일시적 2주택자가 비과세 혜택 받는 법

재개발·재건축 입주권을 매수하기 전 전문가와 상담하는 것이 좋다. [GETTYIMAGES]

Q 주택을 1채 보유한 상태에서 최근 재개발 입주권을 취득했습니다. 보유 주택을 양도하고 싶은데 일시적 2주택자라 종전 주택의 비과세가 가능할까요?

A 재개발·재건축 지역이 늘어나고 다주택자를 대상으로 한 각종 제재정책이 발표되면서 입주권을 사는 이가 증가했습니다. 단기 보유 자산에 대한 제재정책으로 입주권 세율도 인상됐는데요. 개정 전에는 보유 기간 1년 미만 입주권의 양도소득세율이 40%, 1년 이후에는 기본세율이었지만 개정 후에는 보유 기간 1년 미만은 70%, 2년 미만은 60%, 2년 이상이면 기본세율이 적용됩니다.

입주권은 2006년 세법이 개정되면서 취득분이 주택 수에 포함됩니다. 따라서 입주권도 주택처럼 1세대 1주택 비과세 요건을 충족한다면 종전 주택의 비과세가 가능합니다. 앞서 1주택을 매수한 후 1년 이상이 지나 입주권을 취득했고, 입주권을 취득한 날부터 3년 이내에 종전 주택을 양도한다면 종전 주택의 비과세가 가능합니다. 만약 거주가 비과세 요건이라면 의무적으로 거주해야 합니다.

입주권 주택으로 이사 가야 하는데 공사 등의 사유로 입주하지 못하는 경우가 생길 수 있습니다. 이럴 때 종전 주택을 3년 이내 매도하지 못하면 1세대 1주택 비과세 요건 충족과 형평성에 어긋나게 되겠죠. 그래서 입주권을 취득한 날부터 3년이 지난 뒤 종전 주택을 매도하더라도 비과세를 적용하는 규정이 있습니다. 입주권 주택이 완공되기 전 종전 주택을 양도하거나, 3년이 지났더라도 입주권 주택이 완공되고 2년 이내 종전 주택을 매도하고, 입주권 주택이 완공되고 2년 이내 세대 전원이 전입해 1년 이상 거주하면 비과세가 가능합니다.

1주택을 보유한 상황에서 재개발이 진행돼 새로 거주할 대체 주택을 구해야 하는 경우도 있겠죠. 이때 전세나 월세가 아닌 자가로 취득하고 싶을 수 있습니다. 이렇게 새로운 대체 주택을 매수하면 재개발 중인 집까지 총 2채를 소유하게 되지만 대체 주택을 양도할 때 비과세를 적용받을 수 있는 규정도 있습니다.
대체 주택은 사업시행인가일 이후 취득해야 하고 취득 뒤 실제 1년 이상 거주해야 합니다. 이후 재개발 주택이 완공되면 2년 이내 세대 전원이 이사해 1년 이상 거주해야 합니다. 잠시 거주한 대체 주택은 재개발 주택이 완공되기 전 양도하거나, 완공 후 2년 이내 양도 시 비과세가 가능합니다.

_{윤나겸은… 세무 전문 채널로 유명한 유튜브 ‘절세TV’ 대표 세무사. 저서로 ‘2021 세금 읽어주는 부자’, 공저로 ‘시장을 읽는 부동산 투자’ 등이 있다. 납세자 권익보호에 기여한 공로로 행정안전부 장관상을 받았다.}