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조영광의 빅데이터 부동산 - 1분기 지방 도시 부동산시장

강릉은 KTX, 대구는 공급량 안정, 광양은 거래 활발

3년간 하락 터널 끝! 지방 도시 3選

  • 하우스노미스트 johns15@hanmail.net

강릉은 KTX, 대구는 공급량 안정, 광양은 거래 활발

최근 분양에 나선 강원 강릉시 유천동 유승한내들더퍼스트(왼쪽)와 최근 거래가 활발한 전남 광양에서 대우건설이 공급할 예정인 성황도이지구 푸르지오 아파트 단지 조감도. [유승종합건설, 대우건설]

최근 분양에 나선 강원 강릉시 유천동 유승한내들더퍼스트(왼쪽)와 최근 거래가 활발한 전남 광양에서 대우건설이 공급할 예정인 성황도이지구 푸르지오 아파트 단지 조감도. [유승종합건설, 대우건설]

‘어느덧 3년.’ 지방 부동산이 마이너스 성장을 개시하고 3년의 시간이 흘렀다. 지방은 수도권과 달리 철저히 사이클과 수급에 따라 움직이는 시장이다. 수도권은 글로벌 경기, 교통개발, 정부 규제 등 다양한 변수의 영향을 받지만, 지방은 인구가 쇠퇴하는 만큼 수급에 민감할 수밖에 없다. 따라서 지방 부동산의 맥(脈)을 짚으려면 무엇보다 ‘수급지표’에 주목해야 한다. 

그간 지방도시를 괴롭혔던 연간 20만 호 입주량은 2019년부터 감소세로 접어들어 2020년 15만 호 수준으로 떨어진다. 또한 분양시장의 중요 수급지표인 지방 미분양은 2018년 10월 5만3000호를 정점으로 2019년 3월 5만1000호까지 6개월 연속 감소하고 있다. 물론 미분양 2000호 감소는 눈에 띄는 변화가 아니다. 다만 이 흐름이 장기적 추세가 된다면, 지난 3년간 하락세를 보였던 지방 집값도 바닥을 다지는 셈이 된다. 지방 어느 도시가 긴 밤을 보내고 새벽을 맞이할 준비가 됐는지, 2019년 1분기 데이터를 통해 점검해보자.


울산·통영·창원은 여전히 ‘흐림’

강릉은 KTX, 대구는 공급량 안정, 광양은 거래 활발
강릉은 KTX, 대구는 공급량 안정, 광양은 거래 활발
‘그래프1’은 지방 자치도시별 아파트 매매가 상승/하락 톱5를 꼽아본 것이다. 상승 톱5 지역에 대전 세 곳이 포함돼 있다. 세종시 개발로 소외됐던 대전 주택시장이 살아나면서 꾸준한 상승세를 이어가는 모습이다. 대전 유성구 죽동푸르지오(그래프2 참조)는 현재 4억5000만 원 시세를 보이고 있다. 6년 전 분양가 2억8000만 원 대비 60%나 상승한 값이자, 정부세종청사 인근 생활권(1-4생활권) 평균 시세 4억4000만 원을 웃도는 수준이다. 

대전 외에도 전남 여수시가 여전히 상승세를 이어가고 있는데, 이는 최근까지 활황세를 보였던 석유화학산업의 호황과 수도권 관광 수요가 여수 부동산으로 유입된 결과다. 다만 최근 통계에 따르면 전남지역 석유화학제품 수출이 전년 대비 마이너스 성장률을 기록해 향후 여수 부동산 가격 상승세에 제동이 걸릴 것으로 보인다. 


