지방 집값 좌우하는 교통 개발과 수도권 근접성

수도권 부동산에서 지하철의 영향력은 절대적이다. ‘역세권’만큼 부동산 가치를 담보하는 키워드도 찾기 어렵다. 그러나 지방 부동산의 경우 지하철이 미치는 영향은 일부 광역시에 국한된다. 인구밀도가 낮고 업무 지구가 분산된 지방 특성상 지하철이 없는 도시가 대부분이기 때문이다. 지하철이 있다 해도 낮 동안 운행하지 않는 역도 많다. 

지방 부동산은 절대적으로 공급 주기에 따른 사이클로 움직인다. 회복기를 맞이한 지방 도시에 광역철도나 도로 개통이 맞물리면 더욱 큰 상승기를 맞는다. KTX 개통이 대표적 사례다. 최근 정부는 이례적으로 2020년 SOC(사회간접자본) 예산을 22조 원이나 책정했다. 물론 향후 국회 승인을 거쳐야 하지만, 광역철도와 도로 개통에 민감한 지방 부동산에는 ‘변곡점’이 될 만한 수준이다. 지방 교통과 부동산의 상관관계를 빅데이터로 살펴보자.

고속철도 개통 ‘2년 전’이 기회

2004년 서울에서 대구까지 KTX 1단계가 개통하면서 ‘반나절’ 생활권의 문이 열렸다(지도1 참조). 이는 지방 여객인구를 증가시키며 지방 도시의 집값에도 직접적인 영향을 미쳤다. 1단계 개통의 최대 수혜지역은 대구와 충남 천안이다. KTX가 개통하고 1년이 지난 2005년 각각 10%, 11% 폭등세를 기록했다. 이후 KTX는 2010년 서울에서 부산까지 2단계가 개통하며 ‘완전체’가 됐다. 기존 3시간이 걸리던 거리가 2시간 18분으로 단축됐고, 수도권과 지방의 인구 환류를 더욱 가속화했다. 2단계 개통의 최대 수혜지는 부산으로 KTX 개통 후 2년간 20% 넘는 가격 상승률을 기록했다. 신설 역사가 설치된 울산과 경북 경주 역시 개통 1년 후 각각 11%, 5% 상승률을 보였다. KTX 1단계와 2단계가 개발되는 동안 지방 부동산에서 찾을 수 있던 공통적 패턴은 ‘개통 1년 후’ 집값이 폭등했다는 점이다. 보통 교통 개발은 개통 직전 집값을 끌어올리는데, KTX는 오히려 개통 후 집값에 영향을 미쳤다. 그 이유는 1~2단계 개통 ‘1년 후’ 이동 절감 시간이 큰 폭으로 증가한 것에서 찾을 수 있다(그래프1 참조). 

KTX는 이후에도 호남선이 개통되며 광주 집값을 끌어올렸는데, 기존 패턴과 달리 ‘1년 전’부터 호재로 작용했다. 이는 과거 KTX 개통의 ‘학습효과’라 볼 수 있다. KTX 개통 시 인구 환류가 가속화되고 집값이 오른다는 점이 시장에 미리 인지됐던 것이다. 이를 통해 향후 KTX 같은 고속철도 개통 시 ‘개통 1~2년 전’ 해당 지역의 집값이 미리 움직인다는 점을 알 수 있다. 물론 KTX 개통 호재가 어디에나 반영된 것은 아니다. 오송역, 김천구미역이 대표적 사례다. 이 2곳의 공통점은 ‘도시 확장’에 한계가 있다는 것. 오송역은 세종시라는 높은 벽이 있고, 김천구미역은 역명 그대로 김천과 구미 틈바구니에서 인구를 뺏어와야 하는 어려운 상황이다.

부산은 ‘역세권 효과’, 대구  ·  광주는 ‘도로 개통’이 호재

기타 지방에 비해 2배나 높은 인구밀도를 자랑하는 5대 광역시는 수도권의 ‘역세권’ 효과를 따져볼 필요가 있다. 5대 광역시의 지하철 이용도를 살필 수 있는 ‘지하철 분담률’을 보면 부산이 압도적이며, 타 도시는 미미한 수준이다(그래프2 참조). 다시 말해 부산과 대구 일부 노선에서 역세권 효과를 기대할 수 있는 것이다. 최근 양산에 분양한 ‘양산사송지구’는 부산 역세권 효과의 후광을 입었다(지도2 참조). 부산과 양산을 잇는 ‘양산선’이 개통되는 지역으로, 부산지하철 1호선과 2호선을 환승할 수 있다. 경남 부동산이 불황임에도 최고 17 대 1의 1순위 청약경쟁률을 기록했다. 한국교통연구원의 모바일 빅데이터 분석 결과에 따르면 부산의 차량 혼잡 빈도는 49%로, 5대 광역시 가운데 가장 높다. 부산 도로 위 차량 2대 중 1대가 혼잡을 경험한다는 의미다. 이로 인해 앞으로도 부산 지하철의 가치와 역세권 효과는 꾸준할 것으로 보인다. 

