그러나 은행권에서 현재 판매하는 부동산투자신탁 상품은 진정한 의미의 ‘리츠’(REITs)라고 보기는 힘들다. 정확하게 말하면 한시적 금전신탁 상품으로 봐야 한다. 일례로 작년 모 은행에서 판매한 상품은, 부동산 개발 성과는 예상되나 자금 조달이 어려운 D건설에 은행의 공신력으로 자금을 모금하여 제공, 무사히 사업을 수행할 수 있게 한 뒤 개발이익의 일부를 투자자에게 수익으로 배당하게 한 부동산투자신탁형 상품이었다. 실제 이 은행이 조달한 자금은 투자 형태가 아닌 금리(예상수익+α)가 붙는 차입금 형태로 D건설에 제공한 후 투자자에게는 여기서 나오는 수익 이자를 배분했고, 아울러 투자자는 자금의 유동성을 확보할 수 없었다는 점에서 원래 의미의 부동산투자신탁 상품과 달랐다.
건교부 계획대로 7월부터 리츠법이 시행되면 리츠 회사 설립과 주식 상장과정을 거쳐 10월경, 늦어도 연말에는 일반 투자자들이 리츠 상품에 투자할 수 있을 것으로 보인다. 리츠 회사는 ‘부동산 투자회사법’에 근거해 영속회사로 설립하여 주식을 발행, 자금을 공모한다. 자본금 규모는 500억원 이상이며 설립시 3명 이상의 발기인이 최소자금의 10% 이상을 출자한 후 나머지(발행주식의 30% 이상)는 공모를 하게 되어, 일반인은 회사 설립시와 상장 또는 등록할 때 등 두 번에 걸쳐 공모에 참여할 수 있다. 부동산 신탁회사는 수익성은 높으나 리스크가 높은 개발사업에 자기 자본금의 30% 이내를 투자하도록 하고 있어 수익성보다는 안정성에 비중을 둔다. 자본출자에서 현물출자는 가격 산정 문제로 논란이 제기되고 있다
리츠는 부동산과 주식의 복합상품으로 1960년대 리츠가 처음 도입된 미국에서도 ‘부동산 투자자에게는 주식으로, 주식투자자에게는 부동산’으로 인식하여 오랜 기간 활성화하지 못하다 90년대 들어 활성화하였다. 리츠는 자본과 부동산의 통합으로 상호 보완성을 가지며, 전문가가 효율적으로 투자, 이에 따른 수익을 배당받는 부동산 관련 유가증권이다. 발생 수익의 90% 이상을 의무적으로 배당하도록 한 규정과 증자시 기존 주주를 배제하고 일반인을 대상으로 신주를 모집하는 제도는 일반 기업의 주식과 다른 점이다.
미국의 경우 리츠 주가는 해당 회사 순자산가치(NAV)보다 20~30% 높은 가격에 형성되었으며, 이는 부동산의 고유 가격과 수익성, 투자금의 유동성이 포함된 값으로 볼 수 있다. 리츠 주식은 부동산에 근간을 두고 있어 다른 상장 주식에 비해 시세 변동폭도 상당히 안정적일 뿐만 아니라 부동산 시장의 투명성도 제공해 준다.
리츠에 투자하려는 일반인으로서는 리츠 설립 자본금 공모 주체가 건교부에서 설립 인가된 리츠인지, 그리고 발기인이 신뢰성 있고, 경영진은 부동산 운용에 전문적 능력을 갖고 있는지 등을 면밀히 체크해야 한다. 건교부에서 확인할 수 있는 전자와 달리 후자의 경우 일반인이 정확히 파악하기는 어렵겠지만, 발 품을 팔아서라도 최대한 확인하도록 해야 한다.
리츠 주식도 신탁사의 일반 투자신탁과 같이 원금 손실을 볼 수 있는 상품이다. 수익만 있고 손실은 없는 재테크 수단으로 생각해서는 안 된다. 투자대상이 부동산이라는 점에서 다소 안정적이기는 하지만 부동산에 대한 투자 실패, 부동산의 가격 하락, 해당 지역의 과다 경쟁으로 인한 수익 감소 등으로 손실이 발생할 수 있다는 점을 명심해야 한다는 얘기다.
하지만 개인이 부동산에 직접 투자하는 방법보다 비용이 줄어들고, 분산투자 측면에서는 위험요소가 줄어 직접 투자 방법보다는 유리하다. 새로운 부동산 투자 수단으로는 활용할 만한 셈이다. 이제 도심의 우뚝 솟은 오피스 건물이 주식으로 바뀌어 증권시장에서 맘대로 사고 팔 수 있게 되었다. 영원히 다른 사람 것으로만 여겨졌던 63빌딩 같은 건물의 주인이 내가 될 수 있는 날도 멀지 않은 셈이다.
