악취 진동하던 시장, 확~ 바뀐다

서울 금천구 독산동 우시장에는 여러 정육점이 밀집해 있어 시장 입구부터 악취가 진동했고, 도로는 미끌미끌해 정비가 시급해 보였다. [박해윤 기자]

4월 정부가 ‘도시재생 뉴딜사업지’로 선정한 22곳 가운데 가장 눈에 띄는 곳이 하나 있었다. 서울 금천구 독산동 우시장 일대다. 정부는 그동안 도시재생 사업을 위해 2017년 시범사업지 68곳, 2018년 사업지 99곳을 선정했다. 하지만 2017년 8·2 부동산대책 발표 당시 ‘투기과열지구 또는 투기지역으로 지정된 지역은 도시재생 뉴딜사업 선정 대상에서 제외한다’고 밝혀 서울에서는 사업지로 선정된 곳이 없었다. 독산동 우시장은 서울에서 최초이자 유일한 도시재생 뉴딜사업지가 됐다. 

정부 발표에 따르면 독산동 우시장 일대(약 23만2000㎡)는 사업 유형 가운데 ‘중심시가지형’으로 추진되며 총 490억 원이 투입된다. 이 일대는 우시장을 비롯해 자동차 정비소와 공업소 등이 즐비한 낙후지역이다. 향후 5년간 이곳에 △우시장 상권 재생(우시장 악취 및 경관 개선 사업, 청년지원주택 조성 사업, 상권 활성화 공공지원센터, 순환형 상생협력상가 조성) △산업 재생(코워킹스페이스 조성, 창업 인큐베이팅 지원 사업) △문화 재생(마을카페 ‘독산사랑방’ 조성, ‘독산어울림길’ 문화가로 조성 사업) 사업이 추진될 예정이다. 

도시재생 뉴딜사업지 선정만큼이나 이곳에 관심을 갖게 하는 것은 2024년 독산동 우시장 인근에 들어서는 신안산선의 신독산역이다. 

4월 30일 독산동 우시장 일대를 찾아가봤다. 서울지하철 1호선 독산역 1번 출구에서 말미사거리 쪽으로 오르막길을 올라가다 네 블록쯤 지났을 때 왼편으로 우시장이 나왔다. 

고층 상가 안쪽으로 정육점이 빼곡히 들어찼고, 도로가에도 크고 작은 정육점이 즐비했다. 정육점 특유의 붉은 불빛이 가게마다 켜져 있었다. 가게별로 진열대 유리창 안쪽으로는 쇠고기와 돼지고기 등이 부위별로 차곡차곡 쌓여 있었다. 지속적으로 정비해서인지 거리는 생각보다 깔끔했다.

고기 비린내 진동, 거리엔 날파리들

하지만 냄새는 어쩔 수 없었다. 늦봄이라 아침저녁으로는 쌀쌀하지만 낮 기온은 20도까지 오르는 탓에 우시장 초입에 들어서자마자 비릿한 고기 냄새가 진동했다. 작업자들은 손수레에 고깃덩어리가 담긴 상자를 겹겹이 쌓아 날랐는데 어디서 흘러나왔는지 알 수 없는 핏물이 도로 곳곳에 흩뿌려져 미끌미끌했다. 정육점마다 문을 연 채 고기를 썰거나, 아예 작업대를 거리에 펼쳐두고 일해 파리를 손으로 쫓으며 걸어야 했다. 

장을 보러 우시장을 찾을지언정 인근에 거주하고 싶은 생각은 들지 않았다. 그만큼 거주지로는 적합한 지역이라고 볼 수 없었다. 이러한 이유로 우시장 안쪽 골목에서도 다세대주택조차 찾아보기 힘들었다. 대체로 소규모 공장이나 창고가 들어서 있었다. 유일하게 우시장과 맞닿은 아파트 단지가 있었는데 한여름에는 우시장 냄새가 그쪽까지 퍼질 것 같았다. 

