교통망은 부동산 가격에 지대한 영향을 미친다. 신도시에 아무리 좋은 아파트 단지가 들어서도 교통망이 확충되지 않아 서울 강남, 광화문, 여의도 등 핵심지역으로의 접근성이 떨어지면 신규 수요가 줄어든다. 정부가 지난해 12월 3기 신도시 공급안을 발표하면서 교통망 확충을 먼저 하겠다고 밝힌 것도 그러한 이유에서다. 

지난해부터 꾸준히 관심을 받고 있는 수도권 주요 교통망은 수도권광역급행철도(GTX) A·B·C 노선이다. A노선은 경기 파주 운정에서 시작해 서울 삼성, 경기 분당을 지나 동탄역까지 이어지는데 지난해 12월 27일 기공식을 개최했다. 실제 착공까지는 시간이 걸리겠지만 2024년 개통을 목표로 하고 있다. B노선은 인천 송도에서 시작해 서울 여의도, 청량리를 지나 경기 남양주 마석역까지 이어지는데 현재 예비타당성 조사 중이며 착공은 미정이다. C노선은 경기 수원에서 출발해 서울 삼성, 청량리를 지나 경기 양주 덕정역까지 이어지며 지난해 12월 예비타당성 조사를 통과해 이르면 2021년 하반기 착공될 예정이다. 

GTX A·B·C 노선은 수도권 동서남북을 광범위하게 잇는다. 비교적 유동인구가 많은 수도권 서남부지역은 배제됐지만, 그 대신 ‘지하철 10호선’으로 불리는 ‘신안산선’이 이르면 8월에 착공된다. 

신안산선은 한강 이남 수도권 서남부를 세로로 잇는 노선이다. 1단계로 경기 안산시 한양대역에서 출발해 시흥과 광명을 거쳐 서울 구로, 여의도역까지 연결된다. 추후 2단계 공사를 통해 서울역까지 연장될 예정이다. 수도권 동남부를 세로로 잇는 신분당선과 비교해 ‘제2 신분당선’이 되리라는 시각도 존재한다(지도 참조). 

원래 1994년 지하철 10호선으로 추진됐으나 1997년 외환위기로 무산됐고, 정부가 2002년 신안산선으로 사업계획을 수정해 다시 추진했다. 그러나 이후 13년 동안 예비타당성 조사, 설계, 연구용역 등으로 지체됐고 2015년에 이르러 민자사업으로 전환됐다. 2018년 12월 27일 최종적으로 사업시행자인 넥스트레인(포스코건설 컨소시엄)이 신안산선 복선전철 민간투자사업 실시협약을 맺었다.

17년 만에 착공, 통근시간 30분 단축

착공이 예정되자 그동안 서울과 접근성이 떨어졌던 안산, 시흥, 안양, 광명 등 신안산선 개통 역 인근 지역에 대한 기대감이 커지고 있다. 신안산선이 개통되면 안산 한양대역에서 여의도역까지 통근시간이 1시간 대에서 30분대로 줄어든다. 또한 서울지하철 1·2·4·5·6·7·9호선과 환승할 수 있어 교통망 사각지대에 놓였던 강서권역의 입지가 재평가될 것으로 예상된다. 

신안산선 착공 예정에 따른 부동산시장의 변화를 알아보고자 서울 신길뉴타운과 경기 광명역 인근을 찾았다. 신길뉴타운은 2000년대 후반부터 재개발 사업이 추진돼 2015년부터 신규 아파트 단지가 속속 들어서고 있는 곳이다. 

낡은 저층 빌라와 주택가 사이로 30층짜리 고층 아파트 단지가 구역별로 들어서 있었다. 공사가 한창인 아파트 단지도 두어 곳 눈에 들어왔다. 대체로 교통량에 비해 도로가 좁고 복잡한 느낌은 들지만 생활 인프라가 잘 형성돼 있어 지하철, 경전철 등 대중교통이 확충되면 살기 좋은 곳으로 변화될 것 같았다. 


신길뉴타운의 신축 아파트 가격은 지난해까지 각광받았던 ‘마·용·성’(마포·용산·성동구) 못지않다. 최근 2~3년 사이 새 아파트 단지를 중심으로 시세가 급등해 10억 원 넘는 가격에 거래된 곳도 등장했다. 2017년 4월 완공된 신길동 래미안에스티움(7구역)은 전용면적 84㎡가 지난해 8월 11억 원(21층)에 실거래돼 최고가를 찍었고, 올해 3월에도 10억5000만 원(4층)에 거래됐다. 현 시세도 10억~11억 원 선이다(표 참조). 

인근 부동산중개업소는 입을 모아 ‘더 오를 것’이라고 예측했다. 서울지하철 7호선 신풍역 인근 S공인중개업소 대표는 “2024년 신안산선이 신풍역을 지나 뚫리면 여의도 접근성이 더 좋아진다. 내년 1월 보라매SK뷰(5구역), 2월 신길센트럴자이(12구역), 10월 힐스테이트클래시안이 순차적으로 입주할 예정이라 주거환경이 더욱 개선될 것으로 보인다. 또한 2022년 7호선 보라매역으로 경전철이 개통되면 향후 시세가 더 오를 것은 분명하다”고 분석했다. 

