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“3기 신도시 사전청약으로 내 집 마련? 안타깝지만…”

‘빠숑’ 김학렬 “일반청약 15%에 불과… 눈높이 낮춘 전략 마련해야”

  • 김유림 기자 mupmup@donga.com

“3기 신도시 사전청약으로 내 집 마련? 안타깝지만…”





6월 1일 다주택자 양도소득세(양도세) 중과 및 전월세신고제가 도입됐다. 그 전에 서둘러 주택을 정리한 사람이 있는가 하면, “차라리 세금 내고 만다”며 버티기에 돌입한 이도 적잖다. 임대차 3법(전월세신고제·전월세상한제·계약갱신청구권제)의 ‘마지막 퍼즐’로 불리는 ‘전월세신고제’ 도입이 향후 전월세시장에 어떤 나비효과를 불러올지도 관건. 하반기 부동산시장도 혼란이 예상되는 가운데 여당인 더불어민주당(민주당)의 부동산 세제 개편 작업은 속도를 내지 못하고 있다.

민주당은 4·7 보궐선거 참패 이후 ‘민주당 부동산특별위원회’(민주당 부동산특위)가 제시한 종합부동산세·양도세 완화 방안을 놓고 당내 의견이 극명히 엇갈리고 있다. 일각에서는 정부 정책의 큰 변화는 꾀하지 못한 채 “빈 수레만 요란할 것”이라는 관측이 나온다.

‘빠숑’이라는 닉네임으로 유명한 부동산시장 리서처 김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소 소장은 “시장 안정을 위해 양도세 중과와 임대차 3법 시행을 지금 당장 중단하라”고 요구한다. 다음은 김 소장과 나눈 일문일답.



6월 1일부터 부동산 관련 세금 및 제도가 달라졌다. 부동산시장이 어떻게 변할 것으로 예상하나.

“정부는 1년 전부터 올해 6월 이후 다주택자 양도세 중과를 예고했다. 2주택자는 20%, 3주택자는 30% 중과된다. 여기에 지방세까지 포함하면 양도차익의 85%를 세금으로 내야 한다. 이 때문에 6월 1일 전에 집을 판 사람도 있지만, 그 수가 많지 않다. 지금까지 안 판 사람은 앞으로도 팔 생각이 없는 이들이다. 앞으로 남은 건 ‘매물 잠김’밖에 없다. 지금이라도 양도세 중과를 없애야 한다. 정부 입장에서도 ‘사고팔고’가 있어야 세금을 거둬들일 거 아닌가. 양도세 중과는 그 누구에게도 도움이 되지 않는 제도다. 이걸 왜 하는지 정말 모르겠다.”

김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소 소장. [조영철 기자]

김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소 소장. [조영철 기자]

“팔 사람은 다 팔았다… 하반기 매물 잠김 현상 심할 것”

전월세신고제 시행에 따른 변화는 어떻게 예상하나.

“전월세신고제는 미리 했어야 하는 게 맞다. 투명한 부동산 거래를 위해 그렇다. 문제는 전월세신고제가 임대차 3법 중 하나라는 데 있다. 앞서 시행한 계약갱신청구권제나 전월세상한제의 부작용이 큰데, 이게 해소되지 않은 상황에서 전월세신고제까지 도입된다고 하니 집 주인들이 더 반발하는 거다. 전월세신고제는 그대로 추진하되, 전세 가격만 높이는 임대차 2법은 없애야 한다.”

하반기에 전세가가 더 오를 거라는 우려도 나온다.

“국토교통부(국토부) 주거실태조사에 따르면 전월세 평균 거주 기간이 3년가량이다. 이는 평균이니, 결국 2년이나 4년에 한 번씩 옮긴다는 얘기다. 그런데 최근 주변 전셋값이 많이 올라 이사를 가고 싶어도 가지 못하는 경우가 발생한다. 요즘 상담을 의뢰해오는 분들 가운데 이런 경우가 많다. 특히 전월세 비중이 높은 서울 대치동과 목동을 보자. 이곳에서 전월세를 사는 사람은 대부분 아이 교육 때문에 그렇다. 대학까지 보내고 나면 다른 곳으로 나가는 게 일반적인데, 요즘에는 전셋값이 너무 오르고 물건도 많지 않다 보니 어쩔 수 없이 계약갱신청구권제를 쓰는 사람이 꽤 있다. 지난해를 기점으로 4년이 될 때까지 전세 매물 잠김 현상은 더 심해질 거다.”

