‘빚수저’에서 순자산 50억 부자 된 붇터린치의 부동산 투자 성공기

[박해윤 기자]

2009년 12월 글로벌 금융위기 여파로 취업난이 심각한 가운데도 운 좋게 졸업과 동시에 취업에 성공했다. 대학에서 경영학과 무역학을 전공한 그가 문을 두드린 곳은 금융업계였다. 당시 대졸 공채 초임 연봉이 5000만 원에 조금 못 미치는 정도였으니, 큰 욕심만 부리지 않으면 안정된 생활이 가능했다. 하지만 그는 이듬해 여름 월급과 대출로 종잣돈이 모이자 주식투자에 나섰다. 처음에는 ‘아는 형님’이 알려준 고급 정보로 괜찮은 수익을 올렸지만 단시간 내 고수익을 올리고 싶은 욕망은 우량주가 아닌 동전주(주가 1000원 미만의 주식), 잡주(증권시장에서 나쁘게 평가받는 주식) 투자로 그를 이끌었고 상장폐지 등을 경험하며 투자금 1억 원 가운데 8000만 원을 잃게 됐다.

문제는 이런 투자가 일회성으로 끝나지 않았다는 데 있다. 투자 손실을 한 방에 만회하고 싶었던 그는 이번에도 ‘아는 형님’의 소개로 의류사업 투자에 나섰다. 직접 사업체를 운영할 분을 찾아가 단 10분 브리핑을 듣고 신용대출까지 일으켜 4000만 원을 투자했다. 결과는 누구나 예상할 수 있듯이 또다시 실패였다. 사실상 투자를 빙자한 사기사건에 휘말린 그는 한 푼도 돌려받지 못했고 직장생활 4년 차이던 2012년 4월 그의 순자산은 마이너스 1억 원이 됐다.

주식과 사업 투자 실패로 생긴 빚 1억

이것이 ‘빚 1억 원을 순자산 50억 원, 총자산 100억 원으로 바꾼’ 개인투자자 붇터린치(39·부동산 투자하는 피터 린치·본명 신광진) 탄생의 출발점이다. 2013년 투자 방향을 주식에서 부동산으로 바꾼 그는 2017년부터 시작된 부동산 대세 상승장을 맞아 소망하던 부자의 꿈에 한 발 다가섰다. 최근 이런 자신의 경험담을 담은 책 ‘월급 외 수익 1000만 원’을 펴낸 그는 “부동산 가격이 너무 올라 투자할 곳이 없어 보이는 지금이 누군가에게는 기회가 될 수도 있다”고 말한다. 빚수저에서 순자산 50억 원, 총자산 100억 원, 월급 외 수익 1000만 원 현금 흐름을 만든 붇터린치에게 그 비결을 물었다.

25세에 첫 취업, 초임 연봉이 5000만 원 가까이 되면 경제적 어려움 없이 살아갈 수 있다. 그럼에도 투자 세계에 뛰어든 이유가 있을까.

“어린 시절 부유한 환경에서 자라지 못해 내 안에 부에 대한 욕망이 내재돼 있었던 것 같다. 그런데 직장생활을 하면서 보니 금융권 대기업에 다니면 연봉이 낮지 않은데도 10~20년 다닌 분들, 심지어 맞벌이를 하는 분들 중에도 소위 ‘부자’라고 할 만한 삶을 사는 이가 없었다. 그래서 ‘월급만으로는 부자가 될 수 없는 것은 아닐까’ 하는 의문을 갖게 됐고, 월급을 모아 투자금이 마련되면서 ‘부를 일궈야겠다’는 생각에 투자를 하게 됐다.”

투자 입문은 주식으로 했다.

“대학생 때부터 모의 투자를 경험하면서 관심이 있었다. 처음에는 소액으로 시작해 괜찮은 수익을 올리기도 했는데 점점 욕심이 생긴 것이 문제였다. 같은 10% 수익이라도 투자금이 크면 수익도 많아지기에 무리하게 대출을 계속 받았고, 우량주는 오름폭이 크지 않다 보니 한 방에 크게 벌 수 있는 변동성이 큰 소위 동전주, 잡주에 투자하다 투자금의 80%를 잃는 지경에 이르렀다. 하지만 그때도 ‘언젠가는 주가가 상승할 거야’라는 생각에 사태의 심각성을 깨닫지 못했다. 그러니 또 대출을 일으켜 알지도 못하는 사업에 투자하는 무모한 짓을 하게 됐다.”

