 격이다. 이 선수가 곧바로 100m나 200m 단거리를 뛸 수는 있다. 하지만 다시 마라톤을 뛸 수는 없다. 무리하게 경기에 나서면 심장마비로 자칫 선수의 생명이 위험해진다. 마라톤 경기를 하려면 시간을 두고 에너지를 다시 비축해야 한다.
기다리고 기다려도 태풍을 동반한 호우(대세 상승)는 당분간 오지 않을 것이다. 가끔 국지성 호우(국지적 상승)나 게릴라성 호우(일시적 상승)는 내릴지 모른다. 태풍이 만들어지려면 비구름이 많이 모여야 하기 때문이다. 설사 태풍이 형성된다 해도 우리나라를 통과한다는 보장이 없다.
지난 30년간의 미국이나 유럽 주택시장을 실질주택 가격 기준으로 보면, 가격이 치솟은 뒤에는 늘 수년에 걸쳐 하락이 이어졌다. 주택 경기는 호황과 불황의 사이클을 반드시 반복한다. 한국의 주택 경기도 19 91년 4월 고점을 형성한 뒤 4~5년간 장기조정을 겪었다. 이번 침체기가 얼마나 갈지는 알 수 없지만, 당분간 가격이든 기간이든 조정될 것이다. 부동산 가격이 버블 논란을 일으킬 만큼 단기간 급등했기 때문이다. 과도한 부동산의 자산화와 스톡화는 고통스러운 후유증을 동반하게 마련이다. 이상급등 이후에는 반드시 급락이라는 조정과정을 거친다는 것은 부동산이든 주식이든 모든 자산시장의 대명제다.
시장가격은 언제나 오르는 것이 아니요, 또 영원이 떨어지는 것도 아니다. 가격이 내릴 때(오를 때)가 있으면 오를 때(내릴 때)도 있는 법이다. 부동산 경기는 호황기와 불황기를 반복하는 사이클(cycle)이다.
2010년 수도권 아파트 가격이 크게 떨어졌다. 이를 두고 버블 붕괴라고 단정 짓는 의견이 속출하고 있다. 하지만 주택가격 급락 자체를 부동산 버블 붕괴의 한 현상으로 봐서는 안 된다. 버블 붕괴는 부동산시장이 충격을 흡수하는 완충시스템 기능을 완전히 상실, 금융시스템의 마비와 경제 펀더멘털의 대혼란까지 일으키는 것을 의미한다. 버블 붕괴는 하수종말처리장이 고장 나서 오·폐수가 강으로 역류하는 것과 같다. 단순히 가격이 많이 떨어진다고 버블 붕괴는 아니라는 말이다. 1970년 이후 경제협력개발기구(OECD) 회원국 중 17개국에서 40개의 부동산 호황과 불황(boom and bust) 사이클이 나타났지만 가격 급락이 거시경제의 대혼란으로 이어진 예는 일본, 핀란드 이외는 거의 없었다.
우리나라 부동산시장은 아직 건강하다. 병든 병아리처럼 금세 쓰러질 정도로 허약한 존재는 아니다. 그렇다고 집값이 곧 상승세로 돌아선다는 얘기도 아니다. 지금 수도권 주택시장은 거품 해소를 통한 정상화 과정에 있다. 정책과 공급량 등의 요인 때문에 앞으로 낙폭 과대지역을 중심으로 기술적 반등이 올 수 있다. 하지만 추세적 상승으로의 전환을 의미하는 것으로 해석해서는 곤란하다. 가격 조정을 좀 더 받는 동안 체력을 비축해야 한다. 최근 10년 이상의 대호황 국면이 마무리돼 또다시 장기상승이 오기까지는 시간이 꽤 걸릴 것이다.
앞으로 부동산에 투자하더라도 가격이 절대적으로 비싸기 때문에 수익률이 매우 낮을 것이다. 그러므로 부동산 투자는 보수적으로 해야 한다. 그렇지 않아도 이미 부동산 가격이 지나치게 많이 올라 장기적 상승으로 가기 힘든 구조다. 따라서 가격이 부담스러울 때는 떨어질 때까지 인내력을 갖고 기다려보는 것도 현명한 방법이다. 뒤쫓아 잡을 것이 아니라 때를 기다리는 게 좋다는 얘기다. 변동성이 강한 시장은 투자 기회도 많다. 이번 기회가 아니더라도 다음에 기회가 또 온다. 변동성이 강한 시장에서 부동산 투자자들의 최대의 적은 쓸데없이 서두르는 것이다.
