오동욱 회계사 “2주택자 10억 아파트 팔면 양도세 중과 유예로 1억6000만 원 감소”

오동욱 태윤세무회계 대표. [조영철 기자]

윤석열 정부는 문재인 정부가 다주택자를 겨냥해 강화했던 부동산 세제를 개편하거나 중단하는 정책을 하나씩 발표하고 있다. 그 첫 번째 로 윤석열 정부는 5월 10일부터 1년간 다주택자에게 적용되던 양도소득세(양도세) 중과 조치를 중단했다. 6월 16일에는 기획재정부의 ‘새 정부 경제정책방향’을 통해 1가구 1주택자에 한해 종합부동산세(종부세) 과세 기준인 공제금액을 11억 원에서 14억 원으로 한시적으로 상향한다고 밝혔다.

다주택 처분 순서가 중요

문재인 정부 시절부터 지금까지 시도 때도 없이 바뀌고 있는 부동산 정책으로 관련 세법도 복잡해졌다. 그만큼 부동산 절세의 중요성이 높아지고 있다. ‘이렇게 쉬운데 왜 부동산 절세를 하지 않았을까’ 저자인 오동욱 회계사 겸 세무사를 7월 11일 만나 새 정부가 개편한 부동산 정책의 효과와 절세 방법에 대해 알아봤다.

정부는 5월 10일부터 다주택자가 서울·수도권 등 조정대상지역에 보유한 주택을 처분해도 양도세 ‘기본세율(6~45%)’을 적용하고 있다(표1 참조). 다주택자가 주택을 처분할 때 효과적으로 절세하는 방법이 궁금하다.

“5월 10일 이후부터 1년간 다주택자가 조정대상지역 주택을 양도하더라도 중과세율이 적용되지 않는다. 단, 다주택자는 처분 순서가 중요하다. 서울, 부산, 충주에 주택이 각 1채씩 있다면 최종적으로 처분하는 1주택이 비과세가 되므로 양도차익이 가장 큰 서울 주택을 마지막에 처분해야 한다(표2 참조). 부산과 충주 주택 중에는 조정대상지역이지만 한시적으로 중과가 배제되는 부산 주택을 내년 5월 9일 이전에 처분해야 한다. 충주는 비조정대상지역으로 중과세율이 적용되지 않기 때문이다. 결론적으로 부산(기본세율)→충주(기본세율)→서울(비과세) 순으로 처분해야 최대한 절세할 수 있다. 양도세는 1년간 실현된 양도차익에 대해 과세되므로 부산과 충주 주택을 동일한 연도에 매도하면 양도차익이 합산돼 세율이 높아진다는 점도 유의해야 한다.”

서울, 부산, 충주 주택을 보유한 3주택자라면 처분 순서에 따라 과세액이 어떻게 달라지나.

“부산 주택을 처분한 뒤 서울과 충주 주택이 일시적 2주택 조건을 충족한다면 서울 주택을 기한 내 먼저 처분해 부산(기본세율)→서울(비과세)→충주(비과세) 순서가 가능할 수도 있다. 최악은 서울(기본세율)→부산(기본세율)→충주(비과세) 순으로 매도하는 것이다. 주택 가격이 ‘표2’와 같다면 매도 순서에 따른 최대 양도세액은 3억500만 원, 최소액은 9000만 원으로 2억1500만 원이나 차이가 난다.”

조정대상지역 내 일시적 2주택은 조건이 1년 이내 종전주택 처분과 신규주택 전입이었는데, 윤석열 정부가 다음과 같이 개정했다. ①종전주택 취득일로부터 1년 이후 신규주택 취득 ②신규주택 취득일로부터 종전주택을 3년 이내 처분(신규주택 취득일에 종전주택과 신규주택이 조정대상지역인 경우에는 2년 이내 처분)하는 경우다.

장기보유특별공제 최대 80% 적용

장기보유특별공제도 적용되는데, 그 효과가 궁금하다.