최근 민주당 부동산특위는 부동산 가격 안정을 명분으로 다세대·다가구, 단독 등 일반주택의 임대사업자 신규 등록을 전격 중단하는 방안을 제시한 것으로 알려졌다. 지난해 아파트 주택임대사업자 제도를 폐지한 데 이어 비(非)아파트 주택임대사업자 제도도 없애겠다는 것. 사실상 27년 만에 주택임대사업자 제도를 전면 폐지한다는 의미로, 임대사업자 중심으로 반발이 예상된다. 임대사업자 등록 제도는 전월세시장 안정화를 위해 1994년 도입됐다. 임대사업자에게 임대료 인상 5% 제한 등 공적 의무를 부여하는 대신 세제 혜택을 주는 것이 핵심이다. 현재 임대사업자의 남은 임대 기간을 고려하면 2030년쯤 매입 임대사업자는 모두 사라진다. 이렇게 되면 전월세시장의 불안은 더욱 가중될 것이라는 우려가 나온다.

일반주택 임대사업자 신규 등록 중단이 부동산시장을 안정화할 것으로 보나.

“한마디로 ‘굉장히 나쁜 제도’라고 생각한다. 아파트가 아닌 다세대주택, 빌라 임차인은 대부분 경제적으로 힘들다고 봐야 한다. 이들은 정부가 공공주거로 책임져야 하지만 현실적으로 불가능하다. 현재 전체 임대시장의 90%를 민간 임대가 책임지고 있다. 그렇다면 빌라 임대인들은 왜 임대사업자 등록을 했겠나. 재산세 감면, 종합부동산세 감면이라는 혜택을 누린 거다. 그런데 하루아침에 임대사업자에 대한 세제 해택이 사라지면 더는 다세대 주택이나 빌라를 가지고 있을 이유가 없다. 시세도 안 올라가는 걸 왜 가지고 있겠나. 서둘러 팔아버리거나 추가로 매수하지 않을 거다. 그럼 시장에 나오는 임대 물량은 줄어들 수밖에 없다. 다세대 주택, 빌라에 사는 분들은 다른 대안이 없다. 아파트 주택임대사업자 등록을 해지하는 건 어느 정도 수긍할 수 있다. 하지만 일반주택이나 빌라, 다세대주택에 대한 임대사업까지 막는 건 서민들 처지에서 최악의 대책이다.”

“임대차법, 굉장히 나쁜 제도”

주택담보대출비율(LTV) 우대 폭을 10%에서 20%로 넓히겠다고 하는데, 실효성은 있나.

“DTI(총부채상환비율), DSR(총부채원리금상환비율)를 그대로 둔 상태에서 LTV 우대만 얘기하는 건 생색내기에 불과하다. 소득 기준을 완화하지 않고 담보대출 비율만 올리면 뭐 하나. 돈이 없어서 대출을 받는 거 아니겠나. 아무리 LTV를 높여도 갚을 여력이 안 된다고 판단되는 사람은 돈을 빌려 쓸 수 없다. 이걸 민주당 부동산특위가 검토 안 했을 리 없다. 결국 성난 민심을 조금 잠재우고자 대출 규제를 완화하는 척만 한 거다.”

민주당 부동산특위가 6월 안에 해체하고 새로 태스크포스(TF)를 만든다고 하는데, 어떤 방향으로 가야 한다고 보나.

“지금까지 펼친 정책들을 계속 유지해야 한다는 고정관념을 버리면 좋겠다. 공급을 늘리고 시장을 안정화하는 데 재산세 완화나 보유세 완화는 아무런 영향을 미치지 않는다. 임대 조건을 강화하고 대출을 완화해주는 척하는 것도 소용없다. 시장이 가장 원하는 건 일상적 거래다. 다주택자에 대한 과세를 원래대로 돌려놓기만 해도 매물은 쏟아질 거다. 솔직히 지금 팔고 싶어도 못 파는 사람이 수두룩하다. 대출도 LTV 말고 DSR를 완화해야 한다. 임차인을 위해서는 계약갱신청구권제와 전월세상한제를 폐지해야 한다. 이렇게 말하면 투기꾼을 옹호한다고 하는 사람들이 분명히 있다. 하지만 이것들은 모두 서민, 임차인을 위한 거다. 다주택자는 재산세를 많이 내면 된다.”

7월부터 사전청약 제도가 시행되는데, 무주택자라면 기대해볼 만한가.