스물여덟 살에 빚 1억 원이 생기면 어떤 마음이 드나.

“처음에는 현실을 부정하고 회피하게 된다. 대출을 원금과 이자를 함께 갚아가는 ‘원리금상환’이 아니라, 이자만 내다 만기일에 한꺼번에 갚는 ‘만기일시상환’으로 하면 그것이 가능하다. 매달 50만 원가량 이자만 갚으면 생활에 문제가 없다 보니 큰 빚을 지고 있다는 생각도 하지 못하게 된다. 그러다 아는 분으로부터 대출 1억 원을 갚는 데 15년이 걸렸고 계산해보니 원리금 총액이 원금 1억 원에 이자만 5000만 원이 넘었다는 얘기를 듣고서야 이대로 살면 안 되겠다는 생각이 들었다. 또 그 무렵 나와 비슷한 시기에 입사해 비슷한 연봉을 받던 친구가 월급만으로 1억 원가량 모았다는 얘기를 들은 것도 자극이 됐다.”

전세레버리지 투자가 가져온 3000% 수익률

그런 이야기를 들으면 마음이 급해지고 빨리 만회해야겠다는 생각이 들 것 같은데.

“물론 월급만 모아서는 안 되겠다는 생각을 했다. 결혼도 해야 하는데 집은커녕 돈도 없어 고민하던 차에 주말에 찾은 대형서점에서 경매 책이 눈에 확 들어왔다. ‘나는 경매로 20억 원을 벌었다’ 유의 제목이었는데 그 책을 그 자리에서 다 읽고 나니 내가 일어날 방법은 부동산 투자, 일반적인 매수에 비해 투자비용이 적게 드는 경매밖에 없다는 확신이 들었다. 주변에서 주식투자로 망한 사람은 많이 봤어도 부동산 투자로 망한 사람은 거의 본 적이 없었던 영향도 크다. 또 친구 아버지가 부동산 경매를 통해 자산가로 거듭나는 것을 본 경험도 있었다. 부동산 투자는 내게 ‘장기투자, 가치투자, 마음 편한 투자’라는 희망을 갖게 했다. 그래서 월가의 전설적인 투자자 피터 린치처럼 부동산 투자도 그렇게 해보리라 마음먹고 부동산의 ‘붇’과 ‘피터 린치’를 결합해 닉네임을 ‘붇터린치’로 지은 뒤 부동산 경매에 뛰어들었다.”

경매는 낙찰을 받기도, 이후 명도도 쉽지 않아 어려운 투자로 통한다.

“나는 2013년 첫 입찰에서 당시 살고 있던 광주 봉선동의 한 아파트를 낙찰받았다. 처음에는 초심자의 행운이라고 생각했으나 아니었다. 많은 초보자가 그러하듯 무조건 빨리 낙찰받고 싶은 마음에 급매 가격에 준하는 금액을 써냈던 것이다. 다행히 1회 유찰된 아파트를 감정가의 90% 선인 1억2900만 원에 낙찰받은 후 경락잔금대출(낙찰받은 부동산을 담보 삼아 대출해주는 상품) 1억965만 원, 새 임차인 보증금 2000만 원을 받아 잔금 시점에 플피(매수한 금액보다 보증금과 월세 등을 더 많이 받아 플러스 피가 된 상태) 세팅이 가능했고, 대출이자가 월 44만 원인데 월세는 70만 원이라 이자를 내고도 매달 26만 원이 들어오는 구조를 만들 수 있었다. 내 돈 한 푼 들이지 않고, 다행히 명도(낙찰받은 부동산에 살고 있는 소유자나 임차인, 기타 점유자를 내보내는 행위)도 큰 어려움 없이 마무리하다 보니 ‘경매의 맛’을 알게 됐다.”