강릉은 KTX, 대구는 공급량 안정, 광양은 거래 활발
제주시의 상승세도 눈에 띈다. 투자심리 위축으로 지난 3년간 급격한 하락세를 경험한 제주는 다른 어느 지방 도시보다 외지인 투자심리에 따른 출렁임이 심한 지역이다. 개발 호재가 몰렸던 서귀포시는 급등했던 기대감만큼이나 하락폭이 가팔랐다. 반면 서귀포에 비해 개발 호재가 적었던 제주시는 과거 시세가 꾸준히 유지되면서 안정적인 흐름을 보여왔다. 덕분에 투자심리가 격변하는 ‘태풍’이 지나간 후 내부 수요의 거래가 살아나면서 회복 시그널을 나타내고 있다. ‘그래프3’은 연한이 비슷한 제주시와 서귀포시 아파트의 시세 동향을 비교해놓은 것이다. 제주시 아파트는 최근 3년간 상·하한가 격차가 그다지 벌어지지 않아 안정적인 실거래 분포를 보이는 반면, 서귀포시 아파트는 2017년 상·하한가 격차가 급격하게 벌어지면서 실거래가 또한 2018년 이후 급격한 하락세를 보이고 있다. 



강원도는 제주만큼 외지인의 투자심리가 크게 영향을 끼치는 지역이다. 2018년 평창동계올림픽으로 기대심리가 몰렸던 평창군이 하락 톱5에 꼽혔다. 다만 같은 강원도라 해도 이벤트성 단기 호재와 교통 인프라 등 장기 호재가 시장에 미치는 여파는 다르다. 동계올림픽 덕분에 KTX를 유치한 강릉은 올림픽 이후에도 꾸준한 KTX 이용률을 자랑한다. 제2영동고속도로 개통도 수도권 관광객이 증가한 요인이다. 덕분에 강릉 유천지구 아파트는 2018년 이후 3.3㎡당 1000만 원 시세를 유지하고 있다.


대구와 부산의 운명, 규제와 공급량이 갈라

최근 제주시 부동산 가격은 오랜 하락기를 벗어나 상승세를 보이고 있다. 2016년 분양 신청을 하려는 사람들로 붐비는 제주 이도동 한화꿈에그린아파트 본보기집(왼쪽). 지난해 346 대 1 청약경쟁률로 전국 1위를 차지한 대구 중구 e편한세상남산 아파트 단지 조감도. [뉴스1, 대림건설]

최근 제주시 부동산 가격은 오랜 하락기를 벗어나 상승세를 보이고 있다. 2016년 분양 신청을 하려는 사람들로 붐비는 제주 이도동 한화꿈에그린아파트 본보기집(왼쪽). 지난해 346 대 1 청약경쟁률로 전국 1위를 차지한 대구 중구 e편한세상남산 아파트 단지 조감도. [뉴스1, 대림건설]

지방의 기반산업 역시 부동산시장에 큰 영향을 미친다. 최근 조선 등 중공업 경기 불황으로 울산과 경남 통영, 창원 부동산이 하락세를 면치 못하고 있다. ‘현대공화국’이라 할 울산 동구의 부동산 가격은 현대중공업·현대자동차 주가와 그 궤를 함께한다. 현대중공업과 현대자동차 주가가 최저점을 기록했던 2018년 3, 4분기 때 부동산 가격이 크게 하락했다. 


강릉은 KTX, 대구는 공급량 안정, 광양은 거래 활발
강릉은 KTX, 대구는 공급량 안정, 광양은 거래 활발
개발 기대감 소멸, 기반산업 악화에 따른 가격 하락에도 불구하고 주택 고령화로 여전히 높은 청약경쟁률을 자랑하는 지방 도시가 있다. 대구, 대전, 경북 경산, 광주가 그렇다(그래프4 참조). 올해 1분기, 대구 중구와 달서구는 평균 80 대 1이 넘는 청약경쟁률을 보였다. 부산과 비교해보면 대구 분양시장이 뜨거운 이유를 알 수 있다(표1 참조). 먼저 대구 규제지역은 단 한 곳으로, 지난해 말까지 7곳이나 규제지역으로 묶였던 부산과는 규제 강도가 사뭇 다르다. 더불어 공급 물량도 지난 3년간 3000세대 분양에 그쳐 같은 기간 부산 공급량의 3분의 1에 불과하다. ‘규제 강도’와 ‘공급량’이 두 도시의 운명을 가른 셈이다. 

