“수십억 아파트 깔고 있지 말고, 지방 상가로 눈 돌려라”

최근 파이어족(경제적 자립을 통해 빠른 시기에 은퇴하려는 사람들)을 희망하는 이가 늘고 있지만 파이어족이 되더라도 노년까지 안정적인 수입을 만들기란 쉽지 않다. 파이어족 현영호 씨는 “기대수명 120세 시대에 정년퇴직 후 60년을 어떻게 살 것인지 생각하면 투자는 더는 선택이 아닌 필수”라고 강조한다.

현씨는 1992년 종잣돈 2200만 원에 대출금 3300만 원을 보태 서울 노원구 하계동 18평형 아파트를 사는 것으로 부동산 투자에 첫발을 내딛었다. 이후 도곡동 아파트, 대치동 아파트에 차례로 투자하며 투자금을 늘렸다. 강원 강릉 아파트, 상가주택, 오피스텔 투자로도 안정적인 수입을 올려 2014년 드디어 파이어족을 선언했다. 그에게 오락가락한 부동산 정책 속에서 현명하게 투자하는 법을 들었다.

부동산 투자만으로 파이어족이 된 게 특이하다.

“S그룹 종합상사에서 직장생활을 시작했다. 회사 특성상 해외 주재원 파견 기회가 꽤 있었는데, 주재원으로 일하면서 한국에 있는 집으로 돈을 번 선배를 많이 봤다. 그 덕분에 자연스럽게 부동산에 눈뜨게 됐다. 무엇보다 주식투자가 나와는 안 맞았다.”

2014년 파이어족을 선언할 때 자산 규모는?

“상가건물 한 채와 지방 소형아파트 5채가 있었다. 여기서 나오는 임대수익만으로 생활하기 충분했다.”

본격적인 부동산 투자는 2001년에 시작했다. 당시는 부동산시장이 좋지 않았나.

“맞다. 부동산 경기가 좋은 시절에 시작했지만 현재도 진행형이다. 문재인 정부 들어서도 4~5년 동안 부동산이 폭등하며 벼락거지라는 말도 생겼다. 상당수 사람이 자책만 할 뿐 부동산 투자를 어떻게 시작해야 할지 모른다. 하지만 지금도 틈새시장이 분명 있다.”

파이어족 현영호 씨. [조영철 기자]

부동산법인 설립 증가 추세

최근 부동산 규제 정책이 강화되고 있다.

“현 정부는 지속적으로 다주택자를 규제하고 있다. 나도 바뀐 정부 정책에 맞춰 대치동 아파트를 제외하고 다른 주택들을 모두 처분했다. 이전까지는 상가주택과 소형아파트 여러 채에서 나오는 임대수익으로 파이어족이 됐는데, 그걸 모두 처분하고 올해 초 주택 수에 포함되지 않는 상가로 갈아탔다.”

자산 비중을 재편한 건가.

“예전에는 임대수익이 많이 나오는 부동산에 투자했다. 앞으로는 매매차익을 실현할 수 있는 투자 비중을 늘릴 계획이다. 부동산 개발이 계획된 지역이나 저평가된 부동산, 허름한 건물을 사 리모델링해 매매차익을 실현하는 것이다. 하지만 이미 1주택을 보유하고 있어 새로 주택을 매수하면 불이익이 따른다. 그래서 부동산법인을 설립할 계획이다.”

개인투자 대비 부동산법인 혜택은?

“2023년부터는 다주택자가 주택을 처분하고 1주택자가 되는 시점부터 보유·거주 기간을 계산해 양도소득세 장기보유특별공제를 적용받는다. 개인은 단기에 주택 매매를 하면 70%까지 양도소득세를 내야 하지만 법인은 10~20%만 내면 된다. 물론 법인 대표가 급여나 배당을 받는 경우 소득세가 발생한다. 그래도 개인보다 법인이 세금 부담이 덜하다.”

부동산법인 설립 절차는?

“1인 법인은 자본금 제한이 없어 누구나 설립 가능하다. 세무사나 법무사에게 의뢰하면 짧은 기간 내 설립할 수 있다. 유지비용도 세무기장비만 부담하면 되는 것으로 안다.”

요즘 눈여겨보는 지역이 있나.

“2022년 말 개통되는 구리세종고속도로 주변, 특히 경기 안성을 보고 있다. 안성 인접지역에 SK하이닉스 반도체 캠퍼스 건설이 결정됐다. 구리세종고속도로가 뚫리면 안성에 IC가 4개나 생긴다. 주변에 물류단지 협력업체가 많이 들어와 다방면으로 안성 입지가 좋아질 것으로 전망한다.”

부동산 투자는 투자금이 커 엄두를 못 내는 사람이 대부분이다.

