“집값 앞으로 8년간 40% 이상 떨어진다”

이현철 아파트사이클연구소 소장. [박해윤 기자]

“원래 금리는 시장을 바꾸는 요인이 아니라서 큰 변수로 두지 않습니다. 만약 현 부동산시장이 상승장이라면 금리인상은 효과가 없을 겁니다. 집을 팔았을 때 생기는 시세차익이 대출이자보다 크기 때문입니다. 하지만 지금처럼 집값이 떨어지는 상황에서 대출이자마저 오르면 더는 버티지 못하는 사람들이 적극적으로 매도에 나서게 되죠. 그야말로 미국 금리인상이 부동산시장 하락을 가속화하게 됐습니다.”

2019년 부동산 폭등, 2022년 부동산 하락을 예측한 이현철 아파트사이클연구소 소장은 최근 단행된 미국 기준금리 인상이 한국 부동산시장 하락 시기를 앞당겼을 뿐 아니라 가속화할 것으로 전망했다. 국토교통부가 9월 21일 ‘2022년 제3차 주거정책심의위원회’를 열고 세종시를 제외한 지방 규제지역을 모두 해제한 것도 대출금리 상승으로 부동산시장이 경착륙할 것을 우려한 선제적 조치라는 설명이다.

금리인상이 불러온 ‘패닉 셀링’ 우려

“주거정책심의위원회는 통상적으로 1년에 2번, 6월과 12월에 열립니다. 6월에 이미 미분양이 증가하고 있는 지방 17곳을 투기과열지구 및 조정대상지역에서 해제했습니다. 그래서 나머지 지역은 12월 이후 해제되지 않을까 예상했는데 이례적으로 9월에 규제를 대부분 푼 거죠. 그만큼 정부가 심각한 상황이라고 인식했다는 뜻입니다. 정부가 바라는 것은 시장이 완만하게 내려가는 연착륙인데, 지금 시장이 급격히 하락할 가능성이 있다고 본 겁니다.”

KB부동산 월간주택가격 동향에 따르면 8월 서울 아파트 평균 매매가는 12억7879만 원으로, 3년 4개월 만에 처음으로 떨어졌다. 2019년 4월 8억1131만 원이던 매매가는 2020년 9월 10억312만 원으로 10억 원을 돌파했고, 2021년 4월 11억1123만 원을 기록했다. 또 2021년 10월 12억1639만 원으로 12억을 돌파한 뒤 올해 7월 12억8058만 원까지 상승했다. 지방 5개 광역시(대전·대구·울산·부산·광주) 아파트 평균 매매가와 전국 아파트 중위 매매가 또한 하락세를 기록 중이다. 9월 지방 5개 광역시 아파트 평균 매매가는 6개월 만에 4억 원 아래로, 전국 중위 매매가는 1년 3개월 만에 5억 원 밑으로 내려왔다. 현재 8억175만 원인 수도권 평균 아파트 값도 6월 이후 하락세를 기록해 머지않아 8억 원이 무너질 것이라는 전망이 나오고 있다.

2019년 일시 하락하다 다시 상승세로 돌아서며 폭등을 기록한 부동산시장은 이제 어떤 상황에 직면하게 될까. 이 소장은 “2019년 9·13 대책으로 잠시 하락했다 이후 집값이 시장 상황을 이기고 상승하자 ‘패닉 바잉’이 나타났듯이, 규제지역 해제에도 거래가 활성화되지 않는다면 더는 버티지 못하는 매도자들의 ‘패닉 셀링’이 일어날 수 있다”고 진단한다. 부동산공인중개사, 분양 영업맨으로 다녀간 현장에서 고객 수천 명을 상담하며 대중심리가 부동산시장에 미치는 영향을 분석해온 그는 지난해 전문가 대부분이 상승론을 펼칠 때 곧 하락기가 올 것이라고 주장해 주목받았다. 이 소장의 말이 현실화된 지금, 앞으로 부동산시장에서 펼쳐질 모습에 관해 그에게 물었다.

올해 초 부동산시장을 ‘하락에 무게중심이 실린 정체기’라고 진단했다. 현 부동산시장은 어떤가.