하지만 첫 경매 성공 후 3~4년간 공백이 생긴다.

“첫 낙찰 이후로는 매번 휴가를 낼 수 없어 대행 입찰을 했는데, 계속 패찰이 됐다. 입찰 금액을 낮게 써 이득을 많이 취하고 싶은 욕심이 작용하다 보니 벌어진 일이다. 그러다 주변에 부동산 투자하는 분들을 보면서 분양권 투자의 세계를 알게 됐다. 2000만~3000만 원 피를 주고 사 7000만~8000만 원에 팔아 이익을 남기는 것이다. 2016년 경매 투자에서 분양권 투자, 전세레버리지 투자로 넘어와 2017년부터 3000만~ 4000만 원 소액으로 광주, 전북 전주시, 부산 지역 아파트 분양권을 매수하고 경기 용인시·수원시, 세종시 아파트를 전세를 끼고 매입했다. 이것이 부동산 대세 상승기를 맞아 2~3년 뒤 3000~4000% 수익률로 돌아왔다.”

본격적으로 부동산 투자에 나서면서 대상 지역이 잘 아는 곳이 아닌 전국으로 확대된다.

“2017년 분양권과 전세레버리지 투자로 제2 부동산 투자를 시작할 때 온라인 부동산 카페와 단체 톡방이 유행하면서 전국적인 연결망이 갖춰졌는데, 그때 부동산 공부를 하면서 돈이 돌고 돈다는 사실을 알게 됐다. 이 지역에 투자할 타이밍이 있고 저 지역에 투자할 타이밍이 있는데, 아는 지역에만 투자하다 그 타이밍을 놓치면 시간을 손해 볼 수 있기 때문에 그 흐름에 맞춰 투자해야 한다. 그러다 보면 전국적으로 투자를 하게 된다.”

부동산을 최대 몇 채까지 매수해봤나.

“매수할 때마다 기록은 하지만 정확히 외우지는 못하는데 대략 20번 이상 매수를 진행한 것 같다. 물론 그 안에 집만 있는 것은 아니고 근린상가, 다가구주택 등 다양한 상품이 들어 있다.”

그럼 매매를 통해 회전하면서 20채를 쌓은 것인가, 일단 무조건 20채를 매수한 것인가.

“나는 부동산을 매수할 때 절대 팔지 않겠다는 마음으로 한다. 그래서 10채가 넘어갈 때까지는 매매 없이 무조건 모았다. 왜냐하면 나는 부동산은 인플레이션을 헤지하는 수단이며 시간이 지나면 우상향한다고 믿기에 장기투자를 해야 한다고 생각하기 때문이다. 그래서 아내와 맞벌이하면서 돈이 생기면 갭투자나 분양권 투자를 하고, 그다음 전세로 맞춰서 투자금을 회수한 뒤 다시 또 사서 투자하고 그런 식으로 해왔다.”

처음에는 아파트로 시작했던 투자가 근린상가, 다가구주택 등으로 확장되고 있다.

“나 같은 경우에는 지지난해부터 주택 투자에 신중을 기하게 됐고, 2021년부터 오랜만에 경매 투자도 다시 시작하면서 포트폴리오를 리밸런싱 중이다. 정부 규제도 강하고 아파트의 경우 가격이 너무 많이 올라 기회가 되면 근린상가나 다른 수익형 상품으로 가고 싶은 마음이 있어서다.”

소액투자로 3000~4000% 수익은 어떻게 내는 것인가. 지금도 가능할까.

“3000~4000% 수익이 흔한 경우는 아니지만 가능은 하다. 예를 들어 매매가 3억 원짜리인데 전세가가 2억9000만 원인 아파트가 있다. 그때 필요한 투자금은 1000만 원이다. 그런데 이 집이 6억 원이 되면 3억 원이 올랐으니 내 투자금 1000만 원 대비 3000% 수익이 난 것이다. 2017년부터 2020년까지 부동산시장에 첫 진입한 투자자, 과감한 투자자, 인사이트가 좋은 투자자는 그런 수익률을 많이 올렸다. 지난해까지도 가능했다고 볼 수 있다.”