“서울에 12억 원 아파트를 보유하고 있다고 치자. 대다수 사람은 집값이 오르는 데 위안을 삼지만 적극적인 투자자라면 그 집을 깔고 있지 않는다. 투자수익이 연 6%라고 하면 12억 원으로 한 달에 600만 원 수익을 낼 수 있기 때문이다. 만약 종잣돈이 없어 투자를 못 하는 1주택자라면 그 주택을 팔거나 전세를 주고 월세를 살면서 차액으로 지방도시를 공략하길 권한다.”

지방 상가 7억 투자로 월 400만 원 수익 가능

그 돈으로 어디에 투자하나.

“수도권은 이미 가격이 천정부지로 올랐다. 수요가 새롭게 생기는 지방으로 눈을 돌려야 한다. 자연이 수려하거나 산업이 들어서는 지역의 저평가 매물에 투자하라. 1~2년 뒤 팔아 수익이 생기면 다른 곳에 재투자한다. 이런 식으로 파이를 차츰 키워야 한다.”

7억 원으로 매수할 수 있는 상가가 있나.

“지방 상가는 충분히 살 수 있다. 코로나19 사태로 수익률이 떨어졌지만 7억 원으로 상가를 사면 월 300만~400만 원까지 수익을 올릴 수 있다. 물론 공실은 어느 정도 발생하지만 자산가치는 상승하게 돼 있다.”

보유 주택이 없다면 시드머니부터 모아야 하나.

“1년 동안 차곡차곡 1000만 원을 모았다고 치자. 1년 뒤 부동산은 2000만~3000만 원 올라 있을 것이다. 그러면 영원히 못 따라잡는 게임이 된다. 이 경우 캐시플로 중 가처분소득을 따져 대출 받아 감당할 수 있는 금액을 역산출해 대출로 투자하는 방법이 있다. 이때 대출금리가 10%까지 오를 것으로 예상하고 가처분소득으로 이자를 낼 수 있는 금액을 역산하길 권한다.”

그렇다면 내 집 마련보다 투자를 먼저 해야 하나.

“요즘은 조심스러운 시기지만 집부터 사는 게 맞다고 본다. 단, 상승세가 둔화됐을 때 매수하길 권한다. 현재 집을 소유하고 있다면 그 집을 처분해서 투자하고, 집이 없다면 우선 집부터 사라.”

오피스텔은 어떤가.

“주거용 오피스텔은 주택 수에 포함된다. 만약 주택이 없다면 단기매매나 수익형도 가능하다. 보유 주택이 장기보유 혜택을 받아야 한다면 오피스텔은 권하지 않는다.”

공실 상가는 저가 매수 기회

결국 요즘 투자하기 좋은 매물은 상가라는 말인가.

“주택에 비해 상가 관련 규제가 강하지 않다는 점을 생각하면 그렇다.”

코로나19 여파로 상가 공실이 속출하고 있지 않나.

“오히려 공실 때문에 저가 매물이 나오고 있다. 기회인 셈이다. 만약 6개월 후 완전한 ‘위드 코로나’로 간다면 매수해야 하는 물건이 많다. 개발 가능성이 큰 지역이나 유동인구가 많은 지역을 유심히 보다 저가 매물을 사길 권한다.”

부동산 매매 시 원칙은?

“살 때부터 돈 벌자는 생각으로 가격 ‘네고’를 타이트하게 해야 한다. 나는 지역 평균가보다 10% 이상 저렴한 매물을 주로 매수한다. 물론 특별한 하자가 없어야 한다. 시장에도 다양한 플레이어가 있고, 매도자가 상황에 따라 급매하는 경우도 있다. 이런 기회를 잘 포착하는 것이 필요하다.”

수익형 부동산 투자 시 고려할 점은?

“연 6%가량 수익률이 발생하는가다.”

부동산 조정은 언제쯤 올 것으로 예상하나.

“최근 많은 전문가가 조정이 올 때가 됐다고 말한다. 경험상 조정이 온다는 말이 나오기 시작하면 2~3년 뒤 조정이 왔다. 이번에도 상승장이 2~3년 더 갈 것으로 예상한다. 단기간 공급은 당연히 어렵고, 내년에는 대선과 전국동시지방선거가 있다 보니 정책이 완화될 수밖에 없다. 큰 배가 직진하다 턴하려면 오랜 시간이 걸린다. 부동산도 마찬가지다. 큰 금액이 움직이는 만큼 턴하는 데 시간이 오래 걸린다.”

부동산 투자를 부정적으로 보는 시각도 많다.

“기대수명이 늘어나는 데 비례해 투자에 관심을 갖는 것이 사회가 더욱 안정화되는 길이라고 생각한다. 법 테두리 안에서 미래를 준비하는 것은 권장할 사항이다. 최소한 남들이 가는 것만큼은 나도 따라가야 하지 않겠나. 한 살이라도 젊을 때 부동산에 관심을 갖고 준비한다면 좀 더 윤택한 노년을 맞이할 수 있을 것이다.”

_{※매거진동아 유튜브 채널에서 ‘파이어족 현영호 씨의 부동산 투자법 인터뷰 영상을 시청할 수 있습니다.}