부산 다음으로 지하철 분담률이 높은 대구는 ‘3호선’을 주목할 만하다. ‘경전철’ 하면 운영 실패, 유령열차 같은 부정적 이미지가 떠오르기 쉽지만, 대구 경전철인 3호선은 다르다. 여느 경전철과 비교해보면 이용객 수가 가장 많은데 수도권인 경기 의정부·용인 경전철 대비 2배가 넘는 수준이다(그래프3 참조). 이는 대구 중심지와 수성구를 관통하는 ‘알짜노선’ 덕분이다. 대구 경전철 3호선은 최근 대구 북구와 서구, 남구의 분양시장 활황에도 일조했다. 

지하철 분담률 외에 자가용/승용차 분담률이 높은 도시로 대구와 광주를 꼽을 수 있다. 다시 말해 ‘도로 개발’에 민감한 곳이라 할 수 있다. 대구의 경우 2021년 개통을 목표로 하는 ‘4차 순환도로’가 북부생활권 부동산에 호재로 작용할 전망이다. 특히 최근 분양한 연경지구, 도남지구 외에 이시아폴리스, 혁신도시에도 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상된다.

충청권 ‘대기업 효과’ 맹신은 위험

필자가 신입사원 시절 지방에서 분양 업무를 하며 당시 불황이던 당진시 부동산을 분석한 적이 있다. 물론 공급 과잉이라는 문제가 있었지만, 수요 측면에서도 불안 요인이 있었다. 지역민 인터뷰 결과 당진은 철강 대기업이 위치하나 서울에서 출퇴근이 가능해 직원 이주가 쉽지 않았다. 서울을 오가는 편리한 교통이 오히려 지역 부동산의 ‘불안 요인’이 된 것이었다. 빅데이터로 살펴봐도 서울, 경기에서 지방 도시로 출근하는 통행 비율 가운데 충남·충북의 비중이 가장 높다(지도3 참조). 이는 충청권에서 소위 ‘대기업 효과’에 대한 맹신을 버려야 한다는 것을 일러준다. 특히 대기업이 유치되더라도 인근 학군 형성이 미흡한 도시라면 더욱 그렇다.

수익형 부동산 변수

앞서 언급했듯이 광역시 가운데 유일하게 역세권 효과가 통하는 부산은 ‘지방도시철도의 승하차 인원 톱10’ 역 중 8개를 차지하고 있다(표 참조). 그중 부산지하철 1, 2호선 서면역이 월평균 440여만 명으로 가장 많다. 또한 ‘부산지하철 1호선’ 역들이 압도적으로 톱10에 올라 있다. 따라서 부산에서 ‘소형 수익형 부동산’인 오피스텔 투자 시 부산지하철 1호선을 눈여겨볼 필요가 있다. 부산 외에 대구 반월당역과 중앙로역이 톱10에 이름을 올렸다. 대구 오피스텔 투자 시 해당 역세권 위주로 접근하는 것이 바람직하다. 

상권에서는 ‘유동인구’가 가장 중요한 변수다. 한국교통연구원은 지방 인구 수, 취업자 수, 종사자 수를 추계해 상권 수요의 핵심인 ‘쇼핑·여가’ 목적의 통행량 예측 결과를 내놓았다. 이를 보면 부산·울산권, 대구광역권은 2020년을 정점으로 통행량이 감소했고, 대전·충청권과 제주권은 점진적으로 증가했다(그래프4 참조). 경상권의 미래 중장기 상권 수요는 ‘흐림’인 반면, 충청권과 제주권의 상권 수요는 ‘맑음’인 것으로 전망됐다.

지방 교통 개발이 알려주는 유망 지역

부산시의 도시철도계획을 살펴보면 ‘사상~하단선’이 가장 빠르게 진행되고 있는데, 이는 그간 저평가됐던 ‘서부산’에 호재로 작용할 전망이다(지도4 참조). 또한 사업비가 가장 많이 책정된 ‘하단~녹산선’과 사업 규모가 가장 큰 ‘강서선’(약 21km) 개발 시 명지생활권의 교통 편의가 획기적으로 개선될 것이다. 향후 부산 철도망 투자계획을 살펴보면 2020~2021년에 가장 많은 예산이 편성돼 있다. 현재 침체된 부산의 회복 사이클과 맞물려 강력한 상승 엔진이 될 것으로 예상된다. 

2015~2019년 국가 재정데이터를 살펴보면 도로·철도 분야 예산과 지방 집값은 높은 상관성을 보였다. 정부는 2020년 22조 원의 SOC 예산을 계획했는데, 이 중 ‘국가 균형발전 프로젝트사업’에 상당 금액을 집중했다. 가장 큰 규모를 자랑하는 사업은 ‘서울~김천~거제’를 잇는 남부내륙고속철도(서부경남KTX)다(지도5 참조). 해당 철도가 2028년 개통하면 서울에서 거제까지 3시간 만에 도달할 수 있다. 개발사업을 진행할 때 중요한 것은 계획대로 2022년에 착공할지 여부다. 착공 시점에 따라 개통 시점도 고무줄처럼 변하기 때문이다. 서부경남KTX가 계획대로 추진된다면 경제력과 관광 수요가 있는 경남 통영과 거제 부동산에 호재로 작용하고, 진주 역세권 확장에도 도움이 될 것이다.