지금 부동산시장을 둘러싸고 하락, 조정으로 의견이 엇갈린다. 그럼에도 “지금이 누군가에게는 기회가 될 수도 있다”고 말한다. 어떤 기회가 있다고 보는 것인가.

“최근 많이 받는 질문이 ‘지금 집을 사도 되냐’는 것이다. 그럴 때는 질문자에게 ‘그렇다면 집을 사야 할 시기는 언제입니까’라고 되묻는다. 나는 투자할 때는 본인 여력이 되는 순간에 장기투자를 한다는 마음으로 하는 것이 가장 옳다고 생각하는 사람이다. 투자할 때라는 것은 내가 구매할 여력이 있을 때, 이자를 감당할 여력이 있을 때, 근로소득이나 다른 소득이 있을 때, 지금 가격보다 내려가도 감당할 마음가짐이 됐을 때 등이다. 그런 의미에서 지금도 잘못된 선택이 아니며 오히려 2년, 4년 뒤를 보고 투자할 수 있는 곳은 많다고 생각한다.”

강남 아파트 가격은 반드시 알아야 한다

아무 지역, 아무 부동산이나 된다는 의미는 아닐 것이다.

“지금 공급 물량 폭탄으로 힘든 지역이 많다. 대표적으로 대구나 세종시는 누가 봐도 하락이 분명하다. 그렇다면 언제까지 하락할 것이냐에 대해서는 다른 인사이트를 찾아야 한다. 올라가기 시작하면 과연 그때 내가 매수할 수 있을 것인가, 지금이 과연 저점인가 그런 고민을 한번 해보고 여력이 된다면 긍정적인 생각을 할 수도 있지 않을까. 물론 가격이 더 내려갈 수 있다는 점도 염두에 둬야 한다.”

부동산도 전국을 봐야 한다고 했는데, 어떤 흐름을 봐야 하는가.

“우선 지역이나 도시별로 공급 물량이 다른데, 개인적으로는 가장 중요한 지표라고 생각한다. 두 번째는 지역 간, 도시 간 비교를 해야 한다. 예를 들어 부산과 광주 아파트 가격이 3억 원 차이였는데 지금 5억 원이 됐다면 ‘광주 아파트 가격이 너무 싸다’ ‘저평가다’라고 판단해야 하고, 여기에 입주 물량까지 과하지 않다면 이 지역에 대한 투자를 고려해야 한다. 이런 식으로 계속 투자처를 찾아가는 것이다. 또 언제부턴가 사람들이 서울 강남 아파트를 갖고 싶어 하면서도 가질 수 없다 보니 가격에 관심이 없어졌는데 투자자라면 관심을 가져야 한다. ‘대한민국 집값의 바로미터’이기 때문이다. 지금까지는 반포 아파트였지만 앞으로는 압구정 아파트 시세가 대한민국 부동산 시세를 결정하는 중심점이 될 것이다. 부동산은 ‘비교의 학문’이라서 압구정, 반포, 대구 수성구, 부산 해운대구, 광주 봉선동, 대전 중심지 등을 비교하면서 투자처를 찾고 공급 물량을 확인해야 한다.”

부동산시장이 앞으로 어떻게 흘러갈 것으로 보나.

“지금 부동산시장은 약보합이라고 생각했던 시기가 예상보다 길어지고 있다. 이 시기가 ‘언제까지 갈 것’이라고 자신 있게 말할 수 있는 사람도 줄고 있다. 그 말은 곧 현 침체기가 수년간 이어질 수도 있다는 뜻이다. 서울 부동산시장의 경우 이미 1년 동안 침체 상태였고 올해, 내년 모두 아파트 공급 물량이 많지 않아 지금쯤 하락이 멈춰야 하는데 지속되고 있다. 나는 금리상승보다 각종 규제의 영향이 더 크다고 생각한다. 그런데 현 정부도 아파트 가격을 무리해서 올릴 필요가 없기 때문에 규제를 풀 가능성이 적고, 그럼 이런 상태가 1년 이상 지속될 수 있다고 생각한다. 그래서 오히려 지금은 지방이나 비규제지역에서 매매가 상승이 벌어지고 그런 지역에 투자한 사람들이 수익을 내고 있다. 강원과 전북 지역에서는 올해도 여전히 매매가가 상승곡선을 그리고 있다.”

