요즘 부동산 시장은 ‘넓은 집 선호’ 트렌드가 대세

서울 서초구 아파트 단지. 뉴스1

연초 가파르게 증가하던 주택 거래량이 다시 급감했다. 미국 도널드 트럼프 2기 행정부의 ‘경제 전쟁’으로 글로벌 경제는 예측 불허 상황이다. 한국에선 정책 리더십 부재로 부동산시장이 시계 제로(0) 상태에 빠졌다. 좀처럼 방향을 잡기 어려운 초(超)불확실성 시대를 맞아 투자도 ‘원칙’으로 돌아갈 필요가 있다. 최근 부동산시장에서 주목해야 할 트렌드와 그에 맞는 투자 기본기를 살펴보자. 

최근 주택 연식이나 입지와 상관없이 두드러지는 부동산시장 흐름은 증평(增坪) 선호다. LH토지주택연구원에 따르면 이미 2022년 인당 주거 면적은 전 연령대에서 과거 10년 전보다 증가했다. 지역별로 살펴봐도 서울을 비롯한 수도권뿐 아니라 지방에서도 인당 주거 면적은 꾸준히 증가세를 보이고 있다. 주택 증평 추세가 연령과 지역을 가리지 않는 부동산시장의 강력한 트렌드로 자리 잡은 것이다. 

인당 주거 면적 증가세

단순히 집을 넓히는 것을 넘어 투자가치도 잡을 수 있는 증평 전략은 무엇일까. 그 답은 부동산시장의 최종 성적표라고 할 수 있는 ‘가격’, 특히 ‘평(3.3㎡)당 가격’에서 찾을 수 있다. 어느 지역은 20평형대 아파트의 평당 가격이 높은 반면, 어떤 곳은 40평형대 평당 가격이 높다. 면적이 클수록 평당 가격이 비싼 지역에서 증평 전략을 꾀한다면 투자가치를 더 누릴 수 있다.

만약 자금이 부족하다면 공간 효율화로 증평 욕구를 충족하는 방법도 있다. 부동산 조사 전문업체 알투코리아가 낸 ‘2025 부동산트렌드’ 보고서에 따르면 자신이 살고 싶은 주택의 특화된 콘셉트로 ‘수납’을 꼽은 소비자 비율이 23%에 달해 전년(17%) 대비 6%p 늘어났다. 해당 보고서에서 단지 내 희망 시설로 대형 창고와 대여용 수납공간을 꼽은 비율도 45%로 한 해 전(39.2%)보다 5.8%p 증가했다(이상 복수 응답). 커지는 증평 욕구가 집 안의 ‘죽은 공간’을 최대한 살리는 공간 효율 선호로 확대되고 있음을 보여주는 대목이다. 그 외에도 집 안 힐링 공간으로서 욕조를 중시하는 흐름도 주목된다. 인테리어 정보 플랫폼 ‘오늘의집’에 따르면 지난해 ‘매립욕조’ ‘욕조시공’ 검색량은 2020년 대비 각각 7배, 6배 증가했다. 욕실이 단순히 위생을 위한 공간을 넘어 하루의 피로를 씻는 중요한 공간으로 자리매김했음을 알 수 있다. 

6·3 대선을 앞두고 각 후보의 부동산 공약에도 이목이 쏠린다. 유권자이자 투자자로서 ‘거품 공약’은 없는지 면밀히 살펴볼 필요가 있다. 그간 선거철마다 ‘수백만 채 주택 공급’ ‘수년 내 철도 개통’ 등 부동산 공약이 나왔지만 그대로 실현된 경우는 없다시피 하다. 주택가치 초양극화로 사람들의 ‘부동산 감수성’이 극히 예민해진 상황이다. 이번 대선에서 강남 부유층을 겨냥한 재건축 촉진이나 다주택자를 위한 세금 완화 같은 공약이 나오더라도 반발 여론에 현실화가 쉽지 않을 것이다. 