광역시의 청약 강세 속에서 기타 지방 도시 가운데 ‘나 홀로 강세’를 보이는 곳이 있다. 62 대 1 청약경쟁률을 기록한 경산이다. 지난 3년간 경산 청약시장을 이끈 곳은 대구 수성구에 인접한 중산신도시로, 현재 이 지역 대표 아파트단지의 시세는 3.3㎡당 1500만 원 수준. 중산신도시는 분양가 4억4000만 원에도 폭발적인 청약경쟁률을 보이며, 바로 도로 건너편 수성구 시지동 노후 아파트의 시세(2억8000만 원)를 무색게 한다. 

수도권 대비 인구구조가 취약하고 유동성이 적은 지방 부동산에서는 무엇보다 ‘활력징후’를 눈여겨봐야 한다. 인구가 꾸준히 유입되고 거래 회전율이 높은 도시는 부동산시장 상승 기류를 만들어낸다.


‘뜨는 지방’ 결정짓는 세 가지 변수

강릉은 KTX, 대구는 공급량 안정, 광양은 거래 활발
‘표2’와 같이 2018년 전입자 수 증가 톱5 지역을 꼽아보면 부산 남구가 전년 대비 56%로 높은 인구증가율을 보였다. 증가한 인구 규모도 4만6000여 명으로 꽤 많다. 부산 남구 다음으로 충남 서산시가 30%의 높은 인구증가율을 보였지만, 실제 전입자 수는 2만8000여 명에 그쳐 대구 동구(5만1000여 명)나 충북 충주시(3만3000여 명)에 못 미친다. 5000여 세대가 입주했더라도 실입주율(입주 물량 대비 전입자 수)이 대구 동구와 충주에 비해 낮은 것이다. 


강릉은 KTX, 대구는 공급량 안정, 광양은 거래 활발
거래회전율은 ‘거래 활력’을 보여준다. 이는 해당 지역 아파트 수 대비 거래량을 통해 계산하는데, 지난해 9·13 부동산대책 이후 5개월간 가장 높은 거래회전율을 기록한 지방 도시는 전남 광양시다(그래프5 참조). 여수·순천의 부동산 급등세에 따른 가격 부담으로 매수세가 인접지역인 광양으로 넘어오고 있는 것이다. 이 밖에 대전의 거래회전율이 톱5 중 3곳을 차지하며 2019년에도 꾸준한 상승세를 예고하고 있다. 

‘영원한 상승도, 영원한 하락도 없다.’ 이는 철저히 사이클에 의해 움직이는 지방 부동산시장에서 반드시 기억해야 할 명제다. 지난 3년간 지방 부동산 하락 사이클은 ‘저점을 딛고 회복 국면에 접어드는 지역이 어디엔가는 있다’는 것을 보여준다. 그간 지방 부동산을 괴롭혀온 변수는 정해져 있었다. △공급과잉 △기반산업 악화 △외지 투기세력. 앞으로는 이 세 변수를 반대로 만족시키는 곳이 ‘뜨는 지역’이 될 것이다. △공급 안정 △기반산업 호황 △내지 수요 회복이 그것이다.


데이터가 알려주는 올봄 지방 도시‘똘똘한 내 집 마련’ 전략
강릉은 KTX, 대구는 공급량 안정, 광양은 거래 활발
5대 광역시 수급지표에 주목할 것. 입주량과 미분양 수치가 안정적인 지역을 찾아라! 

통합시(충북 청주, 경남 창원) 인접지역 공급과잉으로 ‘억울하게’ 부동산 가격이 하락한 곳은 제자리를 되찾을 것이다! 

기타 지방 도시 실입주율(입주량 대비 전입자 수)과 거래회전율이 높은 ‘활력 도시’에 집중하라!






주간동아 2019.05.17 1189호 (p34~37)

하우스노미스트 johns15@hanmail.net
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