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권영산의 생존 창업

브렉시트 태풍에 창업시장 휘청

부동산 매매가 상승으로 임대료 급등 우려

  • 오앤이외식창업 대표 omkwon03@naver.com

브렉시트 태풍에 창업시장 휘청

브렉시트 태풍에  창업시장 휘청

[Shutterstock]

영국이 유럽연합(EU) 탈퇴를 결정한 이른바 ‘브렉시트’(Brexit·영국을 뜻하는 Britain과 탈퇴를 뜻하는 exit의 합성어)로 전 세계가 들썩였다. 지금까지 경제학자는 대부분 ‘글로벌 재앙’이라는 브렉시트가 정작 우리나라에 끼치는 영향은 미미할 것으로 전망하고 있다. 그럼에도 그 여파가 사그라지지 않는 이유는 무엇일까. 금융시장과 부동산시장에 끼치는 영향이 적잖을 것으로 예상되기 때문이다. 무엇보다 브렉시트로 불확실성이 더욱 커졌다. 이런 때일수록 사람들은 안전자산인 부동산을 선호하게 된다. 투자처를 찾지 못한 뭉칫돈이 부동산시장으로 몰릴 가능성이 높다는 말이다. 게다가 브렉시트 쇼크 이후 각국 중앙은행이 추가 금리인하를 고려 중이며, 한국은행도 하반기 기준금리를 추가로 인하할 것이라는 전망이 나오고 있어 수익형부동산(소형 빌딩, 오피스텔, 상가, 상가 전용이 가능한 주택 등)으로 눈을 돌리는 투자자가 더욱 늘어날 수밖에 없다.

먼 나라 영국에서 불어온 브렉시트 후폭풍이 한국 창업시장에는 어떤 영향을 끼칠까. 이렇게 추측해볼 수 있다. 브렉시트 이후 수익형부동산에 관심을 돌리는 사람이 더욱 많아질 것이다. 구매 수요가 늘면 당연히 매매가가 높아지고 임대료도 덩달아 오른다. 기존 자영업자나 예비창업자에겐 가혹한 현실일 수밖에 없다.



브렉시트가 촉발한 제2 젠트리피케이션

브렉시트 태풍에  창업시장 휘청

최근 젠트리피케이션 현상으로 부동산 가격이 급등한 데다 브렉시트 여파로 또다시 오를 조짐을 보이고 있는 서울 마포구 연남동 거리 모습. [사진 제공 · 권영산]

브렉시트로 우리는 또 다른 젠트리피케이션 현상을 맞을 수 있다. 최근 사회적 이슈가 되고 있는 젠트리피케이션은 구도심이 번성해 중산층 이상의 사람이 몰리면서 임대료가 오르고 원주민이 내몰리는 현상이다. 예를 들어 서울 홍대입구역 상권의 경우, 대형 프랜차이즈 매장이 입점하면서 기존 영세 임차인들이 상대적으로 임대료가 싼 합정동이나 상수동으로 옮겨가 새로운 상권을 형성했다. 이런 현상이 서울을 비롯한 수도권을 거쳐 지방으로까지 확산되고 있다.

여기에 브렉시트가 또 다른 젠트리피케이션 현상을 촉발할 공산이 크다. 예를 들어 마포구 연남동 일대는 홍대입구역 상권에서 밀려난 영세 임차인이 몰려들면서 임대료가 급등했다. 그런데 브렉시트 여파로 갈 곳 없는 뭉칫돈이 수익형부동산으로 몰리면 부동산 매매가도 큰 폭으로 오르게 된다. 실제로 이곳은 지난해에 비해 부동산 매매가가 2배 이상 올랐다. 이 지역 기존 자영업자들은 임대차 계약기간 만료에 맞춰 임대료를 2~3배씩 올려달라는 건물주의 요구에 고민하고 있다.



그렇다면 예비창업자에게는 어떤 어려움이 있을까. 돌아서면 오르는 임대료 때문에 창업자금 확보에 비상이 걸린다. 초기 창업자금을 더 확보해야 하고, 창업하더라도 오른 임대료를 반영해 다시 손익분석을 해야 한다. 손익분기점이 올라가기 때문에 창업이 더욱 어려워질 수밖에 없다.

2015년 5월 13일 개정된 상가건물 임대차보호법의 핵심 내용은 대항력, 계약갱신요구권, 권리금법제화다. 기존 임대차보호법은 환산보증금 범위 안에 있는 점포의 경우 월세상한제를 적용해 연 9% 범위 내에서만 임대료를 올리도록 강제해놓고 있다.



해결 방법은 상가건물 임대차보호법 개정

예를 들면 서울시에서는 환산보증금 4억 원 이하면 월세상한제를 적용받는다. 다시 말해 보증금 5000만 원에 월세 350만 원 이하면 월세상한제가 적용돼 연 9% 범위 내에서 임대료를 올리도록 돼 있다. 하지만 4억 원을 초과하는 점포는 월세상한제가 적용되지 않기 때문에 월세를 주변 시세에 맞춰 올릴 수 있는 것이다.

따라서 젠트리피케이션이든, 브렉시트에 따른 수익형부동산 매수든 원천적으로 해결할 수 있는 방법은 환산보증금에 관계없이 월세상한제를 도입하는 것이다. 여기서 상가건물 임대차보호법의 주요 개념을 좀 더 자세히 알아보자.


대항력
상가건물 임대차보호법 제3조(대항력 등)에서 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 사업자등록을 신청하면 그다음 날부터 제3자에 대해 효력이 생기는 것을 말한다.


계약갱신요구권

상가건물 임대차보호법 제10조(계약갱신 요구 등)에서 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우 외 7가지 항목에 대해서는 계약갱신요구권을 거절할 수 있다.


권리금법제화
상가건물 임대차보호법 제10조의 3(권리금의 정의 등)에서 권리금이란 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설, 비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용 대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 말한다. 그리고 권리금 계약이란 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약을 말한다.

상가건물 임대차보호법에 대해 자세히 알고 싶다면 법제처 국가법령정보센터(www.law.go.kr) 검색창에 상가건물임대차보호법이라고 입력하면 된다.






주간동아 2016.07.13 1046호 (p58~59)

오앤이외식창업 대표 omkwon03@naver.com
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