‘뉴타운 대장주로’ 꼽히는 서울 한남4구역(용산구 보광동 360번지 일대) 재정비 계획이 최근 서울시 심의를 통과했다. 서울시는 11월 15일 제8차 도시재정비위원회를 열어 한남4구역 재정비 촉진계획 변경 및 경관 심의안을 수정 가결했다. 16만156㎡ 부지에 최고 23층짜리 아파트 단지(2167채 규모)를 짓는 게 재정비 계획의 핵심이다. 이로써 한남뉴타운 4개 구역의 재개발 계획이 모두 확정돼 사업 진행에 속도가 붙을 전망이다. 얼어붙은 부동산시장에서 서울 뉴타운 재개발의 사업성과 미래 가치는 과연 어떨까. ‘주간동아’는 11월 18일 동아일보 충정로 사옥에서 김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소 소장을 만나 서울 뉴타운 시황 및 투자 가치에 대해 물었다.

“한남뉴타운 10억 원대 매물 나오기 시작”

최근 한남뉴타운 거래 추이는 어떤가.

“한남뉴타운의 미래 가치는 아무도 의심하지 않는다. 그 덕에 2003년 뉴타운 지정 이후 한 번도 가격이 싼 적이 없었다. 단기적으론 오르락내리락했지만 큰 틀에서 보면 논스톱 상승세를 보였다. 총 매가(실제 아파트 매입에 드는 총비용) 기준으로 3.3㎡당 1억 원 전후에 거래됐는데 그마저도 지난해엔 매물이 없었다. 간혹 나오는 물건도 초기 투자 금액 기준 20억 원 이하는 찾아볼 수 없었다. 그런데 최근 10억 원대 매물이 나오기 시작했다. 물론 이 가격에 거래가 성사돼도 매수자는 추가 분담금을 내야 한다. 그럼에도 이런 매물이 나온 것 자체가 뉴타운 시장이 어느 정도 조정 국면이라는 방증이다. 한남뉴타운의 잠재 수요층에겐 기회가 왔다는 사실이 주목할 포인트다. 한남뉴타운은 강남 압구정 현대아파트에 대적할 수 있는 강북 유일의 아파트 대단지가 될 전망이다. 단기적으로 사고팔 것이 아니라 서울 정상급 아파트 단지에 거주할 목적이라면 매물이 나온 지금이 투자 적기일 수 있다.”

다른 서울 주요 뉴타운 상황은 어떤가.

“엄밀히 말해 뉴타운은 아니지만, 서울 내 대규모 재개발 지역 중 한남뉴타운급인 곳이 성수전략정비구역이다. 1~4지구가 동시다발적으로 재개발 진도를 나가고 있다. 여느 뉴타운 지역과 달리 이곳은 평지인 데다 한강에 딱 붙어 있다. 50층 개발 특례를 받은 것도 장점이다. 최근 부동산시장 상황이 좋지 않아 비교적 낮은 가격에 매물이 더러 나오고 있다. 흑석뉴타운은 현재 절반가량 입주했다. 7구역 아크로리버하임 호가가 기존 27억~30억 원에서 최근 20억 원대 중반까지 내렸다. 이처럼 상위권 뉴타운에서 가격 조정된 물건이 나온다면 눈여겨볼 필요가 있다.”

뉴타운을 비롯한 재개발 사업도 부동산시장 전반의 매수 심리 둔화를 피해가진 못했다. 가령 서울 지역 뉴타운 중 비교적 적은 금액으로 투자할 수 있던 신림뉴타운의 매물 호가는 지난해 10억 원을 육박했으나 최근 7억 원대까지 내려왔다. “거래량이 많진 않지만 고가, 중저가 뉴타운 시세가 모두 조정된 건 사실로 보인다”는 게 김 소장의 분석이다. 그렇다면 서울 뉴타운의 향후 주거지, 투자처로서 가치도 덩달아 떨어진 걸까. 이에 대해 김 소장은 “뉴타운 사업의 특성을 고려하면 그렇지 않다”며 다음과 같이 설명했다.