연일 부동산 하락 기사가 나오는데 정말 상승 지역이 있나.

“데이터를 찾아보면 바로 확인할 수 있는 사실이다. 강릉, 속초, 군산, 익산, 전주 정도만 해도 그 지역 입주 물량이 많지 않고 부동산 가격 상승이 공시가격 1억 원 또는 3억 원 이하 비규제지역 위주로 나타나는 영향이 남아 계속 오르고 있다. 결국 ‘부동산시장은 흐름’이다. 이제 그 흐름은 매매가 6억 원 이하 아파트, 혹은 공시가격 3억 원 이하 아파트로 이어질 것이다.”

전용 60㎡ 미만, 6억 원 이하 주거형 상품 주목

앞서 언급한 지역의 가격 상승을 이번 부동산 사이클의 마지막 상승으로 보면 될까.

“끝물로 보는 것은 맞지만 사이클이 다시 시작될 수도 있다는 점이 중요하다. 다만 앞서 말한 것처럼 규제나 다른 영향이 있기 때문에 그 시작점이 언제가 될지는 지켜봐야 한다. 나 개인적으로는 지금도 각 지역에서 신고가가 나온다는 사실에 주목하고 있다. 이 신고가 행렬이 아예 안 나오면 문제가 되겠지만 신고가가 나온다는 것은 여전히 잠재 수요가 있다는 의미다. 그래서 현 정부도 규제를 풀기가 쉽지 않을 것으로 판단된다. 그래도 앞으로 전용면적 60㎡ 미만, 6억 원 이하 주거형 매물은 관심을 가져야 한다. 60㎡ 미만은 정부에서 장기임대물건으로 등록할 수 있게 규제를 풀어줄 확률이 가장 높은 매물이다. 6억 원 이하는 각종 세제와도 연결되고 아직은 조금 덜 오른 상태다.”

부동산 투자와 별개로 무인 편의점, 무인 스터디카페 사업도 시작해 월 500만 원 현금 흐름을 만들고 있다.

“대학을 졸업하고 직장인의 삶만 살다 보니 사업이라는 직접 경험과 함께 나만의 작은 사업체를 갖고 싶은 욕구가 있었다. 또 자산이 대부분 팔아야 수익이 생기는 차익형 상품이라 현금 흐름이 발생하는 수익형 사업을 해보고 싶은 마음도 있었다. 코로나19가 발생하면서 부동산시장 트렌드도 무인과 연관될 수밖에 없다고 판단했다. 1층에 공실이 생기면 임대인이 직접 운영할 수 있는 무인숍이 대세가 될 것이라고 보기 때문이다. 다만 한국 사람들은 트렌드에 굉장히 민감한 편이니, 큰돈 들여 창업하기 전 간접 경험을 많이 쌓을 것을 권한다. 특히 2000만~3000만 원가량 투자금이 들어가는 무인 편의점이나 아이스크림 가게와 달리 억대 자금이 필요한 스터디카페는 같은 건물이라도 상가마다 주인이 달라 4층, 5층, 6층 이런 식으로 층마다 생길 수도 있어 조심해야 한다.”

앞으로 많은 계획을 갖고 있다고 들었다.

“가족 중에 사회복지 관련 일을 하는 사람이 많아 사회복지업을 제대로 해보고 싶은 마음에 지난해 노유자시설(교육 및 복지 시설군에 속하는 시설로, 아동 관련 시설, 노인 복지 시설, 그 밖에 다른 용도로 분류되지 않은 사회 복지 시설 및 근로 복지 시설)을 경매로 낙찰받았다. 또 경제적으로 어려움을 겪은 분들이 포기하지 않고 장기투자나 재테크적 관점에서 새롭게 시작할 수 있도록 관련 교육과 강연도 꾸준히 하고 싶다. 첫 책의 인세는 전액 서아시아 난민을 위해 기부할 계획이다.”