이러한 이유에서인지 이곳 아파트 단지의 매매가는 서울시 아파트 평균 매매 가격인 6억 원에 못 미쳤다. 독산현대아파트 전용면적 83㎡의 매매가가 4억8000만~5억500만 원, 전세가가 3억~3억3000만 원이었다. 그러나 해당 아파트 단지 대각선 맞은편에 홈플러스가 위치하고, 그 앞에 신독산역이 생기면 미래가치가 높아질 것이라는 분위기가 형성돼 있었다. 

말미사거리에 있는 D공인중개업소 대표는 “이곳은 강남, 마포 등 서울 중심지에 비하면 갭투자하기에 나쁘지 않다. 5000만~1억 원가량에 전세를 끼고 매입할 수 있는 아파트가 상당수다. 최근 2~3년 사이 입주한 독산동 롯데캐슬골드파크 1~3차는 지난해까지 가파르게 올랐는데 그에 비하면 저평가된 상태다. 앞으로 신안산선이 뚫리고 도시재생 뉴딜사업까지 진행되면 수혜를 입을 것으로 보인다”고 전망했다.

“도시재생 뉴딜사업이 집값 상승 호재? 글쎄”

4월 8일 정부가 2019년 상반기 도시재생 뉴딜사업 22곳을 선정했다. 서울시에서는 최초이자 유일하게 금천구 독산동 우시장이 선정됐다(왼쪽). 도시재생 뉴딜사업 독산동 우시장 일대. [박해윤 기자, 서울시 도시재생포털]

마침 우시장 중심 거리 맞은편에는 고층 주거복합건물이 한창 들어서고 있었다. 대림산업에서 2016년 분양한 ‘e편한세상독산더타워’로 총 2개 동, 432세대 아파트와 오피스텔이 올해 12월 입주를 앞두고 있다. 해당 아파트 분양권은 현재 전용면적 59㎡가 5억4800만~5억9800만 원에 형성돼 있다. 3년 전 분양 당시에 비해 프리미엄이 1억5000만 원가량 붙었다. 

인근에 위치한 해당 아파트 분양사무소 내 직원 역시 “살기 좋은 곳은 아니지만 비교적 분양가가 저렴했던 덕에 아파트와 오피스텔은 모두 분양됐다. 현재는 상가 물량만 소량 남아 있다. 독산동 우시장이 도시재생 뉴딜사업 예정지이기 때문에 연말 입주 이후 주변 환경이 정비되면 집값은 더 오를 것으로 보인다”고 말했다.
 
정부의 도시재생 뉴딜사업지로 선정된 이후에도 서울시 재생사업은 시와 정부가 공동으로 진행한다. 장수련 서울시 도시재생실 재생정책과 재생사업팀 주무관은 “서울시 도시재생위원회 심의를 마쳐야 고시한 뒤 추진할 수 있다. 우시장의 악취를 해결하고자 공동작업장을 계획 중이고, 신안산선 신독산역을 중심으로 문화예술을 활성화할 수 있는 ‘문화가로’ 사업도 예정돼 있다. 뉴딜사업비는 서울시와 정부가 6 대 4 비율로 부담할 예정이고 2023년 완료를 목표로 하고 있다”고 설명했다. 

도시재생 뉴딜사업으로 독산동 우시장이 재탄생해도 일대 부동산시장에 미치는 영향은 미미할 것이라는 지적도 나온다. 윤지해 부동산114 수석연구원은 “독산동 우시장 일대의 아파트는 대부분 ‘나 홀로 아파트’라 도시재생으로 환경이 정비된다 해도 집값이 상승할 가능성은 낮다. 도시재생은 쉽게 말하자면 리모델링과 같기 때문에 재건축, 재개발에 비하면 호재라고 보기 어렵다. 전남 순천에 사업비 7000억 원, 충남 천안에 사업비 6500억 원가량이 투입되는데 이 정도 규모는 돼야 정비 효과가 있을 것”이라고 말했다.