경기 성남 분당신도시 아파트 단지. 동아DB

부동산 ‘거품 공약’ 주의

거품 공약에 그칠 우려가 높은 또 다른 정책이 인공지능(AI) 같은 신기술을 부동산에 접목하자는 것이다. 2018년 스마트시티 국가 시범단지로 선정된 세종과 부산 에코델타시티의 스마트특구는 현재까지 이렇다 할 성과를 내지 못하고 있다. 도시계획이 여전히 아파트 분양 중심으로 이뤄지는 상황에서 ‘스마트시티’ ‘AI시티’ 등 이름만 거창하게 붙인 개발사업은 순조롭게 진행되기 어렵다. 이번 대선에서 여러 후보가 표심을 잡고자 내놓은 노후계획도시 관련 청사진에 대해서도 섣부른 낙관은 금물이다. 

부동산 투자에서 다양한 정보를 교차 검증하는 것은 빼놓을 수 없는 기본기다. 수억, 수십 억 원짜리 부동산을 매입할 때 온라인 지도나 댓글 몇 개만 보고 판단할 수는 없는 노릇이다. 투자자들이 모인 온라인 커뮤니티를 살피는 것은 기본이다. 시장 분위기에 밝은 부동산공인중개사나 오랫동안 단지 분위기를 체득한 아파트 경비원, 지역 소식을 꿰뚫고 있는 소상공인을 직접 만나보는 등 발품을 팔면서 다양한 정보를 모아야 한다. 현장에서 길어 올린 정보를 정리하면 자신이 관심을 둔 단지의 구체적 입지와 개발 호재, 적정 가격, 주민 분위기에 대한 공통분모가 보일 것이다. 여기서 더 나아가 이들 요소가 향후 미래 가치에 시너지 효과를 더할 수 있을지 판단해야 한다. 경제 저성장 흐름은 부동산 수요 쏠림을 고착화했다. 1인 가구는 ‘슬세권’(슬리퍼 차림으로도 불편 없이 생활할 수 있는 주거 권역), 맞벌이 2인 가구는 ‘직주근접’, 자녀가 있는 3인 가구는 ‘학군지’로 몰릴 것이다. 자신이 관심을 둔 지역의 주된 주거 형태와 입지 특성을 종합적으로 분석하면 매입처 찾기가 한층 수월하다. 수요와 입지, 상품가치가 교차하는 부동산의 맥을 정확히 짚어내는 사람은 미래 프리미엄을 누릴 수 있다.

서울 강남구 테헤란로 오피스 빌딩. GETTYIMAGES

긴 불황의 터널을 지나고 있는 수익형 부동산에서도 기회를 엿볼 수 있다. 여기서 투자 핵심 키워드는 ‘분할’이다. 가령 대형 임차인을 확보해야 하는 대규모 상가의 경우 소규모 점포 분할로 편의점, 코인세탁소 등 생활 편의 업종을 유치할 수 있다. 경기 악화 직격탄을 맞은 오피스 빌딩은 시간을 분할함으로써 공실을 해소하는 것이 가능하다. 낮에는 사무공간, 저녁에는 회의실이나 연습실, 스터디카페로 임대하는 등 시간대별 맞춤 수요를 공략하는 것이다. 건물에 제대로 활용되지 못하는 죽은 공간이 있다면 ATM(현금자동입출금기)을 설치하거나 팝업스토어를 유치하는 것도 방법이다.

수익형 부동산 투자 키워드 ‘분할’ 

핀테크(금융+기술) 발달로 개인투자자가 리스크를 분산하면서도 대형 오피스, 상가건물에 투자할 수 있게 됐다. 투자 방법으로는 크게 조각투자와 리츠투자가 있다. 조각투자는 몇천 원 단위로도 빌딩에 투자해 임대료와 매각 차익을 얻을 수 있다. 리츠투자는 다양한 부동산 상품이 하나의 펀드에 담겨 투자수익을 배당금 형태로 지급하는 게 특징이다. 고위험-고수익을 추구한다면 조각투자, 상대적으로 안정적 배당수익을 추구한다면 리츠투자에 관심을 가져볼 만하다. 

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