02 “규제완화 관계없이 부채 줄여 중소형 주택 눈여겨볼 만”
김용진 (주)와이즈자산관리 CEO 겸 연구소장
김용진 (주)와이즈자산관리 CEO 겸 연구소장
최근 금융시장 화두는 ‘불안정한 불확실성(Unstable Uncertainty)’이다. 주택시장도 여기에서 자유롭지 못해, 거래량 감소와 실거래가 하락의 이중고에 시달리고 있다. 따라서 이번 대책으로 주택시장이 단번에 침체에서 벗어나기는 힘들 것이다.
하지만 대책과 심리의 함수관계에서 본다면 단기적으로 가격 하락을 억제하는 심리적 효과가 나타날 가능성이 크다. 경기부양을 위해 소비 진작(수요 확대) 차원에서 으레 활용하는 재정지출 확대 및 통화 팽창에 따른 긍정적인 기대감 형성과 같은 맥락으로 해석할 수 있다. 8·29 부동산대책의 부동산경제학적 옳고 그름을 떠나, 부동산시장에서 이명박 정부의 풋(Put) 효과가 반짝 나타날 가능성이 있음에 대해선 이견이 없다.
실제 시장에서도 이 같은 기류가 감지된다. 일부 지역이긴 하지만 현지 중개업자들에 따르면 신규 분양시장과 재개발·재건축 단지에 대한 투자자의 문의가 부쩍 늘었다. 일단 매도자들의 심리가 안정적으로 돌아서면서 가격이 추가 하락하지는 않으리라는 것이 시장의 일반적 반응이다.
반면 ‘의도하지 않은’ 거래위축 현상도 보인다. 올해 대거 쏟아진 입주 물량으로 급매물마저 거래가 멈췄던 경기 용인과 고양 일대의 대단지 아파트 집주인이 앞다퉈 급매물을 거둬들이거나 호가를 올린 사례가 나타난 것이다. 최근 몇 달 동안 전세 문의 외에 전화 한 통 없던 상황과는 대조적이다.
이번 DIT규제 완화 정책으로 아파트 가격 급등이라는 부메랑을 맞을 수도 있다. 금융권을 상대로 거짓말 대출이 일어날 가능성도 높다. 이른바 수입도 없고(No Income), 직업도 없고(No Job), 자산도 없는데(No Assets) 대출을 받는 ‘닌자 대출(NINJA loans)’이다. 수입에 대해 사소한 거짓말을 하고 문서화된 수입명세서를 내놓지 않는 것이다. 하지만 단기적인 부동산 가격의 거품 형성은 없을 것으로 보인다. 대부분 은행에서 DTI 규제와 별개로 원리금 상환능력을 기본 사항으로 인식해 소득 입증자료 없는 대출은 생각할 수도 없다고 밝혔기 때문이다. 오히려 부동산시장을 내년까지 바라본다면 회복은 여전히 어려울 것으로 전망된다. 정부는 경기회복에 따른 가계소득 증가로 가계부채가 부실화될 가능성이 적다고 말한다. 하지만 미국을 비롯한 세계경제 및 국제금융시장은 ‘더블딥(double dip) ’ 징조를 보이고 있다. 이것이 현실화되면 한국의 상황이 좋아지리라는 전망은 안이한 판단이다. 세계 경기가 ‘W자형 회복’이 아닌 ‘U자형 회복’을 할 경우에는 더 그렇다.
부동산시장의 대세 상승기에는 부채의 심각성과 부정적 효과는 고려하지 않는다. 하지만 지금의 상황은 다르다. 대출 증가에 따른 통화 증발과 인플레이션을 잡기 위한 한국은행의 추가 기준금리 인상으로, DTI규제 완화에 따른 가계부채 증가가 오히려 부동산시장의 새로운 복병으로 부상할 수 있다.
이 같은 시기에 부동산 구입에 따르는 부채와 대출을 통한 레버리지 효과의 성공을 장담할 수 없다. 한국은행의 8월 소비자동향 지수에 따르면 소비자심리지수(CSI)는 104로 전월보다 2%포인트 떨어져 4개월 만에 하락세로 돌아섰다. 현재의 경기판단 CSI와 향후 경기전망 CSI도 모두 하락했다. 소비심리가 위축되고 부동산 가격 상승에 대한 확신이 없는 상황. 대출한도 확대만으로 부동산 경기의 물꼬를 바꾸기엔 역부족이다.
이럴 때일수록 실수요자나 투자자는 신중해야 한다. DTI규제 완화 여부와 상관없이 부채 비율을 최소화면서 주택 거래시장에 참여해야 하고, 세계적으로 나타나는 ‘중소형 주택으로의 귀환’을 눈여겨봐야 한다.