“가격 조정돼도 뉴타운 미래 가치 높아질 것”

10년 정도 뒤면 대부분 뉴타운에 사람들이 입주할 텐데, 그때 시점에서 현재 산 가격보다 시세가 빠질 가능성은 매우 적다. 뉴타운은 대부분 기존 아파트가 아닌 다세대주택, 빌라 밀집 지역이다. 언덕배기에 노후 주택이 다닥다닥 붙어 있어 차도조차 제대로 갖추지 못한 곳이 많다. 이런 지역에 신축 아파트는 물론 상업시설, 도로가 들어서는 미래 청사진을 감안한다면 미래 가격이 지금보다 훨씬 더 높아질 것은 당연지사다.”

뉴타운 투자에서 적정 시세를 판단하는 게 쉽지 않은데.

“그렇다. 이미 입주한 아파트는 전세, 매매 시세가 정해져 있어 가격 등락을 파악하기 쉽다. 특정 단지의 몇 동, 몇 층이면 이 정도 가격대가 형성된다고 알 수 있는 것이다. 반면 뉴타운 매물은 대부분 동·호수 추첨 결과도 아직 나오지 않았다. 지금 산 가격이 적정한지 실제 결과는 나중에 알 수 있다. 이런 점을 감안한 일종의 미래 가치에 대한 베팅이 뉴타운 투자의 속성이다.”

김 소장은 당장 부동산시장 침체보다 향후 서울 아파트 공급량 부족을 눈여겨봐야 한다고 조언했다. 최근 서울 아파트 공급량은 2020년(4만9525채) 이후 지난해(3만2689채)와 올해(2만2092채, 이상 부동산정보업체 ‘부동산R114’ 통계)까지 감소세다. 매년 4만 채 정도는 시장에 나와야 서울 아파트 수요를 감당할 수 있으나, 2024년엔 1만 채 수준으로 공급량이 더 줄어들 공산이 크다는 게 전문가들 분석이다. 이에 대해 김 소장은 “내년부터 주택 공급 부족 문제가 본격적으로 부각될 가능성이 크다”면서 “서울에 신축 아파트를 공급하려면 정비사업 외엔 이렇다 할 대책이 없기에 재건축, 재개발, 리모델링 사업이 부각될 수밖에 없다”고 지적했다.

“뉴타운 개발로 인근 아파트도 입지 혜택”

뉴타운을 비롯한 재개발·재건축 투자 시 유의할 점은 무엇인가.

“정비사업은 일사천리로 진행되기 어렵다. 입지와 사업성이 좋을수록 복잡한 이해관계가 얽혀 있다. 가령 재건축은 동·호수 추첨부터 아파트 소유주와 단지 내 상가 소유주의 갈등 등 변수가 적잖다. 재개발의 경우 기존 주택 임차인이 많고 집주인 중에서도 경제력이 부족한 이들이 있어 사업 진행이 더디기 십상이다. 적어도 10년 정도 시간을 두고 투자한다는 마음가짐이 중요하다. 당장 싼 물건이 있다고 섣불리 매입하기보다 입지, 사업성, 리스크를 종합적으로 판단해 투자할 필요가 있다.”

재개발 인근 기존 아파트 투자는 어떤가.

“좋은 투자 전략이다. 가령 뉴타운이 들어설 곳을 살펴보면 사이사이 ‘나 홀로 아파트’들이 있다. 지금은 눈에 띄지 않지만 정비사업이 끝나면 대단지 신축 아파트에 둘러싸인다. 새 아파트보다는 시세 상승률이 낮겠지만 가치가 꾸준히 함께 상승할 수 있다. 부동산은 상품가치뿐 아니라 입지가치도 중요하다. 뉴타운 개발로 주변 입지의 가치 자체가 달라져 혜택을 덩달아 받는 것이다. 다만 이런 투자는 주변 정비사업이 원활하게 이뤄진다는 것을 전제로 한다. 현 가격이 저렴한 아파트는 저렴한 이유가 있기 마련이다. 뉴타운 개발 가능성과 신축 단지의 거리 등을 종합적으로 고려해야 한다.”

내년 부동산 시장을 전망한다면?

“예단하긴 어려우나, 모든 부동산 가격이 함께 오르내리는 시장은 아닐 것이다. 경제 전반이 위축되면 일자리가 줄어들기 마련이다. 따라서 부동산 가격도 일자리 공급이 많은 지역은 쉽게 하락하지 않을 테고, 반대로 (일자리가) 부족한 곳은 주택 수요가 줄면서 가격도 흔들릴 가능성이 크다.”

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