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ECONOMY

6월 큰 장, 분양가상한제 아파트 노려라!

서울 실수요자는 관심 단지 선점 … 대출금은 소득 30% 넘지 말아야

  • 김용진 부동산뱅크 리서치본부장 yjkim1252@naver.com

6월 큰 장, 분양가상한제 아파트 노려라!

분양시장의 먹구름이 일시에 걷히고 있다. 곳에 따라서는 강한 햇볕이 내리쬔다. 올 상반기만 해도 비관론이 득세하던 분양시장에 낙관론이 서서히 유입되는 양상이다. 이런 ‘훈풍’의 핵심에 인천 청라지구가 있다. 그 요인은 복합적이다.

거시적으로는 장기화하는 저금리 추세, 시중의 풍부한 유동성 자금, 정부의 부동산 규제 완화 등이 꼽힌다. 미시적 요인으로는 그동안 개발 호재가 있는 대규모 공급 물량이 없었다는 점, 분양가상한제 적용에 따라 가격 경쟁력이 생기고 분양권 전매가 가능하다는 점 등이 꼽힌다.

물론 실물경기가 완전히 회복되지 못한 상황이라 현재 유입된 자금은 위험부담을 감수한, 시세차익을 겨냥한 투자자금의 성격이 짙다는 분석이 지배적이다. 불투명한 시장 상황에서 선투자를 과감히 할 수 있는 매수자는 실수요자라기보다 투자자일 가능성이 높기 때문이다.

따라서 실수요자 처지에선 불안한 측면이 없지 않다. 과연 지금이 대출받아 집을 분양받을 시점인가. 집값이 떨어지면 대출 원리금을 어떻게 상환할 것인가. 걱정은 꼬리에 꼬리를 문다.

하지만 해법의 실마리는 의외로 쉽게 찾을 수 있다. 실수요자는 가장 먼저 본인의 자금 사정을 점검해야 한다. 상환해야 할 대출 원리금이 총소득의 30%를 넘어서는 안 된다. 다음으로 분양받을 아파트 가격을 고려해야 하는데, 두 가지를 반드시 짚어본다. 하나는 주변 시세보다 분양가가 저렴한지 여부이고, 나머지 하나는 앞으로 형성될 프리미엄이다.



청약 전 주변 시세 꼼꼼 파악

6월 큰 장, 분양가상한제 아파트 노려라!
실수요자라면 프리미엄은 걱정할 필요가 없다. 투자나 투기 측면에서는 시시각각 변하는 가격이 부담으로 다가오겠지만, 입주해 살 아파트라면 단기간의 가격 하락은 문제 되지 않기 때문이다.

공급량이 부족한 최근 상황을 감안한다면 장기적으로는 가격 상승으로 이어질 가능성도 높아 보인다. 올해 내 집 마련을 꿈꾸는 실수요자들이 이번 동시 분양을 눈여겨봐야 할 이유가 바로 여기에 있다.

단, 실수요자라도 가격 변동성을 최소화할 수 있는 지역을 골라야 한다. 부동산에서 가장 중요한 것이 입지이기 때문이다. 또한 이왕이면 아파트 청약 당첨의 영광을 누려야 하므로 본인의 청약가점에 적합한 지역도 염두에 둬야 한다.

무턱대고 인기 지역에 청약하면 백전백패한다. 청약가점이 50점대이면 당첨 가능성이 높다. 인천 청라지구 주상복합 ‘청라롯데캐슬’의 분양 당첨자 평균 점수는 84점 만점에 30점대 초반이었다.‘청라꿈에그린’ 등 일반 아파트 당첨자도 33~53점이었다.

6월의 대규모 분양 물량 가운데 가장 관심이 집중되는 것은 분양가상한제 적용 물량이다. 이들 물량은 분양가가 주변 시세보다 저렴하다. 또한 대부분 중대형이어서 전매 제한이 1년으로 단축되고, 주택 재당첨 제한도 2년간 적용받지 않아 부동산 정책의 수혜를 다 누릴 수 있기에 매력적이다. 그러나 분양가가 주변 시세보다 ‘반드시’ 저렴한 것은 아니기 때문에 청약 전에 주변 시세를 정확히 파악해야 한다. 서울 지역은 분양가상한제 물량이 적으므로 실수요자는 관심 단지를 선점할 필요가 있다.