“이제 본격적인 하락 궤도에 들어섰다. 당초 나는 내년부터 본격적인 하락이 시작될 것으로 예상했는데 조금 빨라진 느낌이다. 금리인상 때문이다. 최근 국토교통부가 6월에 이어 2차로 규제지역을 해제한 것도 너무 빠른 금리인상 속도에 대한 대응이다. 지금 부동산시장은 거래절벽이 거의 1년 가까이 이어지는 심각한 상황이다. 여기에 금리인상이라는 충격파가 더해지면 그야말로 국가 부도 위기까지도 갈 수 있다.”

부동산시장 경착륙이 어떤 문제를 일으키나.

“지금 부동산에 들어가 있는 가계대출이 어마어마하다. 역대 최고치라고 한다. 2008년 전 세계를 위기로 몰아넣은 미국의 글로벌 금융위기도 모기지(은행이 부동산을 담보로 하는 대출)에서 출발했다. 주택담보대출, 전세대출, 전세보증금 등이 연쇄 작용을 일으키면 그와 똑같은 상황이 한국에서도 벌어질 수 있다. 개인 파산에서 시작해 은행 부실로 이어지고 경제 전반이 흔들리는 위기까지 갈 수도 있다. 그런 상황을 막으려면 시장 참여자들이 버틸 수 있도록 부동산이 천천히 하락해야 한다. 그런데 대출금리가 급격히 오르면 집을 내놔도 안 팔려 빚을 갚고 싶어도 못 갚게 되고, 자칫 뱅크런(대규모 예금 인출 사태)까지 올 수 있기에 정부 입장에서는 경착륙이 집값 상승보다 더 위험하다고 본다.”

향후 분양 아파트 미분양 가능성 높아

‘영끌’로 부동산시장 상승기에 막차를 타 위기감을 느끼는 이들은 집을 팔아야 할까.

“다시 부동산 사이클이 상승기로 돌아서는 2030년까지 버틸 수 없다면 매도가 정답이지만 이미 늦었다. 10%, 20% 정도 싸게 급매로 내놔도 안 팔릴 가능성이 크다. 서울 아파트가 250만 호 정도인데 현재 월 거래량이 600건대다. 이미 대다수 사람이 하락으로 돌아섰다고 보기에 집을 사지 않는다. 주식은 내가 하락 판단을 하고 파는 것이 가능하지만, 부동산은 대응이 늦으면 매수자들이 사지 않기 때문에 아예 거래가 안 된다. 집을 팔고 싶다면 상승장에 팔아야 하는 이유다. 다만 정부가 규제를 푸는 호재가 생기면 일시적으로 반등과 함께 거래가 이뤄질 수 있다. 처분 계획이 있다면 그때 팔아야 한다.”

사실상 매수자 우위 시장이 된 것인가.

“이제 완전히 매수자 우위 시장으로 가고 있다. 일부 지방 도시 가운데는 아직도 오르는 지역이 있지만 결국은 모든 지역이 이 추세로 갈 것이다.”

건설사들이 분양 물량을 올해 안에 밀어낸다고 한다. 청약으로 집을 마련하는 것은 어떨까.

“그동안 사람들이 청약을 선호한 이유는 분양가 상한제 적용으로 시세 대비 싼 가격에 살 수 있었기 때문이다. 하지만 부동산 가격이 오르면 땅값과 건축비가 상승해 분양가도 오를 수밖에 없다. 앞으로 분양될 아파트는 적어도 2년, 최소 1년 전 분양가가 책정됐을 텐데 지금 땅값과 과거 땅값은 가격차가 크다. 특히 현재는 일반 아파트 가격이 떨어지고 있어 상대적으로 분양 아파트 가격이 비쌀 것이다. 아마도 앞으로 분양될 아파트는 미분양이 되거나 분양된다 해도 프리미엄이 붙지 않을 테고, 입주 시점에는 분양가보다 집값이 내려갈 가능성이 크다.”

무주택자는 언제까지 기다려야 할까.

