‘인 서울’ 갈망으로 서울 서남권 가격 상승, 경기도 교통 호재 가시화된 곳 상승 주도

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문재인 정부의 부동산종합정책인 9·13 부동산대책이 나오고 어느덧 반년이 지났다. 2019년 1분기 주택시장은 성큼 다가온 봄을 맞아 온기를 되찾고 있는 것일까. 각종 인터넷 포털사이트나 뉴스에서 들려오는 소식은 부정적인 뉘앙스 일색이다. 그도 그럴 것이 지난해만 해도 뜨겁게 달아올랐던 서울 분양시장이 1순위 청약에서 미달되고, 강남 아파트 시세도 조정받고 있다. 정부에서 3기 신도시를 발표했지만 오히려 개발예정지 인근 집값은 공급과잉 우려로 하락세를 보이고 있다. 

다만 서울의 자치구 혹은 경기도의 시·군·구가 모두 하락세를 보이는 것은 아니다. 2019년 봄 수도권 주택시장은 아직 확실한 방향성을 보여주고 있지 않다. 부동산시장의 대세 상승이 끝나고 혼조세로 접어들 때 시·군·구별 차별화된 흐름이 전개되기 마련이다. 따라서 2019년 수도권 주택시장은 각자 다른 경로를 걷게 될 것이다. 지리적으로 인접한 도시라도 교통개발, 공급 여건 등에 따라 극심한 차별화를 보일 전망이다. 양극화를 넘어 다극화 양상으로 접어들 수도권 주택시장의 미래를 시·군·구별 1분기 데이터를 통해 미리 살펴보자.

서울시 서남권 약진, 동남권 하락

‘그래프1’은 서울 자치구별 아파트 매매가 상승/하락 톱5 지역을 꼽아본 것이다. 금천구, 구로구 등 서울 서남권의 약진과 강남구, 송파구 등 서울 동남권의 하락으로 요약된다. 이들 지역의 상승과 하락을 가른 것은 무엇보다 ‘가격’이다. 상승 톱5 지역은 동작구를 제외하고 3.3㎡당 1500만~2000만 원대의 가격 분포를 보이고 있다. 하락 톱5 지역은 성북구를 제외하고 3.3㎡당 3500만 원 이상의 높은 가격을 유지하고 있다. 

정부에서 기준으로 삼고 있는 고가주택의 시세가 약 12억 원(공시가 기준 9억 원) 이상이라는 점을 생각해보자. 국민주택 규모인 전용면적 84㎡ 아파트의 가격이 3.3㎡당 3500만 원일 경우 해당 아파트의 시세는 12억 원이다. 따라서 정부가 ‘잡고자’ 하는 3.3㎡당 3000만 원 중반대 이상의 집값이 조정받는 것은 이상한 일이 아니다. 다만 여전히 3.3㎡당 3500만 원 이상인 동남권과 1500만 원~2000만 원대인 서남권의 시세 차가 크고, ‘인(in) 서울’에 대한 갈망이 유지되고 있기 때문에 서남권의 주택 가격이 상승하고 있는 것이다. 

가격 외에도 상승/하락 지역의 희비를 가른 것은 ‘공급량(입주량)’이다. 송파구는 헬리오시티 입주로 2018년 한 해만 총 1만 가구의 입주가 쏟아졌다. 필자의 경험상