상권분석 발품 손품 팔아라

지금까지 생존 창업 강의는 창업 4대 요소 가운데 창업자, 창업자금, 창업아이템 순으로 진행했다. 이제 마지막 요소인 영업장(사업장)에 대해 이야기하고자 한다. 30년 가까이 현장에서 점포개발과 상권분석을 하면서 겪은 사례를 중심으로 풀어갈 계획이다.

상권분석은 전문가의 고유 영역이라고 생각하는 사람이 많다. 이런 점을 악용해 창업 현장에서는 컨설팅으로 포장한 뒤 창업자를 울리는 일도 흔히 벌어진다. 하지만 조금만 노력하면 누구나 할 수 있는 것이 상권분석이다. 상권분석 프로세스를 이해하면 예비 창업자는 이 점포가 어떤 업종에 적합할지 판단할 수 있고, 장사가 잘될지 안 될지도 미리 알 수 있다. 기존 점포 운영자도 상권분석으로 어떻게 매출을 올릴지, 영업활성화 전략을 어떤 방향으로 전개할지를 결정할 수 있다.

그렇다면 상권이란 무엇인가. 점포를 운영하는 사람이든, 창업을 준비하는 사람이든 상권 정의가 무엇이냐고 물으면 쉽게 대답하지 못한다. 자주 들어본 단어지만 막상 설명하려니 말문이 막히는 것이다. 상권은 다양한 사전적 의미가 있지만, 필자가 현장에서 체감한 상권의 정의는 ‘농업용어사전’에 나온 것이 가장 적절하다. ‘일정 점포에의 거리, 소요시간으로 말하며 그 점이 대상으로 하고 있는 지역. 최근에는 거리가 아니라 그 점까지의 소요시간을 중심으로 상권이 설정됨’이라고 설명하고 있다. 즉 고객이 상품이나 서비스를 구매하고자 해당 점포를 방문하는 것은 거리가 아니라 소요시간이라는 뜻이다.

예를 들어 상권을 일반적으로 1차 상권,    2차 상권, 3차 상권으로 분류하는데 1차 상권의 범위는 도보로 10분, 반경 500m까지고    2차 상권은 도보로 20분, 반경 1000m까지를 가리킨다. 하지만 현장에서는 이처럼 거리로 분류하지 않는다. 예를 들어 오피스 상권에서 직장인의 점심시간은 보통 1시간으로 정해져 있기 때문에 도보로 10분 이상 소요되는 점포를 방문하지 않는다. 따라서 오피스 밀집지역은 이동거리에 관계없이 소요시간 5분, 도보로 반경 300m, 자전거로 반경 1000m, 차로 반경 3km를 상권 범위로 정한다.

현장 구석구석 직접 돌아보라

상권분석을 하려면 먼저 자신이 창업할 상권을 정한 뒤 ①도로를 파악하고 ②동서남북 방위를 알아야 한다. ③교통발생원이라는 TG(Traffic Generator)를 알면 ④주동선과 부동선을 파악할 수 있다. 이렇게 고객들 동선을 파악한 뒤 ⑤업종업태를 살펴보면 ⑥상권유형을 알 수 있다. 이것이 상권분석 6단계 프로세스다.

상권유형이란 일반적으로 주택가 상권, 대학가 상권, 번화가(역세권) 상권, 오피스가 상권, 교외 상권 등으로 분류한 것을 가리킨다. 하지만 이런 상권유형 분류는 현실성이 떨어지므로 좀 더 세분화하는 것이 좋다. 이에 대해서는 차차 설명하기로 하겠다.

상권분석은 발품과 손품이 들어야 제대로 된 결과가 나온다. 여기서 발품이란 현장을 구석구석 직접 돌아다니면서 상권유형을 파악하는 것이고, 손품은 빅데이터를 비롯한 자료를 수집 및 분석하는 것을 뜻한다. 발품은 전문 용어로 ‘정성적 분석’이고, 손품은 ‘정량적 분석’이다. 이번 호에서 다루는 도로 파악은 정성적 분석에 속한다.

상권분석의 첫 단계는 도로를 파악하는 것이다. 사전적 의미로 도로란 사람, 차 따위가 다닐 수 있도록 만들어놓은 비교적 넓은 길이다. 도로교통법 제10조(도로의 종류와 등급)에 나온 도로의 종류는 다음과 같다. ①고속국도(고속국도 지선 포함) ②일반국도(일반국도 지선 포함) ③특별시도·광역시도 ④지방도 ⑤시도 ⑥군도 ⑦구도 등이다. 그리고 각 도시를 연결하는 도로와 도시 안 시내도로로 구분하는데, 시내도로는 △자동차 전용도로로 왕복 6차선 이상인 주요간선도로 △왕복 4차선 간선도로 △왕복 2차선 지선도로 △보도와 차선 구분 없는 왕복  2차선 이하인 골목길이 있다. 이렇게 상권 조사를 위해 현장으로 나가기 전 도로에 관한 기본 내용부터 알아두는 게 좋다.

상권 분리 기준은 왕복 4차선 도로

상권은 도로를 따라 좌우로 형성된 것이 기본이다. 하지만 사람 대부분은 이렇게 상권이 도로를 따라 양분돼 있다는 사실을 잘 모른다. 예를 들어 서울 강남역 상권 현장에 가보면 강남대로를 중심으로 강남역에서 신논현역을 바라봤을 때 왼쪽 서초초교 상권과 오른쪽 영화관 CGV강남 상권으로 양분됐음을 알 수 있다. 그리고 두 상권은 미묘하게 차이가 난다. 서초초교 상권은 평지로 인구 유입량이 많고 상권 범위가 넓다. 반면 오른쪽 CGV강남 상권은 오르막 지세로 상권 범위가 좁다.

이렇게 상권의 특성을 알면 자신이 하고자 하는 업종이 어느 상권에 들어가야 할지 결정할 수 있다. 참고로 상권 분리 기준은 왕복   6차선 도로였으나 5~6년 전부터 왕복 4차선 도로로 바뀌었다. 유명 커피 브랜드의 가맹점 출점 기준에 따른 것이다. 아무튼 해당 상권의 도시 간 도로와 시내도로는 물론, 간선도로와 지선도로까지 파악한 후 대로를 중심으로 상권을 좌우로 양분하면 상권분석의 밑그림은 그렸다고 볼 수 있다.

상권분석에서 도로 파악이 끝나면 대로변과 이면도로에 입점한 업종과 아이템이 다르다는 사실을 알 수 있다. 일반적으로 대로변 점포는 도소매업이 주류를 이루는데 사람이나 차들이 그냥 지나치는 경우가 많기 때문이다. 그래서 이곳 점포들은 목적을 가지고 짧은 시간 안에 구매할 수 있는 아이템을 많이 취급한다.

다시 강남대로 양쪽 상권을 떠올려보자. 어떤 업종 아이템이 눈에 띄는가. 화장품, 의류, 운동화 등 잡화를 취급하는 점포가 유난히 많다. 반면 강남역 상권 이면도로는 왕복 2차선 도로인 지선도로, 보도와 차선 구분이 없는 왕복 2차선 이하 도로인 골목길이다. 이곳에는 주로 음식점이 자리 잡고 있다. 이렇게 도로에 따라 업종 아이템도 달라지므로 창업을 준비하는 사람은 반드시 상권 도로부터 파악해야 한다. 다음 호에서는 상권 방위를 파악하는 방법을 설명하기로 하겠다.