“답답한 부분이다. 결론부터 얘기하면 3기 신도시 사전청약에 당첨되는 사람이 많지 않을 거다. 일반분양이 15%밖에 되지 않기 때문이다. 나머지 85%는 공공분양이다. 사전청약을 하는 사람은 대부분 일반공급을 기대할 텐데, 수요 대비 공급이 매우 적어 청약가점이 높아야 당첨이 가능하다. 청약통장에 1500만 원에서 2000만 원은 들어 있어야 하는데, 10만 원씩 매달 넣는다 치면 10년이 훨씬 지나야 한다. 20, 30대는 거의 불가능하고, 40대도 쉽지 않다. 특별공급이 많긴 하지만 해당 요건을 충족하는 게 어렵다. 그렇다고 3기 신도시 청약을 넣지 말라는 얘기가 아니다. 당연히 시도는 해봐야 한다. 단, 이것만 너무 믿지 말라는 뜻이다. 내 집 마련을 위한 다른 대안도 찾아야 한다.”

다른 방법은 뭐가 있나.

“3기 신도시가 들어서면 대규모 택지개발로 입지가 좋아지기 때문에 그 수혜를 보는 지역의 새 아파트를 같이 보는 편이 이득이다. 입지만 좋으면 구축도 나쁘지 않다. 꼭 서울이 아니더라도 경기도나 인천으로 눈을 돌리면 선택의 폭이 넓어진다.”

“정부가 집 사주지 않는다”

인천경제자유구역인 서구 청라국제도시. 올해 상반기 인천 집값이 전국에서 가장 많이 올랐다. [동아DB]

인천경제자유구역인 서구 청라국제도시. 올해 상반기 인천 집값이 전국에서 가장 많이 올랐다. [동아DB]

분양권 매매도 검토해볼 필요가 있나.

“서울에는 현재 살 수 있는 분양권이 없다. 서울은 물론이고 광역시나 경기도 주요 지역도 분양권 거래가 금지됐다. 그나마 경기도와 인천에는 일부 남아 있다. 지난해 이후 분양한 건 안 되고, 그 전에 분양한 단지 가운데 아직 입주를 안 한 곳들을 살펴보면 될 거 같다. 프리미엄이 좀 붙긴 했지만 입주 후에는 가격이 더 오를 가능성이 크기 때문에 미리 선점하라고 권하고 싶다.”

제4차 국가철도망 구축계획(이하 4차 계획)이 발표됐는데 여기서 호재를 찾는다면?

“4차 계획에서 당장 공사에 착수하는 건 없다. 빠르면 5년, 적어도 10년 이상 걸린다. 투자가 목적이라면 가격이 오르기 전 선점하는 게 좋다. 당장 실거주가 목적이라면 차라리 1·2차 계획 때 발표된 지역들에서 현재 공사가 진행 중인 곳을 보는 편이 낫다. 대표적으로 신림선·동북선(경전철), 신안산선(광역철도), 월곶판교선(동부간선철도)이 곧 착공될 예정이다. 4차 계획에서는 일자리가 많은 곳으로 출퇴근할 수 있는 곳들을 보면 좋다. 김부선(김포~부천)도 의미가 있다고 생각한다. GTX-B 노선으로 환승하면 경기 고양시 일산서구, 인천 서구와 연결되는데 일산까지 가면 GTX-A 노선으로 갈아타 강남까지 15분 만에 갈 수 있다. 오금~하남시청 노선은 서울지하철 3호선 연장선으로 교산 신도시를 관통하기 때문에 정말 좋은 노선이다. 위례~광주 노선에서 위례는 준강남권이다. 집값 상승 여력이 많은 광주를 눈여겨보는 게 좋을 거 같다.”

하반기 내 집 마련을 위한 ‘찐조언’을 한마디 해준다면.

“지금 당장 할 수 있는 최선의 선택을 하면 된다. 청약을 기대하는 분은 가점이 높고 현금도 많을 거다. 하지만 대부분은 그렇지 못하다. 서울이 아니더라도 경기, 인천권에서 매물을 찾으라고 조언하고 싶다. 청약이든, 분양권이든, 입주권이든 상관없다. 이 역시 목돈이 들어가 힘들다는 분은 구축을 살펴볼 필요가 있다. 고양시 덕양구, 일산서구, 일산동구에는 아직 3.3㎡당 1000만 원밖에 안 하는 아파트들이 있다. 그런 데가 다 나쁜 게 아니다. 물론 서울만큼 오름폭이 크진 않겠지만 내 집에서 맘 편히 살기를 원하는 사람은 눈높이를 낮춰 집을 마련하는 게 최선이다. 이 말은 꼭 하고 싶다. 정부가 절대로 집을 사주지 않는다. 집 살 조건을 만들어주는 것뿐이지, 선택은 내가 하는 거다. 투자 개념이 아닌, 살 집을 찾는다면 하루빨리 집을 사길 권한다.”

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주간동아 1294호 (p32~35)

김유림 기자 mupmup@donga.com
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