“주택 보유 기간이 3년 이상인 경우 양도차익의 일정 비율을 공제해주는 것을 장기보유특별공제라고 한다. 공제율은 일반적인 경우라면 보유 기간에 따라 최대 30%가 적용되나, 1가구 1주택이면서 보유 기간 중 거주 기간이 2년 이상이지만 비과세가 되지 않는 경우(12억 원 초과 고가주택은 전체 양도차익 중 12억 원 초과분은 비과세)에는 최대 80%가 적용된다. 만약 2주택자가 조정대상지역인 서울 강북지역 25평형 아파트를 4억 원에 매수해 10년 보유한 뒤 10억 원에 양도한다면 장기보유특별공제에 따라 공제율 20%, 기본세율 40%가 적용돼 양도세는 1억6560만 원이다(표3 참조). 만약 중과세율이 적용됐다면 양도세는 3억3505만이다. 따라서 중과세율 유예로 양도세가 총 1억6945만 원 줄어드는 효과가 있다.”

다주택자가 양도세를 절세할 수 있는 또 다른 방법이 있나.

“장기간 보유할 계획이라면 배우자에게 증여 후 양도하는 것도 방법이다. 시세 6억 원인 아파트를 배우자에게 증여해 5년 뒤 6억 원에 처분하면 양도차익이 없기 때문에 양도세가 부과되지 않는다. 이때 배우자 증여재산공제 6억 원으로 증여세는 없지만, 취득세는 발생한다. 그래도 전체적으로 절세할 수 있다. 단, 5년 이내 팔게 되면 이월과세(양도취득가액은 증여자가 취득한 금액이 적용되고 취득 시기도 증여자가 취득한 시기가 적용되는 것) 적용으로 효과가 사라진다. 1가구 2주택도 비과세가 적용되는 경우가 있는데 대표적인 것이 일시적 2주택, 상속으로 인한 2주택, 동거봉양합가, 혼인합가 등이다.”

상속으로 2주택이 된 경우도 비과세 적용이 가능한가.

“일반주택 보유 중에 별도 세대인 피상속인으로부터 주택 1채를 상속받을 경우 일반주택을 상속주택보다 먼저 양도하면 일반주택이 비과세된다.”

부모를 모시기 위해 합가하는 경우도 과세되지 않나.

“1주택을 보유한 자녀가 1주택을 보유한 만 60세 이상 부모(중증질환이 있는 직계존속은 연령 요건을 적용하지 않음)와 합가한 뒤 합가일로부터 10년 이내 양도하는 1주택은 비과세된다. 합가일 기준 만 60세 이상을 충족해야 하고, 세대가 분리된 상태에서 합가하는 경우에만 인정되며, 이전부터 직계존속과 계속 거주한 경우에는 적용되지 않는다.”

주택을 1채씩 보유한 남녀가 결혼하는 경우는 어떤가.

“혼인 신고일로부터 5년 이내 양도하는 1주택은 비과세가 적용된다.”

절세 가능한 부담부증여

31억 원대에 거래되던 서울 강남구 도곡렉슬 전용면적 84㎡ 아파트가 6월 17일 16억 원에 거래되면서 증여 여부에 관심이 쏠렸다. 이처럼 다주택자의 저가매매 증여 사례가 증가하고 있다. 증여 시 절세할 수 있는 방법이 있나.

“특수관계자 간 저가매매에 따른 증여는 시가의 30%와 3억 원, 두 가지 금액 중 적은 금액보다 초과하는 경우 그 금액을 증여로 본다. 예를 들어 시가 10억 원 아파트를 자녀에게 7억 원에 양도해도 증여세는 발생하지 않는다. 특수관계자가 없고 정당한 사유도 없다면 저가양도에 따른 증여세 대상이 될 수 있다. 이 경우 시가와 차이가 30%를 초과할 때 적용되고 증여액은 시가와 차액에 3억 원을 공제한 금액으로 계산된다.”

최근 가족 간 부담부증여 사례가 증가했다.