현재 신길뉴타운 입주 2~3년 차 신규 아파트 단지는 매매가에 비해 전세가가 절반 정도로 차이가 상당하다. 따라서 갭투자를 노리기에는 부담이 만만치 않다. 신풍역 인근 R공인중개업소 대표는 “새 아파트 가격이 너무 올라 갭투자를 하기에는 이미 늦었다. 신안산선 개통 이후에는 신축과 구축을 가리지 않고 동반상승할 것으로 보이기 때문에 신풍역과 보라매역 사이에 있는 저평가된 구축 아파트 가운데 전세가가 높은 곳은 투자처로 괜찮다. 또한 신길뉴타운 재개발 사업지 가운데 지정해제된 6개 구역을 공략하는 것도 방법이다. 먼 얘기지만 여의도 통합개발의 수혜를 그대로 입을 수 있어 투자 문의가 꾸준히 들어오는 편”이라고 말했다.

신안산선 뚫릴 신풍역 인근 주목도 높아

신안산선 개통 예정지 가운데 KTX 정차역인 경기 광명역 인근을 찾았다. 이곳 아파트 역시 2017년부터 순차적으로 입주를 마친 상태였다. 광명역을 중심으로 도로 정비가 잘 돼 있고, 아파트 단지로 빙 둘러싸여 어떤 단지든 광명역으로의 접근성이 좋아 보였다. 신축 아파트 단지의 거래 가격도 높다. 광명역파크자이 전용면적 84㎡는 지난해 8월 7억7000만 원(14층)에 거래됐는데 올해 2월에는 8억4000만 원(2층)에 거래됐다. 전세가는 4억 원 선이다. 

지난해 ‘똘똘한 한 채’ 붐이 일면서 가파르게 상승한 서울지역 아파트 중에는 최근 호가가 수억 원씩 떨어진 곳도 있지만 이곳은 분위기가 달랐다. 인근 P공인중개업소 직원은 “요즘 같은 부동산 시세 하락기에도 광명역 인근 신축 아파트는 가격 변동이 거의 없다. 광명역푸르지오 전용면적 84㎡ 매매가는 9억~10억 원, 전세가는 4억~5억 원이다. 최근 2년간 가파르게 상승했지만 가격을 낮추려는 집주인은 없다. 신안산선이 개통되면 더 오를 것이라고 보기 때문”이라고 말했다. 

신안산선 역이 뚫리는 광명역태영데시앙 단지는 몸값이 더 높았다. 2020년 1월 입주를 앞둔 단지로 양측 코너에 신안산선 광명역 출구가 만들어진다. 인근 T공인중개업소 직원은 “원래 분양가도 높았지만 신안산선 수혜로 1~2블록 떨어진 아파트보다 1억 원가량 비싸다. 급매물이 더러 있긴 해도 집주인이 대부분 제값을 받으려는 분위기다. 광명은 지난해 8월 투기과열지구로 지정되면서 대출이 40%밖에 되지 않아 오름폭이 주춤한 편이다. 갭투자는 매력이 떨어지지만 신안산선이 개통되는 2024년에는 지금보다 2억~3억 원은 더 오를 것으로 보여 실거주하기에 좋다”고 말했다.

“세종시엔 KTX로 출퇴근 가능”

광명역 인근이 주목받는 데는 광명시흥테크노밸리도 한몫하고 있다. 광명시 가학동, 시흥시 논곡동·무지내동 일대 약 202만㎡(61만 평) 부지에 2024년까지 1조7400여억 원을 들여 일반산업단지와 도시첨단산업단지, 유통단지, 배후주거단지 등을 조성하는 사업이다. KTX 광명역 서쪽에 위치하며 광명-서울고속도로 공사도 예정돼 있다. 지난해 12월 27일 경기도는 한국토지주택공사(LH)가 신청한 광명시흥테크노밸리 일반산업단지 계획안을 승인했다. 올해 안으로 착공 전 토지 현황 조사, 감정평가 등 보상이 진행될 예정이다. 

이러한 이유로 실거주 수요자인 30, 40대 맞벌이 부부는 광명을 고려하는 경우도 적잖다. 세종시에서 근무하는 30대 직장인 이모 씨는 “올가을 결혼을 앞두고 신혼집을 알아보고 있는데 예비신부가 여의도에서 근무해 두 사람 모두 출퇴근이 가능한 광명역이 눈에 들어왔다. 아파트도 대부분 신축인 데다 서울로의 접근성이 좋고 인근에 대규모 산업단지까지 들어설 예정이라고 해 전세만 알아보다 매매도 함께 고려하고 있다. 무엇보다 신안산선이 개통되면 여의도로 출퇴근하는 데 20분 정도밖에 걸리지 않아 예비신부가 매우 마음에 들어 한다”고 말했다. 

고종완 한국자산관리연구원 원장은 “서울지역 아파트 단지 가운데 강남구, 광화문, 용산구 등 업무지구와 직선거리로는 가깝지만 교통이 불편해 경기도보다 시세가 낮았던 곳들이 있다. 신안산선은 그런 지역들의 가치를 높여줄 것으로 보인다. 특히 구로구 구로동, 금천구 독산동 등 전세가가 높게 형성된 단지들은 매매가와 차이도 크지 않아 실거주하기에 나쁘지 않다”고 평가했다. 

향후 5~6년 내 신안산선, GTX, 경전철 등 새로운 교통망이 확충되면 인근 부동산도 침체기를 벗어날 것으로 예측된다. 고 원장은 “신규 교통망이 대부분 2025년 전후로 완공될 예정이다. 그렇게 되면 서울의 75%가 역세권에 편입돼 일본 도쿄처럼 어디서든 접근성이 좋아진다. 말하자면 2차 교통혁명이 일어나는 셈이다. 무주택 실수요자라면 이러한 신규 교통망 확충지를 중심으로 주거 가치를 따져 내 집 마련을 시도하는 것도 좋을 것”이라고 조언했다.