부동산뱅크(www.neonet.co.kr)의 집계에 따르면, 올 6월 서울 및 수도권에 공급되는 물량은 33개 단지 2만2506가구(일반 분양 9558가구). 그중 분양가상한제 적용 아파트는 17개 단지 1만2347가구(일반 분양 8763가구)다. 특히 서울 상계·장암지구와 은평뉴타운에서 실수요자를 겨냥한 물량이 나올 예정이다. 경기도 광교, 김포한강 등에서도 분양 맞수대결이 펼쳐질 것으로 보인다.

서울 은평뉴타운 · 상계동과 의정부 장암동

SH공사는 서울 은평뉴타운 2지구에 전용면적 59~167㎡ 1349가구를 일반에게 공급한다. 이 지역은 지하철 3호선 구파발역이 가깝고, 북한산과 인접해 쾌적한 주거환경을 누릴 수 있다. B공구 시공은 동부건설과 포스코건설, C공구 시공은 금호건설과 두산건설이 맡았다. 이번 물량에 청약할 수 있는 대상자는 △전용면적 84㎡ 이하 청약저축 가입자 △101㎡ 청약예금 600만원 이상 △134㎡ 청약예금 1000만원 이상 △167㎡ 청약예금 1500만원 이상을 보유한 자다.

또한 SH공사는 서울 노원구 상계동과 의정부시 장암동 일대에 59~114㎡ 1145가구 중 436가구를 일반 분양한다. 이 단지는 수락산과 중랑천을 끼고 있으며, 그린벨트 지역과 개발지구 내 녹지를 연계해 친환경적으로 설계된 점이 특징이다. 서울외곽순환고속도로, 동부간선도로, 동일로와도 인접해 있다. 분양가는 3.3㎡당 764만~829만원 선.

김포한강 신도시

우미건설과 화성산업은 김포한강 신도시에 공급을 앞두고 있다. 우미건설은 Ac-2블록에 131~156㎡ 1058가구, 화성산업은 Ab-16블록에 109㎡ 648가구를 선보인다. 이들 단지는 중심 상업시설과 인접해 다양한 편의시설을 갖추고 있다. KCC건설도 김포한강 신도시 Aa-8블록에 82㎡ 단일 평형 1090가구를 공급한다. 이곳은 신도시 중심에 자리한 김포대수로와 가깝고, 이미 입주를 마친 장기지구 아파트 단지와도 인접해 있다.

한강변의 자연환경을 따라 수로도시로 개발되는 김포한강 신도시는 서울외곽순환고속도로 김포 IC가 차로 10분 거리이기 때문에 서울로의 진입이 용이하다. 향후 김포고속화도로와 지하철 5·9호선 김포공항역~김포한강 신도시 간 경전철도 개통될 예정이다.

광교 신도시

한양주택은 광교 신도시 A5블록에 105㎡ 214가구를 분양한다. 단지 남쪽에 근린공원이 있고, 양옆으로 V자 형태의 하천이 흐른다. 특히 광교 신도시 서북부에 자리해 의왕, 용인 지역으로의 이동이 편하다. 동수원 IC와 북수원~상현 IC 간 도로(예정)도 인접해 있다. 광교 신도시에는 첨단 연구개발(R·D) 단지인 광교테크노밸리와 경기도청, 법원, 경찰청, 법조타운 등도 조성될 계획이다.

서울 고덕동 재건축

현대산업개발은 서울 강동구 고덕동 고덕주공 1단지를 재건축해 85~215㎡ 1142가구 중 111가구를 일반 분양한다. 한영중, 배재고, 한영외고 등 우수 학군이 인근에 있고, 지하철 5호선 고덕역이 가깝다. 특히 단지 주변 녹지율이 47%에 이르러 쾌적한 주거환경을 누릴 수 있다. 후분양 아파트라 계약 후 바로 입주할 수 있다.

서울 가재울뉴타운

대림산업과 삼성건설은 서울 서대문구 북가좌동 가재울뉴타운 3구역에 87~264㎡ 2664가구 중 672가구를 일반 분양한다. 지하철 6호선 수색역과 증산역이 가깝고, 인천공항철도와 경의선 복선전철이 인근에 개통될 예정이어서 교통 여건이 크게 개선될 전망이다. 또한 상암DMC(디지털미디어시티)에 인접해 유동 인구가 많은 데다 발전 잠재력도 풍부하다.



주간동아 2009.06.16 690호 (p60~61)

김용진 부동산뱅크 리서치본부장 yjkim1252@naver.com
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