“부담부증여는 증여 시 관련 채무를 함께 인계하는 것을 의미한다. 주택 증여 시 전세금이나 대출을 인수하는 조건이 붙는 경우가 대표적이다. 이때 채무를 인수하는 부분은 양도로 보고, 증여액은 전체 증여재산에서 채무를 차감한 금액으로 본다. 예를 들어 아버지가 5년 전 7억 원에 취득한 주택(시가 10억 원, 전세보증금 6억 원)을 부담부증여한 경우와 순수증여한 경우를 비교해보자. 순수증여를 하면 증여세만 2억1825만 원, 부담부증여를 하면 증여세 5820만 원+양도세 4533만1000원을 내야 한다. 부담부증여 시 세금을 1억 원 이상 절세할 수 있는 것이다. 단, 부담부증여가 항상 유리한 것은 아니다. 채무인수부분의 양도세가 매우 큰 경우에는 오히려 불리할 수 있다. 또한 수증자가 소득이 있어야 하고 인수한 채무를 정상적으로 상환해야 한다.”

상생임대주택 정책, 절세 효과 커

새 정부의 ‘상생임대주택’ 정책은 임대인이 보증금, 월세를 기존 계약의 5% 이내로 인상하면 양도세를 감면해준다는 내용이다. 실질적으로 얼마나 절세 효과가 있나.

“2024년 말까지 상생임대주택 계약을 체결하면 조정대상지역의 2년 거주 요건을 면제하는 것이 핵심이다(표4 참조). 추가적으로 1가구 1주택에 적용되는 최대 80% 장기보유특별공제도 현재는 2년 이상 거주한 경우에만 해당하는데, 상생임대주택은 2년 거주가 없어도 보유 기간분에 대해 최대 40%가 인정된다. 따라서 만약 4억 원에 취득한 아파트를 10년 보유한 뒤 15억 원에 양도할 경우 최종 1주택이나 거주 요건이 충족되지 않아 비과세 혜택을 받지 못하면 양도세가 1억6000만 원이 되지만, 상생임대주택의 경우 비과세가 된다. 단, 상생임대주택으로 비과세 적용이 가능해도 양도차익 중 12억 원의 초과분인 2억2000만 원(11억×(15억-12억)÷15억)에 대해서는 양도세를 내야 한다. 또한 장기보유특별공제도 10년 보유에 대해 40% 공제율이 적용돼 양도세가 3042만 원으로 줄어든다.”

다주택자가 주택 보유 시 부동산세를 아낄 수 있는 방법이 있나.

“주택 보유 시 내야 하는 세금은 재산세와 종부세다. 윤석열 정부가 들어서면서 종부세는 1가구 1주택자의 경우 공제금액 11억 원에서 14억 원으로 인상했다. 일시적 2주택, 지방 저가주택, 상속주택은 중과 판정 시 주택 수에서 제외되며, 공정시장가액비율을 현행 100%에서 60%로 하향하는 등 관련 법안 발의와 시행령 개정안이 발표된 상태다. 하지만 조정대상지역 2주택이나 3주택의 경우 기본세율의 2배에 달하는 중과세율이 적용된다. 여기서 중요한 건 종부세 주택 수는 1가구 기준이 아닌, 인별 보유 주택 수로 중과 여부를 판단한다는 점이다. 따라서 동일 가구라도 주택 보유를 분산하면 중과세를 피할 수 있다. 예를 들어 남편이 서울에 2주택을 단독 보유한 경우 중과세율이 적용되지만 남편과 배우자가 각각 1주택씩 보유하면 중과세율이 적용되지 않는다.”

부동산 세금 관련 문제가 생겼을 때 어떻게 대처해야 할까.

“국세청이 운영하는 국세상담센터에서 무료로 세금 상담을 받을 수 있다. 시군구청이 운영하는 마을세무사 무료상담 제도를 이용할 수도 있긴 하지만, 영세 납세자 우선이라 상담 제한이 있고 구체적인 세액 계산은 해주지 않는다. 만약 국세청으로부터 해명 자료 제출 요청이나 세무조사 통보를 받았다면 세무 전문가의 도움을 받길 권한다. 세금을 과다하게 납부한 경우에는 5년 이내 경정청구를 통해 돌려받을 수 있고, 과소 납부로 추징을 당했다면 90일 내 불복 절차를 취해야 한다.”