“부동산 하락기가 끝나는 2030년 이후 매수할 것을 권한다. 일부 부동산 전문가는 ‘일반인은 절대 바닥에서 사지 못하니 지금 사라’고 한다. 물론 맞는 말도 있다. 사람들은 대개 욕심 때문에 부동산 가격이 더 떨어지기를 기다리다 타이밍을 놓친다. 그렇다고 지금 사면 그 후 집값이 떨어지는 것을 버틸 수 있을까. 특히 ‘영끌하지 않는 선에서’라는 전제를 다는데, 지금 젊은 사람들이 영끌하지 않는 선에서 살 수 있는 서울 아파트가 있나. 자기 돈이 없는 무주택자라면 지금의 하락기가 끝날 때까지 기다려야 한다.”

재건축·재개발 사업 지지부진할 수 있다

도저히 꺾일 것 같지 않던 부동산시장 상승세를 멈춘 것은 대출 규제였나.

“지난해 하반기부터 시행된 대출 규제가 트리거 역할을 한 것은 맞지만 기본적으로는 시장 안에 하락 요인들이 쌓인 결과다. 문재인 정부가 시행한 28번의 부동산 대책이 누적 효과를 발휘한 것이다. 물이 끓을 때 단숨에 100도가 될 수 없지만 계속 열이 가해지면 100도에 이르듯, 정책도 그렇게 시장에 반영된다. 다주택자들을 중과세로 탈락시키고, 돈 없는 사람들을 대출 규제로 제외시키면 시장에는 소수의 매수자만 남게 돼 하락할 수밖에 없다.”

소형 아파트 40~50%, 대형 10~20% 하락 전망은 여전히 유효한가.

“물론이다. 하락폭은 내가 마음대로 정하는 것이 아니고, 시장 메커니즘 안에서 형성되는 것이다. 이번 부동산 사이클에서는 소형의 인기가 올라가면서 신축 공급이 굉장히 많았다. 그러면서 평당가도 많이 올라 어떤 지역에서는 20평형대와 40평형대 가격이 역전된 경우도 있다. 소형은 너무 많이 오른 만큼 큰 폭으로 떨어질 수밖에 없다. 또 이번 사이클에서 공급 물량이 많았기에 분명 다음 사이클에서는 대형의 인기가 높아져 건설사도 대형 위주로 공급할 테고 가격 상승도 주도할 것이다.”

GTX(수도권광역급행철도) 호재로 폭등했다 하락한 지역은 어떻게 될까.

“호재는 상승장에서는 큰 위력을 발휘하지만 하락장에서는 별 도움이 되지 못한다. 호재 때문에 올랐던 지역은 하락장에서 하락폭이 더 클 수도 있는데, 바닥을 다지고 다시 올라갈 때는 호재가 제 역할을 해 더 많이 오를 수 있다.”

‘곡소리 나는’ 대표 지역으로 송도가 거론되는데.

“송도는 2007년 사업이 시작됐지만 중도에 진행이 멈추기도 했던 곳이다. 도시 자체 분위기가 다른 지역에 비해 다운돼 있어 이번에도 집값이 늦게 상승하고 일찍 하락했다. 만약 지금보다 더 가격이 내려간다면 앞으로 미분양이 더 많이 나올 테고 그 상황이 지속되면 아예 사업을 접는 곳도 있을 것이다. 신도시는 주택, 상권, 기반시설 등이 순차적으로 건설되는 곳이다. 미분양되면 상권 형성이 안 되고 기반시설 건설도 미뤄진다. 따라서 인구 유입도 어렵다.”

3기 신도시는 어떻게 될까.

“신도시는 입지보다 시작 시기가 중요한데 지금까지 부동산 가격 고점에 출발한 곳은 다 실패했다. 상승장에서는 공급이 많이 필요하지만 하락장에서는 필요 없기 때문이다. 3기 신도시도 미분양 우려가 높고 그렇게 해서 정부 손해가 커지면 사업이 멈출 가능성도 있다.”

재건축·재개발 인기가 뜨거웠는데.

“건설사 입장에서 재건축·재개발 사업에 나설 때 가장 중요한 것은 일반 분양이다. 일반 분양이 높은 가격에 이뤄져야 수익이 나는데, 지금 같은 때는 비싸면 안 팔린다. 이제 재건축·재개발 사업은 진행 속도가 늦어지는 것은 물론, 지지부진해질 수도 있다.”